Как продать свою долю в приватизированной квартире

Содержание

Долевая собственность: особенности продажи

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Можно ли продать свою долю в приватизированной квартире: Что нужно для того, чтобы продать свою долю +Фото и

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Рассмотрим ситуацию, как можно продать долю в уже приватизированной квартире с оформлением договора купли-продажи, договора дарения, и с помощью инструмента залога. Также могут возникать ситуации, когда продажа доли в квартире может быть признана незаконной.

После приватизации квартиры, предусмотренной законом России №1541-1, жилая недвижимость, это может быть и квартира, дом, комната, участок земли, становится собственностью тех людей, которые выполнили все требуемые действия.

Квартира может быть приватизирована только одним человеком или целой семьей. Участвовать в приватизации может любой человек, который прописан в квартире на момент подачи документов в Росреестр, то есть официально в квартире зарегистрирован на постоянное место проживания. Поэтому часто приватизация оформляется на членов семей, это супруги, дети, их родственники.

Как продать долю в приватизированной квартире

Бывают ситуации, когда супруги разводятся, дети получают в наследство доли родителей, и в дальнейшем, если человек не хочет проживать и пользоваться квартирой с другими жильцами, может продать свою долю в собственности. Здесь главное это соблюдать и свои интересы, не нарушать интересы других собственников.

Перед тем, как рассматривать вопрос о продажи доли в квартире

Нужно разобраться в разнице понятий «совместная собственность» и «долевая собственность».

Важно! Продать в приватизированной квартире можно только долю, и обязательно в документе о праве собственности должен быть указан размер доли, то есть она должна быть выделена.

Если квартира в собственности нескольких человек, то они владеют ей на правах совместной собственности, в этом случае продать можно только квартиру целиком. Для продажи только части квартиры нужно провести сначала раздел долей, и после этого каждый владелец доли уже может сам распоряжаться его частью, то есть по своему усмотрению.

Наиболее простая ситуация, когда все согласны на продажу квартиры. Здесь будет достаточно подписать соглашение между всеми собственниками о том, за какую сумму продается квартира, и как она будет делиться после того, как покупатель передаст деньги. Далее можно заключать договор купли-продажи.

А вот если кто-то желает продать свою долю в квартире, а другие собственники против этого, то действовать уже нужно по-другому. В настоящее время есть три основных схемы по продаже долей в квартире, которые не противоречат существующему законодательству и уже применялись на практике. Поэтому нужно рассмотреть все три схемы и решить, какая будет наиболее оптимальной для вас.

Продажа доли в квартире по договору дарения

Продать свою долю в приватизированной квартире можно только с согласия остальных собственников долей. Бывают разные ситуации, когда не получается получить такое согласие, то есть сложно договориться с остальными владельцами квартиры. При этом по закону можно без согласия других собственников осуществить дарение совей доли.

Важно! В такой ситуации нужно грамотно и правильно составить дарственную на долю в квартире. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу для составления документа.

Это имеет такое значение потому что, если не учесть одно из требований законодательства, то в дальнейшем документ другие собственники долей в квартире смогут оспорить в суде, и сделку признают недействительной.

К документу дарственной на долю квартиры предъявляют следующие требования:

  • – в документе должны быть перечислены все владельцы долей квартиры, и должно быть указано, у кого какая есть доля;
  • указать в дарственной всех тех людей, которые не являются собственниками, но при этом прописаны в квартире и проживают в ней на постоянной основе;
  • прописать какое количество квадратных метров должно быть передано одаряемому человеку;
  • прописать основания, на которых доля в квартире стала собственностью дарителя;
  • -если даритель состоит в браке, то для оформления дарственной будет нужно согласие на проведение сделки второго супруга, предварительно его нужно заверить у нотариуса.

Также важно помнить о том, что при дарении доли квартиры по закону России, а именно по Налоговому кодексу, одаряемый должен будет заплатить налог в размере 13% от стоимости доли в квартире. От уплаты налога освобождаются только близкие родственники дарителя, это супруги, дети, родители. В остальных случаях предусмотрен налог, а для нерезидентов налог составляет 30%.

Несмотря на тот факт, что дарение это сделка безвозмездная, в договоре нужно указать стоимость доли. Лучше не занижать ее сумму, иначе из-за этого может быть наложен штраф.

