Как продать свою долю в квартире родственнику

Продажа доли в квартире между близкими родственниками

Как продать свою долю в квартире родственнику

Каждый из сособственников, имеющих долю в общей собственности, может по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей (завещать, подарить, продать и т. д.). Если доля передается по возмездной сделке, то преимущественное право покупки будут иметь сособственники (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Продажа доли в квартире родственнику должна быть произведена с соблюдением следующих правил:

  1. Если приобретатель еще не имеет доли в квартире, то в силу ст. 250 ГК РФ требуется:
    • Обязательное извещение других сособственников о намерении продать свою долю. Уведомление составляется в письменной форме и обязательно должно содержать кадастровый номер квартиры, ее адрес, размер доли продавца, цену, по которой предполагается продажа (п. 4.2 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации недвижимости).
    • Получить отказы сособственников от преимущественной покупки доли или дождаться истечения месячного срока с момента их уведомления.
  2. Если покупатель уже является сособственником, то извещать других лиц, владеющих долями в квартире, не требуется (п. 4 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости).
  3. Продажа доли требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости). Исключением из этого правила являются сделки с имуществом, переданным в паевой инвестфонд.
  4. Переход права собственности на долю подлежит регистрации в Росреестре. Подробности далее. 

Документы для продажи доли в квартире 

Для осуществления регистрации перехода права собственности в Росреестр необходимо представить следующий комплект документов на продажу доли в квартире родственнику (ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости):

  • заявление о госрегистрации прав;
  • общегражданские паспорта покупателя и продавца или их представителей (в последнем случае также представляется нотариальная доверенность);
  • договор купли-продажи доли в квартире, заверенный нотариально (с общими правилами его составления можно ознакомиться в нашей статье «Договор продажи доли в общей долевой собственности»);
  • акт приема-передачи недвижимого имущества;
  • документ, подтверждающий право продавца на отчуждаемую долю (свидетельство о праве собственности, с 01.01.2017 — выписка из ЕГРН);
  • технический план на квартиру, выданный кадастровым инженером, если объект недвижимости ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • документы об уплате госпошлины (представляются по желанию, т. к. регистратор получает сведения об уплате госпошлины из информационной системы о платежах, см. п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости);
  • извещение сособственников о продаже доли, если покупатель еще не имеет доли в данной квартире (при наличии прикладываются отказы от приобретения доли, и в этом случае нет необходимости дожидаться истечения месячного срока с момента уведомления сособственников). 

О сроках проведения госрегистрации вы узнаете из нашей статьи «Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество». 

Дополнительные документы на продажу доли 

Кроме указанных выше обязательных документов в зависимости от конкретного случая могут понадобиться следующие документы:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  • Согласие мужа/жены на продажу долю в квартире, заверенное у нотариуса, если такая доля была куплена в период брака. Такое правило распоряжения общим имуществом супругов установлено ст. 35 СК РФ.
  • Согласие супруга покупателя доли, если приобретение происходит за счет общих денежных средств на имя одного из супругов. Ознакомиться с правилами оформления нотариального согласия можно в нашей статье «Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости».
  • Cогласие залогодержателя на проведение сделки, если доля находится в залоге. Например, была куплена с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в Россрестр также необходимо будет представить кредитный договор со всеми приложениями и изменениями и закладную.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным (п. 2 ст. 37 ГК РФ). 

Следует помнить, что в силу п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (СК РФ), п. 3 ст. 37 ГК РФ опекуны, родители и близкие родственники не могут совершать с ребенком сделки, за исключением передачи последнему имущества в дар. 

Ндфл при сделке с долей 

Освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже доли граждане РФ при условии, что они владели ею не менее:

  • 3 лет, если она была получена в дар, по наследству, в ходе приватизации или по договору ренты (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ);
  • 5 лет, если доля была получена по другим основаниям (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). 

При меньших сроках владения продавец может получить имущественный вычет в размере стоимости реализованной доли, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При приобретении доли в квартире у родственника следует помнить, что в п. 5 ст. 220 НК РФ установлен запрет на предоставление имущественного вычета на покупку квартиры или доли в ней, если сделка была осуществлена между взаимозависимыми лицами.

В силу п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми признаются:

  • муж/жена покупателя;
  • его мать и отец;
  • полнородные и неполнородные сестры и братья. 

Также взаимозависимыми признаются подопечные и их попечители (опекуны).

Суд может установить взаимозависимость по другим основаниям в силу ч. 7 ст. 105.1 НК РФ в том случае, если существует риск совершения сделки на ценовых условиях, отличных от тех, что имели бы место в отношениях между независимыми сторонами.

Характерно в этом случае письмо Минфина РФ от 13.07.2015 № 03-04-07/40094. Министерство указало на отсутствие формального запрета на получение вычета при приобретении имущества женой у отца ее супруга, при условии что не будет установлена взаимозависимость данных лиц. 

