Как продать неприватизированную квартиру в днр

Содержание

Сделки вне закона: как продать квартиру в «ДНР»

Как продать неприватизированную квартиру в днр

Сделки, совершенные в «ДНР», не признаются ни в Украине, ни в иных цивилизованных странах. Тем не менее ситуация такова, что жители неподконтрольной украинской власти территории вынуждены взаимодействовать с «республиканскими» структурами и учитывать их требования.

Это, в частности, касается недвижимости. Если, скажем, для переселенца, продающего квартиру в неподконтрольном Донецке, достаточно оформления сделки на свободной части Украины, то для покупателя этой квартиры важен факт прохождения процедуры в «ДНР». Иначе последнему не «узаконить» себя на новом месте жительства.

Поэтому сейчас людям приходится совершать двойные сделки – на подконтрольной и неподконтрольной Украине территориях. Если не оформить украинскую сделку, то собственником квартиры официально будет все тот же, скажем, переселенец. Кроме того, у «ДНР» нет своей единой полноценной базы учета недвижимости.

Чтобы решить эту проблему, сначала «власти» объявили о «республиканской» перерегистрации всех квартир, домов, офисов, сооружений и пр.

Но сопоставив поток людей с документами и собственные ресурсы, спохватились и озвучили уточнение – перерегистрировать будут только ту недвижимость, с которой свершаются какие-либо сделки (купля, продажа, дарение, наследование и пр.).

 В особенностях совершения сделок с недвижимостью на неподконтрольной украинской власти территории «Донецкие новости» разбирались вместе с известным риелтором, генеральным директором группы компаний «KDU Realty Group» Еленой Маленковой, которая является переселенкой из Донецка и сейчас проживает в Киеве.

Елена Маленкова

Положительный хаос

До конца 2016 года в «ДНР» в плане сделок с недвижимостью царил хаос. Не было своего «законодательства», поэтому работали по украинским нормативам, но со своими часто меняющимися «вкраплениями».

Отсутствовали отдельные необходимые «органы», на рынке вперемешку работали украинские и «республиканские» риелторы, нотариусы и пр. Регулярно менялись начальники профильных «ведомств», новые неопытные вносили свой «вклад» в создание настоящего бардака.

Шли регулярные аресты сотрудников тех же Бюро технической инвентаризации и «регистрационной палаты». Желающих работать в этих структурах за мизерную зарплату с возможностью попасть на «подвал» не было.

В результате – очереди из желающих продать-купить недвижимость, в которых выстаивали по несколько суток; полный цикл оформления документов затягивался до года. И основная проблема – в этом хаосе зачастую терялись украинские документы-оригиналы.

Но бардак имел и ряд положительных сторон. Во-первых, до 31 декабря 2016 года даже находясь на неподконтрольной территории можно было совершить украинскую, так сказать, легальную сделку.

Например, в первые годы у украинских нотариусов в том же Донецке был доступ к единому электронному реестру недвижимости, через которые они совершали операции. Доступ закрыли, украинские нотариусы якобы выехали. Но на самом деле, на месте оставались их представители.

Некоторые нотариусы регулярно приезжали в «ДНР»: оформят ряд сделок, пересекут линию разграничения, на подконтрольной территории внесут данные о совершенной купле-продаже в реестр, передадут обратно оригиналы документов.

Да, это было дороже, чем самому ехать на свободную часть Украины для прохождения всех процедур, но с учетом всех «за» и «против» выгодно.

Во-вторых, до конца 2016 года для признания в «ДНР» факта купли-продажи достаточно было совершить лишь одну украинскую сделку, при необходимости продублировав ее в «республике».

Сейчас же в «ДНР» процедура покупки или продажи недвижимости должна быть оформлена исключительно нотариусами «республики» (здесь уже нет частных нотариусов, только «республиканские»), никакие украинские сделки не признаются.

Более того, в «ДНР» оформление договоров недвижимости купли-продажи украинскими нотариусами считаются «мошенническими».

А дублирование в «республике» сделки, оформленной на подконтрольной Украине территории, является нарушением «законов ДНР».

С 1 января 2017 года в «республике» перестали признавать украинские правоустанавливающие документы на недвижимость. Все сделки, заключенные после 11 мая 2014 года и до 31 декабря 2016 года, в «республике» требуют «легализовать» через «межведомственную комиссию по легализации документов».

