Как продать квартиру по наследству
Содержание
- 1 Как продать квартиру, полученную по наследству
- 1.1 Можно ли продать унаследованную квартиру
- 1.2 Продажа доли в наследуемой квартире
- 1.3 Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников
- 1.4 На что стоит обратить внимание
- 1.5 Вступление в наследство
- 1.6 Заключение договора
- 1.7 Налогообложение
- 1.8 Срок менее трех лет
- 1.9 Как продать без уплаты налога
- 2 Как продать квартиру после вступления в наследство
- 3 Как продать квартиру полученную по наследству – Налоги
- 3.1 Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году
- 3.2 Условия продажи наследуемой квартиры
- 3.3 Порядок действий наследника перед продажей
- 3.4 Как вступить в наследование
- 3.5 Когда можно продавать унаследованную квартиру
- 3.6 Как осуществляется продажа наследственного имущества
- 3.7 Права несовершеннолетних наследников
- 3.8 Продажа общей собственности супругов
- 3.9 Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
- 3.10 Право пользования помещением при его продаже
- 3.11 Преимущественное право дольщиков
- 3.12 Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры
- 3.13 Имущественный вычет для налоговых резидентов
- 3.14 Полное освобождение от уплаты налога
- 4 Как продать квартиру по наследству?
- 5 Продажа квартиры после вступления в наследство: как и когда можно продать
Как продать квартиру, полученную по наследству
Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 8 мин.
Продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется, когда уже есть свидетельство о праве на наследство и выписка из Росреестра. При этом налогом облагаются сделки, при которых право собственности на унаследованную недвижимость составляет менее трех лет.
Наследование – это узаконенная государством процедура по переходу прав собственности наследодателя правопреемникам после его смерти. Продажа унаследованной недвижимости имеет ряд особенностей, которые стоит учитывать при совершении сделки.
Можно ли продать унаследованную квартиру
Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:
- В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
- После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
- На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.
После этого продать жилье можно по обычной схеме.
Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:
В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.
Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:
- Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
- Продажа доли.
Продажа доли в наследуемой квартире
Продать долю в наследуемой квартире можно. Однако эта процедура подразумевает под собой более длительный подготовительный этап, чем при продаже целого жилья. В этом случае оно поделено между иными правопреемниками, каждый из которых обладает преимущественным правом выкупа на отчуждаемую долю. Это означает, что:
- Перед тем как продать свою долю, наследнику необходимо предложить купить ее другим собственникам квартиры.
- Предложение о покупке оформляется в письменном виде. В приоритете – направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого. Это гарантирует законный правовой порядок совершения сделки и защиту прав наследника в случае, если другие собственники после длительного времени передумают и потребуют переоформление доли на их имя.
- Собственникам дается месяц на принятие решения. В случае отказа или отсутствия ответа с их стороны наследник имеет право продать наследуемую долю третьим лицам. Однако стоимость не должна превышать цену, указанную в предложении другим собственникам.
Примечание. Как и в случае с целой квартирой, перед продажей доли необходимо вступить в наследство и оформить право собственности на свое имя. Иначе сделка будет признана недействительной.
Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников
Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.
Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.
После этого продажа осуществляется в следующем порядке:
- Согласование условий. На этом этапе все собственники договариваются о цене сделки, дате продажи и иных нюансах, необходимых для отчуждения жилья. Урегулированные условия фиксируются в договоре купли-продажи.
- Удостоверение договора у нотариуса. Это важный момент, без которого будущая продажа будет невозможна. Специалист проверяет законность совершения сделки и ставит регистрационную отметку в договоре.
- Совершение сделки. Стороны подписывают договор, производится оплата.
- Регистрация права собственности. После этого покупатель обращается в Росреестр, где получает выписку, подтверждающую факт владения приобретенной недвижимостью.
Примечание. При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько правопреемников, в договоре следует указать полагающуюся денежную часть каждому из них.
На что стоит обратить внимание
Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:
- Принятие наследства подразумевает под собой одновременный переход всех долговых обязательств к правопреемнику. Это значит, что все задолженности и неустойки подлежит выплатить новому владельцу квартиры. Поэтому перед ее продажей необходимо закрыть все долговые обязательства.
- Наличие обременения. Перед сделкой стоит удостовериться, что в продаваемом жилье нет зарегистрированных граждан. В случае их наличия продать его будет не просто. Сложность в том, что прописанный ранее гражданин может отказаться выписываться из квартиры после смерти наследодателя. Здесь важно учитывать, на каком основании он проживает в квартире. Если причины не обоснованы и незаконны, выселение производится принудительно в судебном порядке.