После оформления дарственной покупатель передает продавцу денежные средства с помощью банковской ячейки. В договоре передачи участвует банк, для выдачи денежных средств нужно предъявить документ, который подтверждает, что произошел переход права собственности от дарителя к одаряемому человеку.

В сделке по продаже доли есть и еще путь. Даритель дарит только часть своей доли, и после того, как произошла регистрация сделки, одаряемый человек стал совладельцем квартиры, оставшуюся часть доли можно продать на законных основаниях, так как у него уже будет право приоритетной покупки.

Такой способ обойдется дороже сторонам, но и в тоже время он более надежный. Также такая схема подойдет и тем, когда у покупателя не хватает денег на всю сделку сразу, и ее проводят в два этапа.

Продажа доли через залог

Такой способ можно использовать в том случае, если банк согласен взять долю в квартире в залог, чтобы выдать человеку ссуду. По другому такая сделка называется ипотека, поэтому человек обязан платить согласно графика платежей, и если платежи прекращаются, то банк имеет право взять долю в квартире себе в собственность, так как он является залогодержателем.

Важно! Это касается и жилья, которое является единственным для собственника доли, это следует из Гражданского Кодекса России. Квартиру не изымут в том случае, если долг составляет меньше, чем 5% от ценности залога, и если просрочка менее 3 месяцев.

Такую схему иногда используют владельцы долей, когда понимают, что они не смогут выгодно продать эту долю. То есть они занимают деньги у банка, и изначально не собираются их возвращать.

Процесс продажи доли в квартире

Этот способ кажется наиболее простым, но на деле его применяют редко. Это связано с тем, что продавец доли должен соблюдать жесткие правила, а именно уведомить всех остальных собственников квартиры о намерении продать долю, и еще нужно выдержать сроки ожидания от них ответа. Если рассмотреть поэтапно, то схема такова:

  • собственник доли должен заказать оценку жилой недвижимости, и полученную цифру уже использовать в дальнейшем во всех операциях. Здесь нужно иметь в виду, что сумма, полученная за отдельную долю, будет меньше, чем, если бы квартиру продали целиком и в дальнейшем поделили сумму на всех собственников;
  • каждому собственнику доли в квартире нужно отравить заказное письмо, где они будут уведомлять о том, что вы хотите продать свою долю, и прописать цену за нее. Далее требуется ждать ответа совладельцев в течение 30 дней с того момента, как было получено уведомление. После истечения этого срока можно выставлять долю на продажу, а в течение предыдущего месяца совладельцы имеют право выкупить эту долю за указанную цену раньше других покупателей. Для своей защиты можно сделать нотариально заверенные отказы совладельцев квартиры выкупить долю, но это не всегда возможно;
  • продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи вашей доли в квартире. Там обязательно должно быть прописано размер доли, сколько она стоит, описание доли, и как стороны будут друг с другом рассчитываться;
  • сделка обязательно регистрируется в ЕГРП, и покупатель получает на руки выписку.

Можно ли и как признать сделку по продаже доли незаконной

В настоящее время достаточно много вопросов и споров в судах о продаже долей квартиры решается через суд. Как правило, пытаются оспорить сделки совладельцы квартиры, покупатели, или те лица, которые считают, что нарушили их права. Если договор купли-продажи был, как положено, зарегистрирован в Росреестре, то оспорить такие сделки можно только в суде, с подачей иска.

Совладельцы квартиры могут подать иск в суд в течение трех месяцев с того момента, как они узнали о сделке купли-продажи.

Надо иметь в виду, что оспорить саму сделку нельзя, а только просить в суде, чтобы па вас перевели права и обязанности покупателя по данному договору.

Если суд выдаст положительное решение, то истец должен будет выплатить бывшему владельцу доли сумму по договору, и доля станет его собственностью.

Важно! Такие споры это дорогостоящий процесс, к тому же занимает много времени. Если есть возможность, то нужно договориться мирно, или доверить ведение переговоров юристу. Таким способом можно решить спор без суда, путем составления мирового соглашения.

Недействительной могут признать сделку, если в суде представят доказательства того, что при заключении договора были нарушены какие-либо законы. Например, продавец не имел права распоряжаться долей в квартире и совершать с ней какие-либо сделки.

По таким делам в судах есть свои сроки давности. В течение одного года можно оспорить сделку, если возможно установить тот момент, когда истец узнал о том, что есть обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки. Если сделка будет признана ничтожной, то оспорить ее можно в течение трех лет, например, это если продавец не получил денег от покупателя.