Тем, у кого право собственности датировано до 12 мая 2014 года, беспокоиться особо не о чем. Они просто могут пройди процедуру «перерегистрации»: закажут в местном БТИ технический паспорт на ту же квартиру, зарегистрируют его в «республиканском» реестре.

Источник: https://www.62.ua/news/2246441/sdelki-vne-zakona-kak-prodat-kvartiru-v-dnr

Как продать неприватизированную квартиру в днр

Как продать неприватизированную квартиру в днр

Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства.

Самостоятельно найти подходящий вариант сложно. У серьезных риэлтерских организаций на случай заключения подобных сделок куплена собственная (буферная) жилищная территория, с использованием которых могут проводиться более сложные схемы продажи.

Приватизация квартиры в Донецке: документы, инструкция, сроки и адреса

Сделки, проводимые с использованием в документах аббревиатуры ДНР стопроцентно не имеют юридической силы. Ибо все прекрасно понимают, что рано или поздно в Донецк вернется Украина.

Но с учетом, что с 1 по 6 февраля «ЕРЦ» Донецка работал 5 дней (в субботу также принимают документы), исходя из нормы – 100 талонов по услугам юстиции, за этот период могли обслужить до 500 человек (по приему заявок на оформление техпаспортов, по регистрации права собственности» и др. услугам).

В 2018 я продал дом в городе Красный Луч (власти Украины переименовали его в Хрустальный, но местные только смеются над этим). Этот дом я получил в наследство и никогда не собирался там жить – городок слишком депрессивный даже по меркам мирного времени. Трудно поверить в сумму, которую я получил за большой дом и 4 сотки земли. 500 долларов.

Дополнительная информацияНемного сложнее обстоят дела с жильем в военных городках и квартирах природоохранного и и заповедного значения (например квартиры и дома, которые выделяются сотрудникам заказников и природных парков) В этом случае вам нужно уточнить балансодержателя данного жилого помещения.

При этом для присвоения кадастрового номера (фактически – это определение границ земельного участка) на созданном плане земельного участка должны поставить свои подписи владельцы соседских участков – тем самым они подтверждают границы. Но сегодня большая проблема – многие люди выехали, и не во всех случаях на месте имеются соседи.

Своим правом на приватизацию родители не воспользовались и со спокойной душой прожили долгие годы думая, что жильё полностью принадлежит им и после их смерти перейдет Вам, но это является заблуждением и как правило, имеет плачевные последствия.

Чтобы понять, как продать неприватизированную квартиру и тем самым максимально сэкономить время и сконцентрировать усилия в правильном направлении, необходимо осознавать, что вы не можете продать жилплощадь, так как формально она вам не принадлежит, но можете неформально за определенное вознаграждение уступить право безвременно проживать на ней (стать арендатором вместо вас).

Если квартира, подконтрольная новой власти Донбасса не приватизирована, можно ли ее приватизировать хотя бы в «украинской9quot; части страны?

Возможно ли продать другими путями

По действующему законодательству приватизация жилья – это его безвозмездная передача в собственность лицам, которые в нём зарегистрированы и при этом еще не воспользовались своим правом приватизации.

Найти желающих купить неприватизированную квартиру, а по сути, не саму квартиру, а право проживать в ней, будет непросто.

Если человек обладает достаточной степенью финансовой свободы для приобретения жилья, то такой вариант его не устроит. Остаются граждане, которые обладают значительно меньшей суммой, чем рыночная стоимость приватизированной квартиры.

Квартиры, которые до 1 июля 2016 года не прошли процедуру приватизации, остаются на балансе государства.

В наши группы в соцсетях пришло много откликов с просьбой очертить механизм действий. Как и в прошлый раз, мы обратились в одно из агентств города с просьбой помочь в этом деле.

Юридическая консультация: приватизация квартир в ДНР

Судя по полномочиям, предоставленным Нотариальной палате, создается она минюстом и под его крышей, как надзиратель над независимыми, он же и экзекутор, в случае чего.