- Большой риск, связанный с продажей унаследованного жилья, заключается в наличии потенциальных правопреемников. Особенно это касается ситуаций, при которых оно наследовалось по закону. Нередки случаи, когда после продажи квартиры объявляются родственники, претендующие на наследство и требующие предоставления доли. В таких ситуациях сложно найти компромиссное решение, чаще всего появляется необходимость обращения в суд. Кроме этого, даже при отсутствии завещания есть лица, имеющие право на наследство. Это нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя.
- Если иные правопреемники отказываются от своей доли, необходимо заручиться отказом в письменном виде. Иначе в любой момент они смогут потребовать причитающееся им по закону.
Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:
- Вступление в наследство.
- Оформление права собственности.
- Заключение договора.
Вступление в наследство
Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).
В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:
- Наследник не знал или не мог знать о смерти наследодателя.
- Срок был пропущен по иным уважительным причинам.
После этого:
- Необходимые документы направляются в нотариальную контору;
- По истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство.
Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства
По закону | По завещанию |
Копия свидетельства о смерти | |
Паспорт наследника (оригинал) | |
Документы, подтверждающие родство с наследодателем (свидетельство о браке, о рождении и т. д.) | Завещание |
Кадастровый паспорт |
Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.
Порядок оформления:
- Необходимые документы будущий собственник направляет в Росреестр, где подает заявление на регистрацию права собственности.
- По истечению десяти дней (максимум трех месяцев) правопреемник будет зарегистрирован как собственник жилья. В подтверждение этому ему будет выдана выписка, свидетельствующая о его законном владении.
Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права собственности на унаследованную квартиру
Персональные | На квартиру |
Заявление | Технический паспорт |
Основание возникновения права собственности – свидетельство на наследство | Кадастровый паспорт |
Паспорт заявителя | Справка, содержащая перечень лиц, обладающих правом пользования приобретаемой квартирой (справка о составе семьи, получаемая в ЖЭКе) |
Письменный и заверенный нотариально отказ других наследников от участия в оформлении права собственности на квартиру (при наличии иных правопреемников) | Квитанция об уплате госпошлины |
Примечание. С 1 января 2017 года регистрация имущественных прав осуществляется в электронном виде. До этого времени выдавались свидетельства. В настоящий момент доказательством права собственности на квартиру является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Заключение договора
Стороны сделки (покупатель и продавец) заключают договор только после того, как ими будут урегулированы все условия:
- предмет договора (продажа квартиры или ее доли);
- дата совершения сделки;
- сумма аванса;
- стоимость квартиры;
- способ расчета (банковская ячейка, безналичный перевод и т. д.).
Примечание. Наличие договора еще не говорит о факте совершения сделки. Владельцем квартиры покупатель станет только после того, как зарегистрирует на нее право собственности в Росреестре.
Этапы заключения договора:
- Подготовка необходимых для продажи документов (выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и т. д).
- Установление стоимости квартиры. При этом можно ориентироваться на цену аналогичного жилья или обратиться в агентство. В любом случае в договоре нужно указывать реальную стоимость, за которую жилье будет продаваться.
- Урегулирование условий сделки с покупателем.
- Составление предварительного договора купли-продажи, получение задатка или аванса. Данный вид договора является своеобразной гарантией того, что сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях.
- Проверка документов.
- Подписание основного договора.
- Подписание акта приема-передачи квартиры и передача ключей от квартиры.
- Получение денежных средств за продажу.
После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру и становится ее полноправным владельцем.
Скачать образец договора купли-продажи квартиры.
Налогообложение
Налогообложение при продаже квартиры полученной по наследству регулируется статьей 220 Налогового Кодекса РФ.
Особенности:
- Налог взимается, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
- Размер вычета составляет 13 %.
- Срок владения начинает исчисляться со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты регистрации права собственности на квартиру.
Примечание. С 1 января 2016 года налог взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Однако исключением является ряд оснований приобретения права собственности: наследование, дарение, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях срок составляет менее трех лет.
Таким образом, если унаследованная квартира находилась в собственности более трех лет, налог при ее продаже взиматься не будет.
Срок менее трех лет
В ситуациях, при которых недвижимость нужно продать как можно скорее (например, сразу после вступления в наследство и оформления права собственности), правопреемнику придется заплатить налог. Для этого после совершения сделки ему необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. При этом ставка составит 13% для граждан РФ и 30% для иностранных граждан.
