Как продать квартиру находящуюся в долевой

Содержание

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Как продать квартиру находящуюся в долевой

Продать квартиру, если она в долевой собственности вполне реально, однако дело это более хлопотное по сравнению с реализацией недвижимости, находящейся в единоличном владении. Строгое соблюдение правил такой реализации поможет сэкономить время и нервы.

Статья расскажет о процедуре продажи, раскроет некоторые нюансы, например, если реализуется жилплощадь с несовершеннолетними собственниками или зарегистрированными лицами в ней. 

Получение разрешения от совладельцев

Долевая собственность предполагает недвижимое имущество, владельцами которого являются несколько человек на паритетных правах и обязанностях по отношению к объекту (п.2. ст.244 ГК РФ).

При возникновении необходимости реализации такого рода имущества ситуация будет иметь два хода развития:

  1. Если только один из собственников желает реализовать преференцию по распоряжению данным имуществом. Владелец изначально оповещает о своем намерении остальных совладельцев. У последних с этого момента возникает прерогатива преимущественного выкупа доли.

    Если другие собственники не имеют желания увеличивать свою часть посредством покупки, то каждый из них составляет расписку-разрешение на реализацию дома или квартиры, находящейся в долевом владении. Документ нужно заверить у нотариуса.

  2. Если желание продать недвижимость исходит от всех владельцев, то вовсе не обязательно составлять соглашение.

    В этой ситуации приобретатель станет единоличным владельцем, а продавцы после продажи поделят вырученные средства в пропорциях, соответствующих доли каждого. Ключевым условием проведения сделки считается личное присутствие всех владельцев при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Таким образом, без согласия других собственников на реализацию имущества, желающему его продать невозможно. А если так все же произошло, то впоследствии заинтересованными лицами сделка может быть признана недействительной в зале судебного заседания.

Определение цены

Главным конфликтным моментом всегда является определение стоимости объекта, а тем более находящегося в долевом владении.

Чтобы найти компромиссное решение можно избрать один из способов:

  • самостоятельно. Проверенный метод – поиск аналогичных объявлений через интернет, детальное сравнение по метражу, ремонту, типу стройматериала и прочее. Проанализировав сведения, прийти к общему консенсусу о стоимости объекта;
  • обратиться к услугам независимых оценщиков. Специалисты проведут процедуру и по результатам составят заключительный акт с указанием реальной стоимости на данный момент времени. Документ станет полезным при реализации приобретателю, использующему кредитные средства.

Поиск покупателя

Быстрота реализации напрямую зависит от количества людей, знающих информацию о намерении собственника.

Можно воспользоваться разными вариантами:

  1. Выложить сведения на специализированных интернет-площадках. Не обязательно, что они будут платными, например, Авито. Это позволяет расширить круг потенциальных приобретателей, поскольку информация доступна жителям не только одного региона, а всей страны.
  2. Разместить объявление в газетах и журналах.

    Услуга, как правило, возмездная. Однако пользуется спросом у определенной категории лиц.

  3. Распространить пожелание среди знакомых, коллег по работе, друзей.
  4. Соглашение с агентством недвижимости. После этого всеми вопросами по продаже начинает заниматься сотрудник компании.

    Собственник впоследствии выбирает представленные кандидатуры.

Необходимая документация

Срочность реализации потребует от владельца быстрых действий и в наличии всего пакета бумажного сопровождения. Как правило, совершение сделки затягивается именно по факту неподготовленности владельца по вопросам сбора документов. Об этом стоит задумываться заранее, поскольку многие из требующихся бумаг делаются от недели до нескольких месяцев.

Для перерегистрации прерогативы собственности и оформления договора купли-продажи понадобятся:

  • общегражданские паспорта всех совладельцев;
  • доказательственная документация о преференции собственности на каждую отдельно взятую долю;
  • свидетельство о регистрации;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • выписка из книги учета с указанием количества зарегистрированных в жилье индивидов;
  • справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ, выданная сотрудником управляющей компании;
  • нотариально удостоверенное согласие с супругом на совершение сделки;
  • разрешения остальных владельцев.