Этап четвёртый – подготовка документовЭтот этап один из самых важных, потому что требует от обеих сторон максимальной концентрации. Разобраться в юридических хитросплетениях не так-то просто, как могло бы показаться на первый взгляд.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан.

Помочь избежать всех этих проблем может Единый регистрационный центр. Их открыли в Донецке, Макеевке и Горловке. Они полностью берут на себя подготовку документов: получение технического паспорта, регистрация правоустанавливающих документов, получение справки для оформления сделки у нотариуса.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

Я бы вам рекомендовал не выписываться из этой квартиры а подождать пока в ДНР выйдет закон о приватизации и приватизировать ее, после этого сможете выписаться и продать ее.

За указанный период зарегистрировано право собственности на 477 объектов недвижимого имущества», – сообщили в Минюсте ДНР.

Компания «ENKI Development» оказывает услуги по приватизации квартир и комнат в Донецке и Донецкой области. Наши специалисты оперативно соберут пакет необходимых документов и зарегистрируют Ваше право собственности.

Все эти люди прекрасно понимают, что цены упали и торгуются до последнего. Все козыри у них на руках: предложение сейчас сильно превышает спрос. Желающих продать свое жилье много, в то время как желающих купить приходится ждать месяцами.

Основной акцент – техпаспорт на недвижимость действует в течение 1 года, поэтому прежний такой документ украинского образца в «ДНР» уже не принимается и человеку придется пройти все «республиканские» этапы по подготовке той же квартиры к продаже.

Если с какими-то документами что-то не в порядке – например, техпаспорт делался давно еще при Украине – нотариуст дает рекомендации, куда обратиться для получения новых бумаг.
Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.

Схема вполне рабочая, однако учитывайте что, во-первых, репутация риелтора должна быть безупречной, во-вторых, из и без того небольшой суммы выручки значительную часть будет составлять комиссия посредника.

Этап второй – начинаем рекламную компаниюСамо собой разумеется, что без рекламы — никуда. Если о вашей квартире никто не узнает, то её никто и не купит, поэтому придётся посидеть немного и помучаться. Дело в том, что сейчас всё действует сложнее, чем когда можно было просто дать объявление в газету.

В «днр» будут приватизировать «неотжатую» недвижимость, — ис

Однако, ни данным постановлением, ни иными нормативными актами ДНР, вопросы связанные с определением собственника государственного жилого фонда не урегулированы. Поэтому, вынуждены отметить, что до принятия специальных нормативных актов по данному вопросу, осуществление приватизации жилого фонда в рамках правовых норм не представляется возможным.

Комнаты в общежитии. Комнату в общежитии можно приватизировать только в том случае, если оно утратило свой статус.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Перечень документов необходимых для приватизации жилья

Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.

Уточните, возможно ли в принципе оформить приватизацию того объекта жилой недвижимости, в котором вы проживаете. Действующим законодательством РФ установлен полный запрет на приватизацию целого ряда жилых помещений.

Подтверждением данного права является свидетельство установленного образца о регистрации права собственности.

Соответственно, поскольку право частной собственности защищено Конституцией Украины Вас ни кто не имеет права выселить или переселить в менее комфортабельное жильё. Вы приобретаете значительно больше прав и возможностей.

Он может продать принадлежащий ему на праве собственности объект жилой недвижимости или подарить его, также его можно разделить на доли.

Приватизация квартиры или как продать проблемную недвижимость. Часть 4

Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье.

Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе.

Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями.

За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену.

Если квартира, подконтрольная новой власти Донбасса не приватизирована, можно ли ее приватизировать хотя бы в «украинской9quot; части страны?

Если обнаружено самовольное строительство, перепланировка, «отделом техинвентаризации» выписывается уведомление в «министерство ЖКХ и строительства ДНР» и в техпаспорте проставляется соответствующая отметка – печать «Самовольно». Затем нужно обратиться в «отдел разрешительной системы министерства ЖКХ и строительства» и подать декларацию о готовности к эксплуатации самовольных объектов.

Особенности обмена неприватизированной квартиры

Автор этой статьи владеет двухкомнатной квартирой в центре Донецка. Я не хвастаюсь – эта информация нужна для повествования. Квартира расположена в доме по улице Университетской. Если вы немного знаете город, то вспомните, что это вторая центральная улица Донецка. Так вот, в начале 2014 года, тогда еще в мирное время, это жилье стоило 45-50 тыс. долларов.