Как продать без уплаты налога
Продать недвижимость без уплаты налога возможно в двух случаях:
- Прошло более трех лет со дня открытия наследства.
- Сумма продажи — менее 1 000 000 рублей (например, при продаже доли).
Помимо этого, законодательство выделяет ряд лиц, имеющих налоговые льготы и освобожденные от уплаты налога:
- инвалиды (I и II группы, с детства);
- пенсионеры.
по теме:
Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-po-nasledstvu/
Как продать квартиру после вступления в наследство
Designed by rawpixel.com / Freepik
Зачастую у выгодоприобретателей возникает желание реализовать унаследованное им жилье. Это связано с нехваткой денег и неподходящими для семьи параметрами.
Продажа жилья, доставшегося от умершего, может производиться исключительно после оформления прав собственности на недвижимости.
После совершения указанной операции нужно собрать пакет документов и приступить к следующему этапу. Итак, как продать квартиру, полученную по наследству?
Случаи, когда реализация унаследованного объекта допускается
Согласно действующим правовым актам преемник приобретает официальный статус после кончины наследодателя. Несмотря на отсутствие фактического права собственности, отраженного в Росреестре, претендент все равно считается владельцем квартиры. Так, плата за коммунальные услуги и налоги будут удерживаться именно с него.
Получение возможности использовать жилье без ограничений на свое усмотрение появляется только после завершения процесса отчуждения. Иначе в приеме документов о праве собственности будет отказано. Согласно действующему законодательству указанные обстоятельства позволят считать продавца неуполномоченным.
Важно! Нередко вместе с квартирой граждане приобретают долги. Это может быть обременение по кредиту, задолженность по услугам или обременение, связанное с арестом.
Таким образом, до тех пор, пока обозначенные проблемы не будут решены собственником, жилье будет считаться невыгодным с точки зрения покупки.Помимо этого, если кредитор не будет поставлен в известность о желании владельца реализовать жилплощадь, сделку могут признать недействительной (незаконной).
Для реализации объекта нужно осуществить несколько предварительных мероприятий. К ним относятся:
- Получить акт о наследовании.
- Поставить недвижимость на учет в Кадастровой палате или актуализировать соответствующие данные.
- Произвести госрегистрацию квартиры в Росреестре.
- Согласовать операцию с залогодержателем или погасить задолженность.
После завершения всех необходимых процедур жилье попадет в полноправное владение нового собственника, который сможет беспрепятственно осуществлять с ним любые операции.
Последние ничем не будут отличаться от стандартной перепродажи ранее купленной недвижимости. Единственным ограничением, которое зачастую препятствует совершению операции, является наличие несовершеннолетних, проживающих в квартире.
Чтобы решить обозначенную проблему придется получить разрешение на проведение сделки у органов опеки.
Чтобы продать жилплощадь наследнику придется подготовить пакет бумаг. В него входят:
- Свидетельство на вступление в наследование.
- Акт о прохождении госрегистрации собственности.
- Согласие супруга. Требуется в том случае, если правообладатель пребывает в официальном союзе и с партнером был подписан брачный договор. В последнем квартира может быть обозначена как частный актив.
- Техническая документация на жилище.
- Справки об отсутствии долговых обременений за коммунальные услуги.
Как провести сделку без уплаты налогов: положение дел на 2019 год?
Чаще всего унаследованное жилье не представляет для человека практической ценности, то есть не используется им по прямому назначению.
Из-за этого преемники стараются заработать на квартире денег, в том числе реализовав ее на рынке.
Кроме того, подобное решение может стать следствием конфликтов с другими родственниками, пытающимися оспорить порядок, в котором было проведено отчуждение благ усопшего.
Уплата налога в государственную казну напрямую зависит от срока владения объектом. Так, если он менее 3 лет в собственности, то хозяину придется заплатить 13% от цены сделки (подоходный налог).
Расчет ведется с территориальной инспекцией по месту проживания гражданина.
Таким образом, скорая продажа недвижимости влечет за собой затраты, которые крайне невыгодны для преемника, учитывая то, что он уже уплачивал госпошлину за наследство.
Немаловажно правильно сформировать и подать в инспекцию декларацию. Уплата налога должна производиться своевременно и в полном объеме, даже если обязанным лицом является пенсионер. С переводом средств, как правило, не возникает проблем. Реквизиты можно получить прямо в ИФНС или перейдя на официальный сайт ведомства в интернете.Льгот по уплате налога на доходы физлиц не предусмотрено. Однако взимание средств в ряде случаев не предусмотрено по закону. К условиям, позволяющим освободиться от обременения и не платить налог, относят:
- Длительный срок владения имуществом, полученным от покойного (более трех лет).