Вышеперечисленный перечень не является исчерпывающим. Поскольку каждая индивидуальная ситуация потребует дополнительной документации. Так, при реализации жилплощади с прописанными детьми или с несовершеннолетним собственником в обязательном порядке потребуется одобрение со стороны органов опеки и попечительства. Именно они осуществляют защиту интересов детей со стороны государства.

Выписка из реестра

Данный документ обязателен при любых сделках с недвижимостью. Он позволяет убедиться в достоверности сведений об объекте.

Для заключения и подписания соглашения о купле-продаже нотариус и приобретатель должны убедиться в отсутствии:

  1. Ареста имущества.
  2. Обременений или претензий третьих лиц.
  3. Запрета на реализацию.

Для действительности сделки имеет определяющее значение срок изготовления бумаги.

Для этого возможно пользоваться двумя вариантами:

  • заказ выписки в бумажном варианте. Изготавливается на протяжении трех дней с момента личного обращения;
  • в электронном виде документ доступен только специально уполномоченным лицам – нотариусу, риэлтору, юристу и прочим.

Дкп и удостоверение процедуры

Реализация недвижимости оформляется одним документом – договором купли-продажи в письменной форме с нотариальным удостоверением. В нем указывается число лиц, обладающих преференцией пользования помещением, то есть зарегистрированных индивидов (п.1 ст. 550 ГК РФ). Заверять сделку у уполномоченного лица придется и в случае продажи одной или нескольких долей, и по факту полной реализации.

Изменения в законодательстве насчет удостоверения у нотариуса стали применяться недавно и связаны, прежде всего, с частыми нарушениями жилищных прав несовершеннолетних.

Однако для обеспечения безопасности сделки придется изрядно потратиться:

  1. Оплата госпошлины в 2 тыс. рублей.
  2. Заверение соглашения от 5 тыс.
  3. Технические работы нотариуса – 3 тыс. +0,3% от кадастровой стоимости.

Как правило, все расходы собственники распределяют между собой соразмерно долям в собственности.

Задаток

ВАЖНО !!! Среди населения, в основном, гарантом будущего совершения сделки является задаток. Он представляет собой некую сумму средств, передаваемую потенциальным покупателем продавцу в знак удостоверения своих намерений. Стороны составляют расписку, которая до заключения и подписания договора хранится у приобретателя.

Данная сумма впоследствии включается в стоимость приобретаемого объекта. Однако если покупатель вдруг изменит свои планы, то средства останутся у продавца в качестве компенсации.

Регистрация в реестре

Подписав договор и собрав все необходимые документы, можно обращаться в Росреестр или МФЦ для написания заявления о перерегистрации прерогативы собственности.

Подать пакет документации разрешено:

  • при личном посещении отделения;
  • на официальном сайте реестра или через портал госуслуг;
  • воспользоваться услугами «Почты России». В этом случае надлежит отправлять заказное письмо с обязательной описью вложения и извещением.

От заявления и подачи документов до получения свидетельства при подаче через МФЦ проходит пять будничных дней, регистрация электронных документов осуществляется на следующий день.

Получение всей суммы

Окончательные расчеты стороны производят уже после юридического перехода прерогативы собственности к новому владельцу.

Для спокойствия каждого из участников и безопасности обычно пользуются следующими вариантами расчетов:

  1. Банковская ячейка. Служащие организации принимают финансы от покупателя и в присутствии всех участников помещают их в сейф.

    После предъявления свидетельства о переходе владения сотрудник изымает ячейку и вскрывает ее, выдавая положенные средства экс-владельцу недвижимости.

  2. Аккредитив. Фактически такой же способ, как и предыдущий.

    Главное отличие в безналичной форме расчета. По факту иллюстрирования необходимой бумаги в банке, производится перевод средств продавцу.