Но как же быть в случае, если ваша квартира не приватизирована, а ее необходимо срочно продать? Неужели из данной ситуации нет выхода, и единственным вариантом является первоначальное оформление приватизации, которое позволит в последствие выставить квартиру на продажу? Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.

Источник: https://akcopt.ru/zemelnoe-pravo/9117-kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-v-dnr.html

Пошагово: В «ДНР» рассказали, как продать квартиру в Донецке

Как продать неприватизированную квартиру в днр

В «ДНР» озвучили процесс продажи недвижимости по «республиканским» правилам на примере продажи квартиры или дома в Донецке. Об этом рассказали участники тематической программы одного из «республиканских» телеканалов.

Основной акцент – техпаспорт на недвижимость действует в течение 1 года, поэтому прежний такой документ украинского образца в «ДНР» уже не принимается и человеку придется пройти все «республиканские» этапы по подготовке той же квартиры к продаже.

Если человек нашел покупателя на свою недвижимость, первым делом можно обратиться к нотариусу с пакетом документов на квартиру, которые имеются на руках. Нотариус, проанализировав их, даст консультацию – какие документы необходимо переоформить и куда обратиться.

«Во-первых, нужны правообладательные документы. Нотариус проверяет отягощения, обременения – не наложен ли на имущество арест, запрет на отчуждение. Также предоставляете технический паспорт, если были перепланировки – документ об их узаконивании.

Если с документами все в порядке, нотариус готовит новый документ о правообладании уже на имя покупателя. Если с какими-то документами что-то не в порядке – например, техпаспорт делался давно еще при Украине – нотариуст дает рекомендации, куда обратиться для получения новых бумаг.

В частности, рекомендует обратиться в государственную регистрацию вещных прав и подтвердить свое право на обладание этой квартирой, т.е. пройти регистрацию права собственности в Донецкой народной республике, изготовить новый технический паспорт, т.к. он действителен в течение года.

Только после этих основных процедур нотариус может дальше запрашивать информацию», – пояснил представитель «отдела контроля в сфере нотариата и адвокатуры минюста ДНР» Александр Раков.

В Донецке частным лицам оформить техпаспорт на квартиру можно в «Едином регистрационном центре» (пока до сентября 2018 года риелторы по оформлению документов на недвижимость здесь не обслуживаются).

«Целью изготовления техпаспорта является, в первую очередь, подтверждение существования объекта недвижимости и соответствия его технических характеристик правоустанавливающему документу – состав объекта, размеры его общей и жилой площади, целевое назначение», – рассказал начальник «Донецкого отдела технической инвентаризации, учета и оценки недвижимого имущества» Алексей Федоров.

На стенде в «ЕРЦ» есть перечень документов, необходимых для получения техпаспорта. После подачи обращения на объект выезжает техник, который, в частности, проверяет ту же квартиру или частный дом на факт перепланировки, наличия самостроев.

«Перечень случаев, которые не относятся к самовольному строительству, классифицирован. Например, в индивидуальном доме не являются временным сооружением (самостроем) заборы, ограждения, беседки, остекление лоджий, террас и веранд и пр. По сути даже металлический гараж, если он установлен без фундамента, также не является самостроем.

Грубое правило – у сооружения не должно быть фундамента. Также техник проверят наличие перепланировки: например, переделка сарая в летнюю кухню, гаража – в какой-то склад – не является нарушением.

Не являются самостроем в частных домах любые хозяйственные постройки, возведенные до 5 августа 1992 года – здесь главное иметь документ, который сможет подтвердить проведение строительства в указанный период», – уточнил Федоров.

Он дополнил, что для квартир не считается перепланировкой действия, если при этом не были нарушены капитальные, несущие стены, опоры, балки. В частности, не являются «самоволом»:

  • увеличение жилой площади за счет демонтажа встроенных шкафов, антресолей, кладовок, за счет площади коридоров и вспомогательных помещений и пр.;
  • уменьшение площади за счет уплотнения, отделки стен;
  • закрытие дверных проемов в некапитальных стенах;
  • демонтаж каминов, печей и пр.