Лица, которые не участвовали в сделке купли-продажи, могут подать иск в суд в том случае, если докажут, что были ущемлены их права в течение 10 лет.

Как видим, есть большое количество рисков по таким сделкам, поэтому покупатели не часто идут на такие сделки, и продавцы не могут дорого продать свою долю, а только по более низкой цене.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Продажа доли в приватизированной квартире: совладельцу, с несовершеннолетним

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Последние изменения: Январь 2020

Так как квартира часто приватизируется на всех прописанных родственников и жильцов, право собственности распределяется между всеми участниками приватизации в виде долей. Впоследствии, продажа доли в приватизированной квартире осуществляется только при условии согласования сделки с другими сособственниками и после отказа остальных выкупить часть квартиры на приоритетных правах.

В отличие от единого объекта собственности, продажа долей происходит с учетом ряда ограничений. Желание упростить процедуру часто приводит к попыткам подмены процедуры возмездного отчуждения иными схемами переоформления, не всегда законными.

Особенности продажи доли

Правила возмездного отчуждения доли в квартире регламентируются положениями Гражданского Кодекса.

Первое требование – сделка должна быть зафиксирована в виде договора в письменной форме (ст.550 ГК РФ) с нотариальным заверением и соблюдением принципа добровольности. В отдельных случаях предусматривается принудительный порядок переоформления, через суд, если кто-либо из заинтересованных сторон отказывается согласовать сделку.

Владелец доли в недвижимости вправе распоряжаться своей собственностью при условии обязательного согласования продажи долей в приватизированной квартире со всеми сособственниками, на основании единого решения.

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ, владелец доли обязан предложить свою часть к выкупу другими собственниками долей, имеющими преимущественное право покупки. Предложение по выкупу и реальные условия предстоящей сделки должны быть идентичными.

Если никто из сособственников не намерен выкупать долю или не устраивают условия выкупа, оформляют отказ. После получения уведомления с предложением выкупа владельцам долей отводится 1 месяц, согласно п. 2 ст.250 ГК РФ.

Последние изменения в законодательстве ужесточили требования к оформлению сделки с целью исключить мошенничество со стороны недобросовестных граждан. Особое внимание уделяют сделкам с несовершеннолетними и обязательному привлечению нотариусов.

Может быть полезно: Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире.

Описание процедуры

Алгоритм действий, как продать свою долю в приватизированной квартире, включает параметры, требуемые по законодательству:

  1. Анализ рынка и определение цены доли. Поиск покупателя части квартиры по установленной продавцом цене.
  2. Предварительное согласование договора о покупке с другими совладельцами, выразившими желание купить часть в жилье или отказавшихся от выкупа. Срок на раздумья – 1 месяц.
  3. По истечении месяца, если получен отказ или никто из совладельцев не выразил желание выкупить, у продавца появляется право на передачу недвижимости третьей стороне.

Согласно новым положениям законодательства, регистрация перехода права в Росреестре осуществляется после заверения договора купли-продажи у нотариуса. Участие нотариуса гарантирует юридическую безопасность сделки и законное переоформление недвижимости, исключая мошенничество.

Для оформления перехода права требуется подготовить перечень бумаг:

  • Отказ совладельцев выкупить предложенную долю (в письменном виде).
  • Если никто не выразил согласия и проигнорировал предложение выкупа, прилагают письма с уведомлением.
  • Выписка из ЕГРП, правоустанавливающий документ, свидетельство о регистрации.
  • Кадастровый и техпаспорт.
  • Если продавец заключил брак, прилагают нотариально заверенное согласие.
  • Личный документ.
  • При участии в сделке лица, не достигшего 18 лет, заручаются согласием отдела опеки.
  • Купчая на долю.

При подготовке договора потребуется следующая информация:

  • ФИО сторон и их личные сведения, адрес регистрации;
  • объект недвижимости (основные характеристики и параметры, идентифицирующие недвижимость);
  • условия передачи доли (стоимость и сроки).

Бумагу подписывают обе стороны. Документ недействителен без указания даты и места составления.

Читайте так же: Покупка доли в квартире на материнский капитал.

Принудительный выдел доли

 

Сделки с недвижимостью часто сопровождают споры и взаимные претензии, либо выделить долю в натуре не представляется возможным. Добровольная процедура в таких обстоятельствах невозможна, а вопросы предстоит решать через суд.