Проблема образования микродолей в квартире 

В настоящее время не существует какого-либо ограничения как по формированию доли, так и по ее реализации. Вполне возможна ситуация, когда предметом сделки может стать 1/125 или 1/250 доля (микродоля) в квартире. Такая ситуация нередко приводит к злоупотреблению правами собственниками микродолей.

В целях урегулирования данного вопроса в Госдуму внесен законопроект № 346930-7, который был принят в 1-м чтении 23.05.2018. Суть документа следующая. Предлагается:

  • Запретить образование долей, если это повлечет невозможность вселения в квартиру каждого из собственников при соблюдении учетной нормы площади на 1 человека. Исключение составляют случаи, когда общая долевая собственность возникла в силу закона (например, в ходе приватизации или при наследовании имущества), т. е. собственниками небольших долей в квартире в основном смогут быть только близкие родственники.
  • Признать сделки, совершенные с долями, которые не отвечают указанному выше требованию, ничтожными.
  • Разрешить вселение в квартиру родителей, детей, мужа/жены собственника доли без учета нормы жилой площади. В отношении других лиц вселение допускается только на основании судебного решения.

Думается, что с принятием данного законопроекта исчезнут из повседневной жизни такие понятия, как профессиональные соседи и квартирное рейдерство. 

*** 

Таким образом, реализация доли в квартире близкому родственнику, не являющемуся одним из сособственников данного жилого помещения, потребует извещения других сособственников о готовящейся сделке. Последние имеют право на преимущественное право покупки такой доли.

Указанные извещения в обязательном порядке представляются в Росреестр. В том случае, если сособственники написали отказы от покупки доли, сделка регистрируется по общим правилам.

При отсутствии согласий регистрация перехода права происходит только по истечении месяца с момента вручения извещений.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/prodazha_doli_v_kvartire_mezhdu_blizkimi_rodstvennikami/

Как переписать долю в квартире на родственника

Как продать свою долю в квартире родственнику

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Долевая собственность встречается достаточно часто. Обычно квартирой владеют члены одной семьи и при необходимости переоформления долей споров не возникает. Однако необходимо кроме согласия собственников еще и соблюсти определенную процедуру. Так как же переоформить часть квартиры на родственника? Давайте разбираться.

Порядок действий

Вне зависимости от того, какую форму передачи права собственности на часть квартиры вы выбрали необходимо соблюсти определенный порядок действий, а именно:

  1. Достижение договоренности. Естественно, если совершается продажа, то необходимо уведомить всех дольщиков. Но и при дарении необходимо что бы не только даритель был согласен отторгнуть имущество, но и одаряемый должен согласиться его принять.
  2. Составление договора. Так как любой юридический документ должен быть составлен в соответствии с определенными требованиями законодателя, то лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста.
  3. Нотариальное удостоверение сделки. В 2020 году в законную силу вступили изменения, в соответствии с которыми все сделки, совершаемые с долей в жилом помещении, подлежат обязательному заверению у нотариуса.
  4. Регистрация права собственности. Переоформление части квартиры заканчивается только при внесении изменений в единый государственный реестр о сделках с недвижимостью. Для этого составляется заявление в Росреестре или же в любом отделении МФЦ.

В судебном порядке можно решить вопрос о принудительной продаже доли в квартире, но только при соблюдении определенных условий. В иных случаях сделка по отчуждению части квартиры должна быть абсолютно добровольной.

При регистрации сделки по отчуждению доли в жилой недвижимости в Росреестр (или в отделение МФЦ) потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление от каждого собственника, заполненное по образцу;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (каждую его часть);
  • поквартирную карточку (выписку из домовой книги);
  • согласие супруга, если доля приобреталась в браке;
  • технический паспорт квартиры;
  • копии паспортов всех сособственников;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • копию заключенного договора.

При переоформлении части жилья необходимо будет понести некоторые расходы, а именно:

  • за составление и регистрацию договора у нотариуса – от 1000 до 5000 рублей в зависимости от региона и вида документа, так же при обращении к нотариусу предоставляется справка о стоимости жилья, для того, чтобы он рассчитал стоимость своих услуг;
  • за регистрацию права в Росреестре – 2000 рублей, эта сумма определена в ст. 333.24 НК РФ;
  • если это предусмотрено Законом, то необходимо оплатить налог 13%.

Срок принятия решения о государственной регистрации изменений в долях собственности –10 рабочих дней в Росреестре, а если заявление подавалось через МФЦ, то время ожидания увеличивается до 12 дней.

Дата для принятия решений исчисляется с момента регистрации заявления в том или ином государственном органе, а не с момента его написания вами.

