Как продать свою долю в квартире совладельцу

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Как продать свою долю в квартире совладельцу

На сегодняшний день многие граждане РФ имеют долю в квартире, не располагая при этом целым жильем. И если возникает необходимость ее продажи, это вызывает массу вопросов, а порой и трудностей. Ведь, как известно, продать долю сложнее, чем целую квартиру. Трудно, но возможно. Разберемся, как это можно сделать.

Как считают эксперты, наилучший вариант реализации своей доли в квартире — предложить остальным собственникам выкупить ее. При продаже чужому человеку удастся выручить лишь часть средств от ее реальной стоимости.

Выделенная и идеальная доли

Существует два понятия — «выделенная» и «идеальная» доля. От того, какой именно располагает продавец, зависит ход продажи. Вид доли представляет собой относительные цифры, указанные в свидетельстве о регистрации собственности.

Выделенная доля в квартире — число квадратных метров, соответствующих одной комнате. Что касается идеальной доли, то это тоже количество квадратов, но не привязанных к комнате.

Чтобы стало понятнее, можно привести следующий пример. В квартире трикомнаты, каждая отведена разным собственникам. Такая доля является выделенной.Если же рассматривать однокомнатную квартиру, в которой, понятное дело, не идетречь о разделе по комнатам, в ней доля может быть только идеальной. То есть, в

случае с тремя собственниками, каждому достается треть от этой комнаты.

Выделенную долю продать легче, поскольку она представляет собой определенное помещение (комната). В случае с «идеальной» долей все несколько сложнее, ведь она, по сути, является частью квартиры без привязки к комнате, то есть, неким неограниченным пространством.

Особенности долевой собственности

Человек может иметь право собственности на долю в квартире, но не владеть ею. Например, жилье поделено между детьми в равных частях. Когда планировка квартиры позволяет, они могут распределить между собой спальные комнаты.

Туалет, ванная, кухня, коридор и кладовая — помещения общего пользования. Коммунальные платежи делятся между всеми собственниками в равных частях. Причем, совершенно не важно, у кого больше или меньше комната.

Реализация долевой квартиры осуществляется при помощи оформления одногоили нескольких договоров. Если все собственники проживают рядом и согласны напродажу, нет необходимости оставлять несколько договоров.

Если же они живут вразных городах, не доверяют друг другу, отказываются писать доверенность напродажу другим владельцем от его имени, придется оформлять более одной бумаги.То есть, каждый собственник продает свою долю.

Причем, за каждый договор нужно

заплатить государственную пошлину.

Продажа долевой квартиры с оформлением нескольких договоров финансово невыгодна.

Законодательная база

Понятие общей собственности описано в ст. 244 ГК РФ. В нормативном акте четко разграничены два определения.

Совместная собственность — право на владение без определения долей. То есть, квартира принадлежит нескольким собственникам, но они эксплуатируют ее сообща.

Долевая собственность — право на владение с определением долей.

В ст. 250 ГК РФ описаны нормы преимущественного права покупки части квартиры другими собственниками. Прежде всего, на покупку доли имеют право остальные совладельцы, и только потом — стороннее лицо.

Согласно законодательным нормам, продавец обязан письменно уведомить о своем намерении остальных собственников. Также он должен указать стоимость, за которую намерен продать долю, огласить условия продажи.

Если совладельцы откажутся приобретать часть недвижимости, известив об этом в письменной форме, можно продавать ее стороннему лицу. Согласие собственники должны дать в течение 1 месяца.

При реализации своей доли в квартиры заключается стандартный договор купли-продажи, согласно ст. 554 и 555 ГК РФ.

В 2019 году при отчуждении доли недвижимости составленный документ нужно заверять у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 от 13 июля 2015 года).

Продажа доли квартиры: пошаговая инструкция

Продажа долевой собственности осуществляется в несколько основных этапов:

  1. Выделение доли.
  2. Установление стоимости части квартиры и условия ее реализации.
  3. Уведомление других собственников.
  4. Сбор необходимых документов.
  5. Оформление сделки, согласно действующему законодательству.
  6. Полный расчет сторон.

Итак, начнем с самого начала. А именно: выделение своей доли в квартирыдля последующей продажи. Процедура осуществляется «мирным» путем, придоговоренности между совладельцами, либо задействуется суд. Количествоквадратных метров рассчитывают, согласно общей площади объекта недвижимости и

числа претендентов на право владения.

Выделение доли в квартире

Проще всего выделить долю в виде комнаты. Например, если разделу подлежит жилая площадь размером 100 м2, а собственников двое, то на каждого приходится 50 м2. Если была осуществлена незаконная перепланировка, придется сначала ее узаконить в БТИ, и только потом делить квартиру.