- Исчисление срока начинается не с момента оформления благ, а с даты смерти предыдущего хозяина.
Вопрос:
С 2016 года срок владения имуществом, дающий право его реализации без уплаты налога, увеличился до 5 лет. Относится ли это к унаследованным ценностям?
Ответ:
Согласно налоговому законодательству с 2016 года в правила по удержанию средств с дохода граждан, связанного с реализацией имущества, были внесены изменения. Указанные корректировки не коснулись процента, взимаемого с человека.
Однако теперь платить придется даже за то имущество, которое находилось в собственности более 3, но менее 5 лет. Обременение не устанавливается в отношении активов, приобретенных в порядке приватизации, иных безвозмездных сделок (дарение, наследование), а также договора пожизненного содержания.
Стоит заметить, что обозначенные изменения относятся лишь к тем сделкам, которые совершались после 2015 года.
Как не платить налог и не нарушить закон?
Единственным вариантом сэкономить деньги является ожидание удобного для продажи времени. Как уже было отмечено, собственнику необходимо владеть наследством не менее трех лет. По истечении этого времени он вправе беспрепятственно продать жилплощадь, не уплачивая при этом 13% от его стоимости.
Как снизить удержания в пользу бюджета?
Уменьшение НДФЛ допускается при невысокой стоимости объекта. Если недвижимость выставляется на рынок до того, как исполнится 3 года с момента ее получения, то для уменьшения налогового бремени нужно грамотно заполнить декларацию.
Процедура требует осуществления нескольких действий. Во-первых, от стоимости актива отнимается величина вычета, равная 1 млн рублей либо сумма потребительских затрат, связанных с приобретением наследства.
Во-вторых, полученный результат умножается на процент НДФЛ.
Важно! Чаще всего затраты не превышают одного миллиона рублей, поэтому каждый плательщик при вычете пользуется именно этой суммой. При этом необходимо помнить, что реализация долевой собственности требует подачи декларации от каждого владельца. Вычет применяется посредством процентного распределения согласно размеру долей.
Стоимость имущества устанавливается сторонами, участвующими в сделке. Если она будет менее кадастровой, то налогообложение будет производиться исходя из суммы не менее, чем 70% от такой величины.Заполнить документации допускается несколькими способами: в письменном виде на бланке, предоставленном отделением ИФНС; в электронном виде на портале www.nalog.ru.
Сложности при продаже
При подписании договора купли-продажи, предметом которого является полученная по наследству жилплощадь, у сторон могут возникнуть серьезные проблемы. Последних может насторожить порядок, в котором были получены блага.
Если ценности перешли к новому хозяину при бездействии одного или нескольких потенциальных преемников, то такая процедура может быть оспорена в будущем.
Такое право при наличии веских причин дается преемникам даже по прошествии десятилетий.
Кроме того, часто встречаются случаи, когда квартира делится на двоих и более наследников. Один из них также может оспорить операцию. Особое внимание подкованные покупатели уделяют наличию условий, поставленных волеизъявителем в завещании.
Наследование могло происходить с обременением в виде предоставления жилища в пожизненное пользование третьим лицам. Также нужно обратить внимание на права преемников.
Продажа жилья человеком, не оформившим его на себя, признается недействительной.
Заключение
Таким образом, продажа унаследованной жилплощади – сложная процедура, которая может вызвать большие проблемы у каждого из участников.
Для продавца таковыми являются поиск покупателя и необходимость уплаты средств в пользу государства. Для второго заинтересованного лица риски куда более серьезные.
Вновь появившиеся претенденты на ценности усопшего могут попытаться оспорить куплю-продажу, что неизбежно повлечет судебное разбирательство.
Источник: https://semyahelp.ru/drugoe/nasledstvo/kak-prodat-kvartiru-posle-vstupleniya-v-nasledstvo
Как продать квартиру полученную по наследству – Налоги
После получения наследства у приобретателей нередко возникает искушение сразу же продать полученное имущество, среди которого безусловно самым дорогим являются квартиры, дома и земельные участки. Продажа наследуемой недвижимости (или ее доли) ничем не отличается от сделок с любым другим объектом.
Отчуждение возможно при соблюдении некоторых условий. Продажа облагается НДФЛ, если унаследованное помещение находилось у владельца менее определенного периода (3 или 5 лет), называемого минимальным сроком владения (МСВ).