Если обнаружено самовольное строительство, перепланировка, «отделом техинвентаризации» выписывается уведомление в «министерство ЖКХ и строительства ДНР» и в техпаспорте проставляется соответствующая отметка – печать «Самовольно».

Затем нужно обратиться в «отдел разрешительной системы министерства ЖКХ и строительства» и подать декларацию о готовности к эксплуатации самовольных объектов. Когда «министерство» вводит их в эксплуатацию, в техпаспорте «отделом техинвентаризации» ставится печать «Погашено».

И после этого можно продолжать оформление документов.

Что касается земли в частных домах, то нужно обратиться в «отдел земельных ресурсов» и оформить договор. «Нужно оформить договор пользования землей. Есть перечень документов, которые необходимо предоставить.

На место выезжает специалист, делает замеры, затем выдается документ о присвоении участку земли кадастрового номера.

Все оформление занимает месяц-полтора», – рассказал начальник «Донецкого отдела регистрации вещных прав Александр Пастерчук.

При этом для присвоения кадастрового номера (фактически – это определение границ земельного участка) на созданном плане земельного участка должны поставить свои подписи владельцы соседских участков – тем самым они подтверждают границы.

Но сегодня большая проблема – многие люди выехали, и не во всех случаях на месте имеются соседи. Кроме того, участок может быть в совместном владении супругов, а кто-то из них выехал за пределы «ДНР».

В этом случае затрудняется оформление, и соответственно – совершение сделок по объекту. «В случае, если нет информации, необходимой для совершения сделки, нотариус выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия – сделки, купли-продажи, дарения.

И тогда нужно обращаться в суд», – подчеркнул представитель «отдела контроля в сфере нотариата и адвокатуры минюста ДНР» Александр Раков.

Если необходимо подтвердить право собственности на квартиру/дом по «законам ДНР», то человек идет в «отдел регистрации вещных прав» при «регистрационной палате ДНР».

В Донецке данный отдел находится также в здании «Единого регистрационного центра».

«Человек приходит ЕРЦ, на ресепшине получает консультацию, какие документы необходимо при себе иметь», – дополнил «начальник Донецкого отдела регистрации вещных прав» Александр Пастерчук.

Он перечислил необходимые документы:

  • оригинал правоустанавливающего документа на квартиру,
  • нотариально заверенная «нотариусом ДНР» копия на правоустанавливающий документ (там же в ЕРЦ есть нотариус, можно сразу сделать такую копию);
  • копию техпаспорта, изготовленную «отделом технической инвентаризации». Срок действия техпаспорта – всего год, т.е. на момент подачи он должен быть действующий;
  • копию документа, удостоверяющего личность (паспорт гражданина Украины, или «паспорт ДНР», или дипломатический или загранпаспорт, или иные заменяющие документы);
  • квитанцию об оплате «республиканской» пошлины в размере 400 руб. (170 грн по местному курсу валют);
  • квитанцию об оплате услуг за проведение процедуры по регистрации – 300 руб. (127 грн);
  • заполнить по образцу заявление о подаче документов на регистрацию прав собственности на свое имущество.

«Регистрация прав собственности проводится в течение 15 рабочих дней.

После того, когда человек забирает регистрацию о праве собственности, чтобы провести дальнейшую сделку у нотариуса, он заказывает информационную справку об отсутствии ограничений, обременений.

Информационная справка изготавливается в течение 5-ти рабочих дней, а срок ее действия составляет 15 рабочих дней», – уточнил Пастерчук.

Полный пакет документов для совершения сделки у нотариуса составляют:

  • оригинал о регистрации права собственности;
  • оригинал правоустанавливающего документа;
  • оригинал техпаспорта;
  • информационная справка об отсутствии каких-либо ограничений на сделки с этой недвижимостью.

С этим пакетом документов человек обращается к «нотариусу ДНР», который проводит сделку. «Нотариус не может совершить сделку без наличия информационной справки из отдела вещных прав, в которой будет информация, что на объект нет обременений, ограничений, и что право собственности зарегистрировано», – резюмировал Александр Раков.

Напомним, «единый регистрационный центр», предоставляющий услуги по принципу «единого окна», был открыт в Донецке в ноябре 2017 года. Здесь оформляют техпаспорта на недвижимость вместо БТИ (бюро технической инвентаризации), а также «регистрируют» недвижимость, в частности, после сделок купли-продажи.