Собственник требует выкупа доли, предпочитая денежное вознаграждение за передаваемую жилплощадь. Минусом принудительного выкупа является неготовность и нежелание сособственников выплачивать средства за лишнюю жилплощадь. В результате, процесс выкупа часто растягивается надолго.

Если совладелец — несовершеннолетний

Иногда доли в квартире распределяются на нескольких участников приватизации, включая несовершеннолетних. Намереваясь продать квартиру вместе с долей несовершеннолетнего, предстоит согласовать сделку с отделом опеки.

Регистрация перехода права другому собственнику возможна только после получения письменного разрешения от надзорного органа с гарантией сохранения имущественных прав и интересов ребенка.

Согласование необходимо во всех случаях отчуждения недвижимости и не касается сделок, когда жилье (доли в нем) приобретаются в пользу ребенка.

Рассматривая обращение продавца, орган опеки учтет следующие параметры:

  • в результате сделки несовершеннолетний выиграет в имущественных правах (увеличение доли, улучшение жилищных условий, либо как минимум, обеспечение равноценным имуществом);
  • после продаж доли без предварительного переоформления другого объекта на ребенка, средства размещают на депозите, где они будут храниться до совершеннолетия.

Читайте: как приватизировать общежитие.

Без согласия

Когда в мирном порядке согласовать сделку не удается, продать долю в приватизированной квартире без согласия можно через рассмотрение дела в суде. Столкнувшись со сложностями при продаже доли, следует придерживаться следующего алгоритма:

  1. Сформулировать предложение для выкупа доли, исходя из текущей рыночной ситуации.
  2. Письменно уведомить сособственников о предстоящей сделке с предложением использования преимущественного права на выкуп (направляется по почте, с уведомлением).
  3. По истечении 1 месяца, при отсутствии согласия совладельцев, готовят исковое заявление в суд.
  4. После вынесения вердикта ожидают вступления судебного решения в силу и оформляют исполнительный лист.
  5. Завершают выдел доли на основании полученного исполнительного документа и определяют стоимость.
  6. Находят стороннего покупателя и заключают договор, исходя из условий, предложенных ранее сособственникам.
  7. Составление приемопередаточного акта.
  8. Пакет бумаг передается в Росреестр для завершения регистрации перехода права с предварительной уплатой пошлины.

Получение новых документов свидетельствует об окончании процедуры. Несмотря на сложности оформления, главная задача продавца – надлежащим образом выполнить уведомление сособственников. Это обстоятельство будет оценивать суд в первую очередь, принимая решение удовлетворить иск продавца.

Рекомендуем: Эксроу счета — что это такое?

Сложности оформления сделки

Стараясь избежать проблем с переоформлением долей, сделку продажи части недвижимости пытаются подменить другими схемами. Проблема чаще всего связана с появлением претензий у сособственников, заявляющих о нарушении процедуры уведомления.

В 3-месячный срок после сделки заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с просьбой о признании договора недействительным. Чтобы исключить риски, продавцу остается следить, чтобы был соблюден установленный режим согласования и уведомления.

Обойти ограничение поможет только сделка с дарением. Однако, применение дарственной для возмездных сделок является обманом. При желании, заинтересованные лица подают иски в суд с просьбой признать дарение притворным.

Еще один вариант – оформление доли в залог по какой-либо сделке. После того, как собственник доли не выполнит обязательств по договору с залоговым обеспечением, суд обяжет переоформить недвижимость в пользу залогодержателя.

Читайте: как продать долю в квартире без согласия сособственников.

Через дарение

При передаче доли по договору дарения происходит бесплатное оформление недвижимости на другое лицо. Чтобы придать схеме законность, часть доли передается по дарственной, а оставшаяся часть передается на возмездных условиях, при этом даритель наделяет одариваемого правом преимущественного выкупа.

Через залог

Передача доли через залог часто вызывает подозрения с юридической стороны. Схема передачи через залог доли банку можно рассмотреть на примере кредитного договора с залоговым обеспечением. Чтобы получить право на долю, достаточно не платить некоторое время, чтобы кредитор получил право потребовать возврата долга в виде доли в квартире.

Передача по залогу предусматривает учет нескольких ограничений, указанных в п.1 ст.54.1 закона об ипотеке:

  • стоимость залога должна быть выше величины долга минимум на 5 %;
  • задолженность должна превысить 3 месяца.