Минимальный срок владения уточняется в зависимости от даты возникновения права собственности и степени родства приобретателя к бывшему владельцу.
В статье обсудим:
- условия, при которых возможна продажа квартиры после вступления в наследство;
- когда можно продать недвижимость, полученную по завещанию;
- как платить налог при продаже квартиры после вступления в наследство.
Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году
Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.
Существует три способа принятия наследства:
- имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
- наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
- наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).
Условия продажи наследуемой квартиры
Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:
- принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
- отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
- получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
- учет преимущественного права покупки долевых собственников.
Порядок действий наследника перед продажей
Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.
Как вступить в наследование
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Когда можно продавать унаследованную квартиру
Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:
- свидетельство о правах наследника;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие личность наследника.
Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.
Как осуществляется продажа наследственного имущества
Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Читайте еще о договоре купли-продажи
Права несовершеннолетних наследников
Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей
- Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
- Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
- Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.
В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.
Продажа общей собственности супругов
Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.
Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г.
он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги.
Она также являлась законной наследницей:
- в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
- квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Если на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать такое жилье без согласия органов опеки нельзя. Необходима выписка ребенка с предоставлением ему аналогичного по своим критериям жилья.
Пример: Савченко завещала квартиру своему единственному сыну Л. После ее смерти Л. женился, вскоре в семье родилась дочь. В 2016 г. супруги развелись.
Бывшая жена вместе с несовершеннолетней дочерью переехала на съемное жилье. Вскоре Л. решил продать недвижимость, однако столкнулся с проблемой.
Органы опеки отказались дать согласие на выписку дочери из-за следующих причин:
- договор найма обеспечивал лишь временную прописку сроком ребенку и его матери сроком на один год;
- условия жизни в съемном помещении значительно уступали условиям проживания ребенка на старом месте.
В результате сделку пришлось отменить
Право пользования помещением при его продаже
Завещание в пользу единственного наследника не лишает права пользования жилым помещением (ЖП) других лиц. Если по закону в унаследованной квартире проживают люди, имеющие на это право, они не утратят его, даже если квартира будет продана.
Примерами могут быть:
- проживание в квартире лица согласно завещательному отказу (условие исполнения воли покойного, указанное им в завещании или наследственном договоре);
- пользование жилым помещением членами семьи наследника.
Таким образом другие лица, пользующиеся помещением (не собственники) создают фактическое препятствие для продажи.
Преимущественное право дольщиков
Это наиболее распространенная форма обременения наследства. Наследодатель, чтобы никого не обидеть, часто завещает свое жилье нескольким наследниками (обычно детям и супруге). Вступая в наследство они невольно становятся долевыми собственниками, которая регистрируется и продается с рядом условий.
Чтобы продать свою долю, необходимо:
- произвести раздел неделимого (выделить свою долю в натуре, осуществив размен жилплощади, либо получить вместо этого денежную компенсацию);
- зарегистрировать свою долю в ЕГРН;
- известить о продаже (когда планируется и по какой цене) других наследников;
- подождать месяц, не реализуют ли наследники свое преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ);
- по истечению месяца можно свободно продать свою долю кому угодно.
О сделках с несколькими собственниками читайте в этой статье.
Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры
Получили квартиру в наследство? Не спешите ее сразу же продавать! Есть шанс сэкономить на налоге, который составляет 13% от продажной стоимости жилья. А это немалая сумма: например, для квартиры стоимостью 3 млн. руб. НДФЛ составит 390 тыс. руб.
Если же продажу нужно осуществить срочно, налоговому резиденту можно воспользоваться своим правом на имущественный вычет.
Имущественный вычет для налоговых резидентов
Для тех, кто исправно каждый год заполняет налоговую декларацию, существует послабление в виде имущественного вычета — суммы, вычитаемой из стоимости жилья. В 2019 г. имущественный вычет при продаже равен 1 млн. руб.
Например:
Сергиенко получил в наследство квартиру от отца. Продать недвижимость он решил сразу же после регистрации прав, чтобы погасить ипотеку.
Сергиенко являлся налогоплательщиком, поэтому указал в декларации доход от продажи в размере 3 млн. руб. и имущественный вычет 1 млн. руб. Налоговой базой являлась сумма в р‑ре 2 млн. руб.
https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk
Налог с продажи составил 260 тыс. руб.
Таким образом налоговый вычет позволил сэкономить 130 тыс. руб.