Совладелец вправе отказаться от своей доли, получив вместо неекомпенсацию, выраженную в денежном эквиваленте. Также квартира может бытьподелена не поровну. К примеру, супруги приобрели ее, будучи в браке, жилая

площадь составляет 80 м2. Мужу отводится 45 м2, а жене —

35 м2. В таком случае супругу придется компенсировать недостающую
часть (5 м2). Стоимость квартиры, на основе которой рассчитывается
компенсация в денежном эквиваленте, устанавливает независимый эксперт.

Иногда, когда доля жилья слишком мала, владелец обращается в суд с прошением отказать совладельцу в выделении части площади. В зависимости от конкретной ситуации, компенсация назначается без согласия ответчика.

Установление стоимости доли квартиры

Чтобы определить стоимость доли квартиры, которую планируется продать, следует вызвать оценщика. Он выезжает на указанный адрес, проводит экспертизу и определяет цену недвижимости, которая близка к рыночной.

На основе полученной оценки устанавливается стоимость доли. К примеру, если квартиру оценили в 2 млн. рублей, а совладельцу принадлежит половина площади, он может продавать ее за 1 млн. рублей.

Но, как показывает практика, довольно трудно найти покупателя только на часть квартиры. А потому, цена существенно падает.

Уведомление о продаже других собственников

Как уже указывалось выше, в первую очередь необходимо уведомить совладельцев о решении продать свою долю. Им будет предложено выкупить часть недвижимости, чтобы избежать продажи сторонним лицам. Для этого создается письменное уведомление. На принятие решения совладельцам дается 1 месяц.

Письменное уведомление можно доставить лично или отправить заказным письмом.

Если в течение месяца не будет получен ответ, владелец доли вправе
продавать ее кому угодно.

Сбор документов

Для оформления сделки понадобится следующий перечень документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписка из ЕГРН (в этом документе указана площадь продаваемой доли);
  • документ, подтверждающий право продавца на долю квартиры;
  • техпаспорт на квартиру;
  • отказы совладельцев от выкупа доли продавца.

Если продавец находится в браке, дополнительно придется предъявитьсогласие мужа или жены на продажу доли квартиры. Документ должен быть

обязательно заверен у нотариуса.

Когда один из совладельцев — несовершеннолетний ребенок, нужно предъявить разрешение от органов опеки. По закону, ему придется предоставить взамен такую же часть в другом жилом помещении. Причем, она должна быть сопоставимой не только по размеру, но и комфорту.

Оформление сделки

Когда пакет необходимых документов собран, можно приступать к продажедоли квартиры. Оформляется договор по стандартной форме. В нем указывают личныеданные сторон, их права и обязанности, сроки передачи доли имущества, а также

ее стоимость.

Скачайте образец договора купли-продажи, чтобы иметь представление о том, как он выглядит.

В договор можно вносить дополнительные данные. К примеру, если доля
квартиры продается с мебелью, ее нужно описать.

Обязательно указывайте реальную стоимость доли в договоре купли-продажи. В противном случае при аннулировании сделки по ряду причин, вы не сможете доказать, что продажи часть недвижимости по более высокой цене. А покупатель, в свою очередь, вправе вернуть ту сумму, которая зафиксирована на бумаге.

Договор купли-продажи обязательно заверяют у нотариуса.

Полный расчет

Расчет между покупателем и продавцом происходит перед подписанием договора купли-продажи и его заверки у нотариуса. По желанию сторон можно составить предварительный договор, согласно которому покупатель вносит задаток. Это является гарантией того, что сделка состоится.

Рассчитаться можно наличными в присутствии юриста или через банковскую ячейку, как и при стандартной продаже квартиры.

После расчета и подписания договора купли-продажи переход правсобственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Обратиться туда можно лично,через официальный сайт или МФЦ, который является посредником между заявителем и

уполномоченным органом.

Как продать долю квартиры, если один из совладельцев против?

Если совладелец отказывается давать согласие на сделку, собственник вправе продать свою долю стороннему лицу, предварительно уведомив других владельцев в соответствии с требованиями законодательства. Но бывают ситуации, когда заказное письмо отказываются принимать. Таким образом, совладелец, как бы и не дает согласие выкупить часть недвижимости, но в то же время не отказывается от этого. Что делать в таком случае?

Конечно, всегда можно обратиться в суд. Однако судебные разбирательствамогут отпугнуть покупателя. Причем, в зависимости от конкретной ситуации, суд

не всегда принимает позицию продавца.

В этом сложном случае некоторые пускаются на разные хитрости. К примеру,оформляют договор дарения. По факту покупатель рассчитывается деньгами,

несмотря на то, что юридически совершается безвозмездная сделка.

  • Как продать квартиру?Решили продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Человек, который ни разу не…
  • Госпошлина за дарственную на квартируПри получении такого дорогостоящего подарка, как недвижимость, придется пройти определенную процедуру, предусмотренную законодательством, чтобы оформить…

Как продать долю в квартире? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://sovetipoteka.ru/kvartira/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Как продать свою долю в квартире совладельцу

Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур.

Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде.

Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом.

Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ.

Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев.

В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение.

Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат.

Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры.

Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога.

При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли.

После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.