Несмотря на заявления «властей ДНР» о решении проблемы с очередями за оформлением технических паспортов и регистрации квартир, сохраняются огромные очереди и ограничения в выдаче талонов.

В день их выдают до 100 шт., лимит обусловлен недобором персонала. После подачи документы оформляются по «нормам» до 120 дней.

Несмотря на многочисленные просьбы жителей, в «ЕРЦ» нет дополнительной платной услуги по ускорению процесса.

Как сообщалось ранее, за год по состоянию на начало 2018 года цены на продажу квартир в неподконтрольном Донецке снизились от 8 до 22%. Согласно реальным запросам продавцов, средние цены на квартиры в Донецке («хрущевки», в жилом состоянии) на конец марта были следующие:

  • 1-комнатные – 9 800 долл. США;
  • 2-комнатные – 14 500 долл.;
  • 3-комнатные – 16 000 долл.

При этом при покупке-продаже квартиры в «ДНР» придется дополнительно заплатить до 20% от сделки. Кроме того, если в довоенный период стоимость услуг агентств недвижимости выражалась в проценте от сделки, то сейчас, при «ДНР», цена фиксированная – от тысячи долларов.

Как отмечалось, все сделки, совершенные с недвижимостью на неподконтрольной Украине части Донбасса не являются легитимными, и квартиры будут возвращены изначальным владельцам после восстановления целостности страны.

Текстовая версия подготовлена РПД «Донецкие новости»

Источник: https://dnews.dn.ua/news/685728

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости – МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ ДОНЕЦКОЙ НАРОДНОЙ РЕСПУБЛИКИ

Как продать неприватизированную квартиру в днр

«Покупка или продажа недвижимости является процессом, требующим немалого количества ресурсов и понимания его законодательных основ. Учитывая ряд особенностей операций с недвижимостью, к проведению таких сделок следует подготовиться.

Статьей 655 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК), который применяется на территории Донецкой Народной Республики, в соответствии с ч. 2 ст.

86 Конституции Донецкой Народной Республики, определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Если предметом договора является недвижимость или земельный участок, договор купли-продажи заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 657 ГК).

Хотелось бы обратить внимание, что удостоверение купли-продажи имеет ряд особенностей, в связи с чем, перечень документов, необходимых для удостоверения договора купли-продажи, является индивидуальным и определяется нотариусом в каждом конкретном случае.

В связи с чем, лицам, которые намереваются заключить договор купли-продажи недвижимости, рекомендуется обратиться к нотариусу со всеми имеющимися у них документами для проведения их правового анализа нотариусом и разъяснения дальнейших действий относительно оформления купли-продажи.

Сделки по отчуждению имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, удостоверяются при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество и, в предусмотренных законодательством случаях, документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают, в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Подтверждением регистрации вещных прав на недвижимое имущество является предоставление нотариусу извлечения из Государственного реестра прав.

В соответствии с Постановлением Совета министров Донецкой Народной Республики № 17-3 от 02.09.

2015 года (с изменениями), все правоустанавливающие документы, выданные с 11 мая 2014 года до 31 декабря 2016 года нотариусами, органами государственной власти и местного самоуправления Украины в отношении вещных прав на недвижимое имущество, расположенного на территории Донецкой Народной Республики,  являются недействительным на территории Донецкой Народной Республики и подлежат обязательной легализации. Если вышеуказанные документы были выданы после 1 января 2017 года, то они являются недействительными и легализации не подлежат.

При удостоверении договора купли-продажи нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (обременений) недвижимого имущества.

Нотариус истребует информационную справку о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) для совершения соответствующей нотариальной сделки (нотариального действия). Срок действия данной информационной справки составляет 15 рабочих дней.

В отношении земельного участка, нотариус истребует также извлечения из Государственного земельного кадастра о земельном участке. 