Полное освобождение от уплаты налога
Налог с продажи удержан не будет, если унаследованная квартира оформлена в собственность до 1.01.2016 г. и находится в приобретении не менее трех лет. Данное правило касается только резидентов РФ.
В конце 2015 г. правила налогообложения при продаже имущества были скорректированы, и в последней редакции 2019 г. они имеют отношение:
- к резидентам РФ, зарегистрировавшим наследственную недвижимость после первого января 2016 г.;
- ко всем наследникам иностранцам, нерезидентам РФ (вне зависимости от даты приобретения объекта).
Указанные выше лица должны знать:
Налоговое законодательство в п. 17.1 ст. 217 освобождает доходы от продажи квартиры, полученной в наследство, при соблюдении одного из следующих условий ч.3 ст. 217.1:
- жилье унаследовано от близкого (по определению СК РФ) родственника и находится во владении наследника минимум три года;
- квартира перешла по наследству от дальнего родственника или постороннего лица, и правопреемник владеет ею не менее 5 лет;
- наследник унаследовал неприватизированную квартиру и завершил процесс приватизации, начатый наследодателем.
Важно! Минимальный срок владения квартирой отсчитывается не от даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а от даты регистрации перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.
Поэтому желательно не тянуть с регистрацией в ЕГРН и осуществить ее сразу после принятия наследства.
Подробнее о налоге при продаже с учетом минимального срока владения можно прочитать здесь.
Выводы
- Продажа квартиры после вступления в наследство должна учитывать права других лиц, прописанных в помещении и пользующимися им согласно законодательству.
- Возраст и дееспособность могут повлиять на особенности проводимой сделки, усложняя ее и требуя наличие родителей, опекунов и вмешательства органов опеки.
- Приступать к продаже наследуемого имущества практичнее по истечению срока минимального владения им, так как это приведет к отмене налога с продажи.
Источник: https://nalogiido.ru/kak-prodat-kvartiru-poluchennuyu-po-nasledstvu.html
Как продать квартиру по наследству?
Продажа квартиры
Наследник вправе распоряжаться доставшимся по наследству имуществом так, как он желает: он может продать, подарить жилье либо сам жить в нем.
В целом продать унаследованное жилье довольно просто – актуальны те же правила, что и при продаже любой квартиры. Сложнее всего – найти покупателя, ведь о повышенном риске сделок с унаследованным имуществом, знает каждый.
Нередко владельцу, не знающему, как продать квартиру, полученную от наследодателя, приходится значительно сбавлять цену, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
Прочитайте статью до конца, и вы узнаете, какие особенности имеет процедура продажи квартиры полученной по наследству и как наследнику получить право совершать сделки с унаследованной квартирой.
В чем заключается риск продажи квартиры по наследству?
Основание появления права собственности на имущество не оказывает влияния на процесс продажи жилья – неважно, получил ли гражданин жилье в наследство или, скажем, выиграл в телепередаче, ему придется проделать одинаковые манипуляции.
Однако новость о том, что жилье унаследовано, часто отпугивает покупателей.
Причина заключается не в том, что покупателям придется преодолевать дополнительные юридические препоны, а в вероятности появления новых наследников, которые заявят, что тоже имеют право на долю в наследуемом имуществе, а значит, продажа квартиры может быть признана недействительной в суде.
Для покупателя это финансовая катастрофа: суд с новыми «наследничками» выльется в дополнительные расходы, а если он еще и будет проигран, то придется искать незадачливого продавца и требовать с него деньги, что является отнюдь не простой задачей.
Другой проблемой может стать такое условие, зафиксированное в завещании, как завещательный отказ. Это условие означает, что наследник даже после вступления в право собственности обязан предоставить возможность третьему лицу проживать в квартире. Покупатель, не проверивший этот момент, рискует получить жилплощадь с нежелательным жильцом, выгнать которого законно нельзя.
Наконец, третий важный момент – продажа квартиры по наследству после того, как завещателя умершим признал суд. В таком случае никто не сможет гарантировать, что сам завещатель не «восстанет из мертвых» и не пожелает вернуть свою квартиру.
Полезный совет
Чтобы не попасть впросак, покупателю следует запросить у наследника «железные» доказательства того, что другие претенденты на долю в жилье не объявятся и что о завещательном отказе речи не идет.