Если у вас возникли сложности с переоформлением доли квартиры, то специалисты нашего сайта круглосуточно готовы оказать вам любую консультативную помощь. Лучше всего доверить все сделки с недвижимостью опытному юристу, так как малейшая неточность в документах может привести в лучшем случае к признанию договора недействительным, а в худшем и вовсе потерять жилье.

8 Москва и Московская обл.

8 Санкт-Петербург и Лен. обл.

Закон позволяет получить собственность в долю различными способами: наследованием, путем оплаты площади деньгами, приватизации. Все дольщики вправе пользоваться имуществом, распоряжаться им и владеть. Это означает, что физическое лицо вправе подарить, передать или продать свою собственность другому лицу, в том числе близкому родственнику.

Потребность в передаче доли (продаже или дарении) в квартире как близким родственникам, так и абсолютно посторонним лицам возникает нередко. Это может быть как желание «сосредоточить» все права владения имуществом в руках одного человека, так и простая продажа части жилья, чтобы улучшить финансовое состояние. Рассмотрим особенности данной процедуры подробнее.

Переоформить (переписать, подарить или продать) долю в квартире любому человеку можно без особых проблем. Для этого нужно просто составить договор, зарегистрировать его и на его же основании внести изменения в Росреестре. При этом не играет особой роли, кто станет получателем: мама, дочь, сын, внук или вообще посторонняя личность.

Как проходит процесс переоформления

Все операции с недвижимостью должны быть отражены в Росреестре и официально зарегистрированы (244 ГК РФ). Переоформление также необходимо зафиксировать документально, тогда недвижимость нового владельца будет внесена в базу. Отсутствие оформления наказуемо: в статье 19.21 КоАП говорится, что нарушителю положен штраф.

Для переоформления нужен пакет документов, в числе которых:

  • заявление на оформление долевой собственности;
  • подтверждение ее принадлежности заявителю (дарственная или договор о купле-продаже);
  • технический паспорт жилплощади вместе с планом;
  • договор, заключенный с другими дольщиками;
  • скан паспорта с отметкой о регистрации;
  • выписка из домовой книги.

Все документы следует заверить у нотариуса, оплатить пошлину и принести квитанцию вместе с остальными бумагами в регистрирующий орган. В России недвижимость регистрируют МФЦ (многофункциональный центр) и Росреестр. Там документы тщательно изучают и проверяют, после чего на их основании готовят и выдают свидетельство о принадлежности доли квартиры гражданину.

Свидетельство на долевую собственность будет готово через 10 дней после подачи документов. Пошлина при переоформлении доли, согласно статье 333.33 НК РФ (Налогового кодекса Российской Федерации), составляет 2 тысячи рублей. Услуги нотариуса будут стоить 0,5% от цены договора (но не больше 20 000 рублей).

Как распорядиться долей: дарственная или купля-продажа

Отношения собственников долевой недвижимости регулируются законодательно на основании установленных норм. Все долевые собственники имеют право распоряжаться своей долей по своему рассмотрению. Распоряжение общей долей может происходить только по соглашению сторон. Если не удается достичь оглашения, спор решается в судебном порядке.

Предлагаем ознакомиться Как выписать из квартиры собственника по доверенности

Став владельцем долевой собственности, стоит помнить:

  • каждый случай рассматривается индивидуально;
  • достичь мирного соглашения не всегда возможно;
  • положительный результат в споре зависит от многих факторов.

Мне многие участники подобных процессов часто рассказывают о том, что невозможно мирно решить, что и кому принадлежит. Есть доля и тут невозможно решить спор о выделении ее в натуре.

То есть, один доволен этой комнатой, а другому категорически не подходит предлагаемая часть. Мне один клиент говорил, мол лучше бы продали и поделили деньги. Но и это решается не так просто.

Особенно если доля выделена в неравных частях, разделить правильно средства не могут.

Непонимание, незнание законов или, как это сейчас говорят, юридическая безграмотность, приводят к тому, что близкие родственники становятся врагами и могут решать споры только в судебном порядке.

Можно продать свою долю, но и здесь слишком много подводных камней. Собственники других долей имеют преимущества и продать можно только после того, как они официально откажутся от приобретения отчуждаемой доли.

Если все долевые участники али согласие на продажу, только в таком случае ее можно продать. Это не устное соглашение, а нотариально заверенная сделка, подтверждающая отказ дольщиков на приобретение отчуждаемой доли.

Важно! Если долевых участников несколько и продаваемую, долю хочет приобрести один из дольщиков, то согласие других не требуется.

Как переоформить, переписать долю в квартире на родственника, другого дольщика, человека

Любой из сособственников вправе передать свою часть имущества любому лицу, в том числе и родственнику. Однако преимущественным правом приобретения доли в жилом помещении имеют собственники других долей (при продаже).

Так, например, если совладельцами жилья являются не родственники, то в первую очередь именно эти фактически чужие люди будут являться претендентами на покупку вашей доли.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/kak-peredat-dolyu-v-kvartire-synu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.