С целью проверки отсутствия прав малолетних и/или несовершеннолетних детей, недееспособных или ограничено дееспособных лиц, которые имеют право пользования недвижимым имуществом (его частью), являющегося предметом договора отчуждения, нотариус требует предоставления ему справки о составе семьи, которая выдается жилищно-эксплуатационной организацией, правлением жилищно-строительного кооператива, объединением совладельцев многоквартирных домов, управляющей компанией, соответствующим органом местного самоуправления (местной администрацией), к компетенции которых законодательством отнесено предоставление указанной информации, органами Миграционной службы МВД ДНР или другим компетентным органом.

В случае выявления из предоставленных продавцом документов, что право собственности или право пользования отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью имеют малолетние или несовершеннолетние дети или недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нотариус должен истребовать у продавца разрешение органа, осуществляющего функции опеки и попечительства, на совершение такой сделки в установленной законодательством форме.

При продаже доли в праве собственности на объект  недвижимого имущества продавец должен учитывать тот факт, что остальные сособственники имеют право преимущественной покупки данной доли, и продавец обязан письменно уведомить всех сособственников о предстоящей продаже с указанием цены и других условий продажи. И только в случае отказа остальных сособственников от права преимущественной покупки продавец имеет право продать принадлежащую ему долю третьим лицам.

Также, для проведения сделки нотариусом, обязательным является наличие документа об оценочной стоимости имущества, являющегося предметом сделки, определенной субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом Донецкой Народной Республики «Об оценочной деятельности».

В случае если за совершением нотариального действия обратился представитель лица, обратившегося за совершением нотариального действия, проверяются его полномочия.

Учитывая вышеизложенное и исходя из случаев, которые чаще всего встречаются в нотариальной практике, для удостоверения договора купли-продажи необходимы следующие документы, перечень которых не является исчерпывающим и подлежит уточнению в каждом отдельно случае  нотариусом.

Документы, которые необходимы покупателю для сделки:

— документ удостоверяющий личность;

— регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (если лицо, из-за своих религиозных убеждений отказалось от принятия  налогового номера и сообщило об этом в соответствующий территориальный орган доходов и сборов, нотариус проверяет этот факт по отметке в его паспорте о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта или справке о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта);

— свидетельство о браке;

— нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.

Документы, которые необходимы продавцу для сделки:

— документ удостоверяющий личность;

— регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (если лицо, из-за своих религиозных убеждений отказалось от принятия  налогового номера и сообщило об этом в соответствующий территориальный орган доходов и сборов, нотариус проверяет этот факт по отметке в его паспорте о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта или справке о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта);

— свидетельство о браке;

— правоустанавливающие документы;

— брачный договор/решение суда, другой документ, подтверждающий, что имущество является личной собственностью продавца;

— технический паспорт на объект недвижимого имущества;

— справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц в т.ч. малолетних или несовершеннолетних детей;

— документ об оценочной стоимости имущества, являющегося предметом сделки, определенной субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом Донецкой Народной Республики «Об оценочной деятельности»;

— извлечения из Государственного реестра прав;

— информационная справка о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) для совершения соответствующей нотариальной сделки (нотариального действия);

— согласие органа опеки и попечительства, в случае, если стороной по договору или прописанными в квартире являются малолетние или несовершеннолетние дети;

— при наличии сомнений относительно объема гражданской дееспособности у лица, участвующего в совершении нотариального действия, нотариус имеет право потребовать предоставления документов о том, что лицо не страдает психическим расстройством, которое может повлиять на его способность осознавать свои действия и (или) руководить ими. Данный документ обезопасит в будущем стороны от признания сделки недействительной.

Стоит обратить внимание, что нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий. Все договоренности и существенные условия сделки, которые были согласованы между сторонами должны быть максимально детально прописаны в договоре иначе они не будут иметь юридической силы.

После того, как собран пакет документов, оговорены все существенные условия сделки, документы передаются нотариусу для подготовки текста договора и заявлений. На заключение договора нужно приходить к нотариусу с оригиналами всех документов»,

Источник: https://minjust-dnr.ru/blog/2020/03/24/osobennosti-zaklyucheniya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Можно ли продать неприватизированную квартиру без приватизации

Как продать неприватизированную квартиру в днр

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади.

    Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;

  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные.

    Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем.

    За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену.

    Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;

  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

  • Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

    Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

  • Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

    Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

  • Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
  • Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

    https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

    Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

    Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

  • Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

    Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

  • Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;
  • Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

    Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади.

Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство.

После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.