Как продать квартиру, полученную по наследству: пошаговая инструкция
Наследнику важно соблюсти все формальности, связанные с легализацией имущества. Действовать следует так:
- Вступить в право наследования. «Объявиться» у нотариуса нужно в течение полугода с момента гибели наследодателя – в противном случае отстаивать свои права придется в суде. Можно принять наследство и по факту (заселиться в жилье, начать делать ремонт), однако, от необходимости посещения нотариуса такой способ не избавит – только пройдя через нотариальную контору, удастся получить правоустанавливающий документ. Этот документ выдается нотариусом не позднее, чем через 6 месяцев после того, как наследник сумел подтвердить свое право.
Внимание!
Наследник первой очереди обязан заплатить нотариусу за проделанную работу 0.3% от стоимости жилья. Сумма оплаты услуг нотариуса в этом случае не может превышать 100 тыс. рублей. Другие наследники платят 0.6%.
- Пойти в Росреестр. Помимо свидетельства о вступлении в наследство с собой следует взять копию паспорта, квитанцию об оплате госпошлины (ее размер зависит от степени родства наследника и наследодателя), а также кадастровый паспорт, если жилье регистрируется в Росреестре в первый раз. По завершении процедуры государственной регистрации наследник получит свидетельство о праве собственности и вместе с ним возможность совершать сделки с имуществом. Интересно, что регистрация в Росреестре и продажа квартиры по наследству могут происходить одновременно – это позволит сэкономить время.
- Найти покупателя. Еще при первом контакте с возможным покупателем следует сказать, что жилье перешло по наследству, и поинтересоваться, рассматривается ли возможность приобретения такого жилья. Увы, часто продавцы используют иную стратегию – уточняют столь щепетильный момент уже после того, как покупатель соглашается приобрести недвижимость. Как правило, покупатели в ярости отказываются, а продавцы обнаруживают, что лишь зря потратили время на многочисленные показы. Найти покупателя быстро будет непросто – считается, что сейчас рынок жилья переполнен предложением. Разумным кажется такой шаг, как обращение в риэлторскую контору, однако, и этот метод, как продать квартиру, полученную по наследству, не гарантирует успеха, потому как риэлторы используют те же способы поиска клиента, которые доступны любому гражданину.
- Переход права собственности и госрегистрация. Допустим, покупатель найден, и он в курсе того, как продавцу досталась квартира. Со стороны продавца должны быть подготовлены такие документы: технический и кадастровый паспорта, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП (подтверждает, что жилье не находится под арестом), свидетельство о праве наследования. Также понадобится письменное согласие на осуществление сделки со стороны супруга(и), если продавец находится в браке. К перечисленным документам требуется добавить договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами в присутствии посредника-свидетеля (им обычно является нотариус). Пакет документов следует передать в МФЦ лично либо отправить по почте в органы Росреестра. Также можно оформить электронную заявку на сайте «Госуслуги».
Платится ли налог при продаже квартиры по наследству?
Наследник не должен платить какие-либо налоги при вступлении в наследство, однако, обязан перечислить те же 13% при продаже. Есть момент: налог платится только тогда, когда жилье находится в собственности владельца менее 3 лет – поэтому часто наследники начинают процедуру продажи квартиры по наследству только спустя этот срок.
Предупреждение
Налогооблагаемая сумма – свыше 1 миллиона рублей. Это значит, что гражданин, который решил продать квартиру, полученную по наследству, за 1 млн. 100 тыс. рублей, платит только 13 тыс. в виде налога – то есть 13% от 100 тыс. рублей.
Существует способ уйти от налога: продавец оформляет дарственную, а покупатель просто перечисляет деньги в обход налоговой. Такой способ, естественно, является незаконным и грозит сторонам уголовной ответственностью.
Источник: https://vsenaslednikam.ru/prodazha-kvartiry-po-nasledstvu.html
Продажа квартиры после вступления в наследство: как и когда можно продать
Законодательство РФ предусматривает несколько способов приобретения недвижимости. Одним из них является наследование имущества. Продажа квартиры, полученной по наследству, имеет ряд особенностей. Большинство из них связаны с применением налогового законодательства, а именно с возможностью не оплачивать налог с продажи.
Можно ли продать квартиру, полученную в наследство
Имущественные объекты, полученные гражданами в порядке наследования, в плане возникновения прав и обязанностей для нового владельца не имеют отличий от прочего имущества.
При наличии свидетельства о праве собственности гражданин может продать квартиру, подарить или обменять ее.
Право собственности вне зависимости от причины возникновения предоставляет возможность для совершения любых сделок со своим имуществом, если они не противоречат российскому законодательству.