В данной схеме есть масса неясностей. При передаче доли в недвижимости в залог, нельзя исключать ситуацию, когда залог, в силу различных обстоятельств, не переходит в собственность банка. Суд вправе обязать выплачивать долг иными способами.

Несмотря на наличие ограничений, продажа доли в приватизированной квартире законна и возможна, если продавец согласует с остальными владельцами факт предстоящей сделки и предложит купить долю согласно преимущественному праву выкупа.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/privatizatsiya/prodazha-doli-v-privatizirovannoy-kvartire/

Схемы продажи доли в квартире

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Каждый, кому приходилось сталкиваться с продажей недвижимости, знает, что в этом деле есть много тонкостей, соблюдение которых очень важно при свершении сделки. Основным нормативным актом, который регулирует отношения в сфере продажи недвижимости, является Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Начнем с того, что недвижимость, выставленная на продажу, должна быть приватизирована. Не углубляясь в приватизацию как процесс, оговорим основные моменты. Все нюансы и тонкости приватизации жилья описаны в Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”.

Закон трактует приватизацию как бесплатную передачу государственного и муниципального имущества в частную собственность граждан. Только после приватизации человек становится полноправным собственником приватизированного имущества. Приватизацию следует рассматривать как вид приобретения права на квартиру.

Приватизация дает право отчуждать собственное имущество любыми законными способами.Отвечая на вопрос о том, как продать долю в приватизированной квартире, необходимо понимать используемую терминологию.

Законодательно установлено, что имущество, которое находится во владении двух или большего количества лиц, принадлежит этим лицам на правах совместной собственности.

Собственность в данном случае может быть долевая (выделена доля каждого) или совместная (части не выделены). Эти два вида собственности следует четко разделять, поскольку юридические последствия сделок с совместной собственностью и долевой абсолютно различные.

Каждый из совладельцев квартиры имеет право по своему желанию дарить, продавать, завещать, отдавать в залог принадлежащую ему часть (долю) или распорядиться ею другим законным способом. Объектом исследования данной статьи является приватизированная квартира, а конкретно – доля в квартире.

Распоряжаться квартирой, которая находится в долевой собственности, ее участники могут лишь при согласии всех остальных участников, в случае возникновения разногласий порядок отчуждения устанавливается в судебном порядке. Исключением может быть продажа квартиры с публичных торгов.

Итак, если возник вопрос о продаже доли квартиры, нужно знать механизм его правильного, законного решения, что и будет изложено в статье.

Общие положения

Когда приватизированную в долях квартиру продают полностью в одни руки, владельцы долей достигли в этом вопросе согласия и всех устраивает сумма сделки, то нет никаких проблем: нужно просто собрать необходимые документы и в рабочем порядке совершить продажу. Деньги разделить согласно договоренности.

Если продавать свою долю решил только один совладелец приватизированной квартиры, то здесь алгоритм действий уже другой. Сначала продавец определяется с ценой своей доли в приватизированной квартире, потом предлагает выкупить свою долю остальным совладельцам, так как они, согласно ст.

250 ГК РФ, имеют право приоритетной покупки продаваемой доли перед сторонним лицом. Это говорит о том, что продавец вправе искать покупателя на стороне только в том случае, если остальные «долевики» отказались от покупки.

Закон обязывает продавца уведомить совладельцев о предполагаемой продаже письменно с оглашением желаемой цены и других условий продажи.

И только если участники долевой собственности напишут отказные либо сами выкупят продаваемую долю в течение месяца со дня их письменного уведомления, продавец имеет право на продажу своей доли тому, кто желает ее купить.

Подводные камни этого этапа таковы, что совладельцы приватизированной квартиры расценивают свое приоритетное право выкупа как «позволение продажи».

Исходя из этого, они всячески пытаются уклониться от письма-извещения о предполагаемой продаже части квартиры, а поскольку разрешением на продажу в данном случае есть их согласие с письменным уведомлением, то государственная регистрация сделки без этого может и не состояться.Следует знать, что если продажа была зарегистрирована без факта предупреждения совладельца письменно, то в течение трех месяцев собственник, который уклоняется от подписания документа о согласии на продажу, имеет право оспорить сделку, если она совершена, в судебном порядке в свою пользу. Последствия таковы, что покупатель доли за это время подыщет себе вариант попроще и побыстрее, дабы предупредить возможные конфликтные ситуации в будущем.

Утвержденного законодательного механизма заставить принудительно подписать согласие на продажу нет, но приемлемый законный вариант решения проблемы для продавца все же есть.