В отношении недвижимого имущества, полученного по наследству, право возникает с момента регистрации права собственности в Росреестре, а не с момента вступления в наследственные права.
Когда можно начинать продажу
Официальная процедура вступления в наследство начинается с оформления нотариального свидетельства о получении имущества в порядке наследования. С этим документом и с общегражданским паспортом гражданин далее обращается в Росреестр, если речь идет о недвижимости.
Сотрудники ЕГРН после проверки сведений выдают новому владельцу свидетельство о праве собственности. С этого момента можно заниматься продажей недвижимости. В этом правиле имеются нюансы, которые потребуются соблюсти.
Например, гражданин в результате вступления в наследство получает в общей наследственной массе ипотечную квартиру, долг за которую перед банком не погашен. В такой ситуации регистрация в Росреестре, а значит и последующая продажа квартиры, полученной в наследство возможна только после окончательного погашения кредитной задолженности.
Т.е. право на наследство предполагает возникновение обязанностей, которые числились в отношении унаследованного имущества у бывшего хозяина.
Зачастую выставление на продажу квартиры до их разрешения представляется невозможным. Как правило, речь идет о всевозможных обременениях на жилье.Например, наличие условия для постоянного проживания в квартире родственника, который отказался от участия в приватизации.
В такой ситуации по закону можно продать квартиру, но выписать жильца из нее не получится. Если обременение связано с правами несовершеннолетних детей для продажи унаследованной квартиры потребуется получать дополнительные разрешения от органов опеки. И гарантий, что они будут предоставлены, нет.
Поэтому по общему правилу, если квартира перешла по наследству, реализовать ее можно сразу после регистрации в Росреестре. Но каждый случай необходимо рассматривать индивидуально.
Выплата подоходного налога
Налогообложение сделки
Законодательство РФ устанавливает для всех резидентов обязанность выплачивать подоходный налог. Размер его составляет 13%. Если гражданин имеет доход от продажи квартиры, полученной в наследство, значит, с него подлежит к уплате налог.
Налогооблагаемой базой может быть:
- Стоимость, обозначенная в договоре купли-продажи.
- Кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.
Второй вариант используется, если в качестве продажной указана очень низкая стоимость и в отношении жилья, приобретенного с 2016 года.
Как не платить налог
Вступлением в наследство гражданин принимает все обязанности собственника. В первую очередь они касаются необходимости выплачивать налог на имущество физических лиц и НДФЛ от реализации жилья.
При продаже квартиры, доставшейся по наследству, необходимо учитывать важный факт. Возникновение обязанности по оплате НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью.
Для унаследованного имущества имеются некоторые преференции в этом вопросе. Его владельцы освобождаются от обязанностей по выплате подоходного налога, если срок владения превышает 3 года.
Отсчет начинается с даты смерти наследодателя.
Также у продавцов имеется возможность существенно уменьшить размер налога за счет получения налогового вычета или при оформлении разницы между продажной и покупной стоимостью.
Имущественный вычет позволяет уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн. руб. Для ее оформления нужно обратиться с заявлением в ФНС.
Если гражданин на вырученные от продажи средства приобрел другую квартиру, получается, что его доход существенно сокращается или вовсе исчезает, а значит, нет необходимости платить НДФЛ. Для оформления стоимостной разницы нужно также обращаться в ФНС.
Плюс на федеральном и местном уровне предусмотрены категории льготников, которые могут быть полностью или частично освобождены от обязанностей выплачивать налог с проданной квартиры. Всю информацию следует уточнять в местных отделениях налоговой службы.
Как правильно покупать квартиру, полученную по наследству
Правила, которыми должен руководствоваться покупатель недвижимости, доставшейся по наследству, стандартные и подходят для всех граждан, приобретающих жилье на вторичном рынке. В такой ситуации важно удостовериться, что на квартиру не претендует иное лицо, в частности какой-то иной наследник.
Часто у наследуемого имущества имеется сразу несколько собственников. Это факт также следует проверить.
Нужно учитывать, что основное количество наследственных тяжб заканчивается в течение трех лет после оформления наследства. В ряде случаев они длятся до 10 лет. Поэтому не стоит приобретать квартиру, если в свидетельстве указано, что гражданин стал ее хозяином недавно.
Распоряжаться квартирами, полученными по наследству можно на общих основаниях в качестве владельца. Это значит, что собственник после оформления регистрации в Росреестре может совершать с жильем всю полноту сделок, если они не противоречат российскому законодательству.
Источник: https://prorealtora.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-vstupleniya-v-nasledstvo/