Следует пойти к нотариусу, который составит заказное письмо от имени продавца, отправит его другим совладельцам приватизированной квартиры и будет ждать их реакцию.

В данном случае они обязаны отреагировать, а дальше уже по обычной схеме.

Первый путь – схема дарения

Одним из наиболее легких способов продажи доли приватизированной квартиры является «обходной путь». Продавец имеет право подарить свою долю кому-либо без согласия на то остальных владельцев. Схема действий для продавца:

  1. Заключается договор дарения. В договоре в обязательном порядке имеют место быть сведения обо всех лицах, проживающих в квартире и имеющих право там проживать, указан предмет договора, то есть конкретно – сколько квадратных метров дарится. Если покупатель не близкий родственник, то одаряемому нужно будет оплатить налог на доход физического лица (13% от стоимости подарка).
  2. Передача денег осуществляется через банковскую ячейку.

Дело сделано, все оформлено законным путем. Оспаривание таких случаев возможно, но из-за отсутствия факта продажи как таковой положительным решение будет для продавца.
Возможна вариация данного метода.

Продавец дарит покупателю не полностью всю часть квартиры, а лишь часть доли.

Далее следует продажа доли целиком тому, кому подарена часть, а поскольку у него есть законное право приоритетной покупки, то он ее и покупает.

Второй путь – залоговая схема

  1. Потенциальный покупатель доли квартиры занимает продавцу определенную сумму денег, заключается договор займа, в нем указывается размер занимаемой суммы и предмет залога в случае несвоевременной отдачи денег. Естественно, предметом залога будет доля в приватизированной квартире.
  2. Деньги вовремя не возвращаются – залоговое имущество переходит во владение залогодержателя.

Третий путь – чистая продажа доли в приватизированной квартире

  1. Оцениваем стоимость своей доли (оценка производится субъективно – собственником). На вещи нужно смотреть реально и понимать, что даже самая лучшая доля, проданная отдельно, будет ниже стоимости доли в проданной целиком квартире.
  2. Письменно уведомляем остальных владельцев о намерении продать свою долю с указанием условий продажи и запрашиваемой цены.

    В течение месяца (срок, установленный законом), они обязаны принять решение: либо купить долю, воспользовавшись правом преимущественной покупки, либо отказаться от этого права.

  3. Регистрируем отказы совладельцев квартиры нотариально, тем самым подстраховывая себя в будущем, если кому-то из них вздумается оспорить сделку.
  4. Оформляется покупка.

    Договор составляем сами: скачиваем в интернете типовой бланк и заполняем согласно своим документам или обращаемся к юристу, который составит вам его за определенную плату. В договоре обязательно прописывается стоимость доли, описание самой доли и порядок расчета за приобретаемую собственность.

  5. Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации.

Список документов, необходимых для продажи доли

Документы, которые требуются при приватизации доли в собственность:

  1. Договор передачи определенной доли во владение и свидетельство о праве собственности на долю с обязательным указанием размеров доли и размеров всей квартиры.
  2. Соглашение об определении долей.
  3. Справка из БТИ (в ней указывается балансовая стоимость приватизированного жилья и доли жилья).
  4. Документ из ЖЭУ (в нем записан факт отсутствия долгов по коммунальным платежам).
  5. Выписка из домовой книги.
  6. Копия финансового счета.
  7. Согласие органов опеки и попечительства – когда в квартире проживают или прописаны несовершеннолетние.
  8. Удостоверяющие личности документы покупателя и продавца.

Обратите внимание

Фактический переход доли квартиры в собственность нового владельца обязательно регистрируется. Документ, который удостоверяет этот факт, – акт приема-передачи доли квартиры – подшивается к договору и служит его неотъемлемой частью.

Следует отдельно оговорить ситуацию, когда квартира находится в неравной долевой собственности у двух владельцев, и совместное пользование долями в квартире не представляется возможным (чаще это касается однокомнатных квартир): закон наделяет собственника малой доли правом требовать у совладельца принудительной покупки меньшей доли в судебном порядке, либо они подписывают соглашение мирно.

В заключение следует сказать, что продажа квартиры, доли в квартире или другой недвижимости – вопрос, требующий знаний и терпения. Эта статья поможет вам решить вашу проблему быстро и результативно.

Top

Источник: https://1nasledstvo.ru/privatizaciya/prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.