Реально ли приобрести в ипотеку

Если для обретения долевой собственности планируется использовать заемные средства, то важно знать, что покупку не всякой недвижимости одобрит финансовое учреждение. Банк заинтересован в ликвидности недвижимости и реальности ее последующей реализации, в случае просрочки или неуплаты заемщиком взятых денег.

Как банковская организация рассматривает возможные варианты развития событий:

  • клиент является владельцем половины недвижимости и желает с помощью кредитного займа прирастить вторую долю и стать полноценным собственником. Такой вариант для финансового учреждения наиболее предпочтителен, поскольку лицо становится единоличным владельцем. Скорее всего, при соответствии выдвигаемым требованиям к личности и платежеспособности индивида, заявка будет одобрена;
  • заемщик уже владеет частью недвижимости и желает приобрести еще, но он все равно не станет одним владельцем. Вероятно, что кредитное учреждение откажет в одобрении такого вложения, поскольку реализация части жилплощади несколько хлопотнее, чем всего помещения;
  • потенциальный клиент желает купить долю недвижимости. Банк пойдет навстречу и выдаст кредит, если приобретаемое жилье имеет изолированный выход и никак не пересекается с другой долей. В данном случае покупка частного дома подойдет больше. Одобрение на приобретение части квартиры получить невозможно.

ВАЖНО !!! Таким образом, реализация имущества, разделенного на доли, не представляет никаких сложностей. Ключевое отличие от обычной продажи – необходимость наличия соглашения на проведение процедуры остальными совладельцами.

При неуверенности в правильном составлении текста ДКП, лучше обратиться к юристу. Однако с 2017 года ужесточились требования по удостоверению сделок.

Но это мера предусмотрена для защиты интересов детей, которые часто нарушают взрослые. За гарантированность безопасной сделки следует заплатить нотариусу по тарифной сетке.

При продаже доли ребенка лучше сразу обеспечить его другой жилплощадью, а в противном случае могут ожидать неприятности с опекой.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-esli-ona-v-dolevoj-sobstvennosti

Как продать квартиру в общей долевой собственности: алгоритм действий и полезные советы

Как продать квартиру находящуюся в долевой

Примерно 95% квартир в России находится в долевой собственности. Столкнуться с проблемами при продаже такой квартиры, по сути, может каждый гражданин.

В идеале достигается общее согласие между всеми совладельцами, и жильё продаётся по рыночной цене. А вырученная сумма делится согласно долям. К сожалению, такой вариант развития событий крайне редок.

В большинстве случаев переговоры заканчиваются ссорой и обращением в суд.

Судебные издержки, траты на оценку жилья, заказ технической экспертизы, обращение к юристам и адвокатам – квартирный вопрос ощутимо бьёт по финансовым сбережениям всех участников конфликта.

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют приложить максимум усилий и проявить всё возможное терпение, дабы решить возникшую проблему полюбовно, по обоюдному согласию.

Если кто-то из собственников выскажет несогласие, единственным выходом из ситуации будет продажа доли постороннему человеку. Продавец в этом случае потеряет часть суммы, полагающейся за долю согласно рыночным расценкам. Спорные квадратные метры обычно продаются за 30-45% от рыночной стоимости.

В некоторых случаях сообщение о том, что планируется продажа третьему лицу, отрезвляет особо несговорчивых совладельцев (никому неохота делить кров с посторонним человеком) и продажа всей квартиры проходит успешно.

По закону выставленную на продажу долю в течение месяца может приобрести другой собственник жилья (совладелец).

Оценка стоимости

После достижения согласия касательно продажи, необходимо обратиться к оценщикам. Эти специалисты не выставляют цену «на глаз», как это могут сделать собственники, желающие получить максимальную выгоду.

Оценщики обязательно анализируют рынок и делают соответствующие расчёты.

Конечная сумма необязательно будет самой выгодной и высокой, но зато по такой цене квартиру с большой долей вероятности купят в ближайшее время.

Следует отметить, что балансовая стоимость, зафиксированная справкой БТИ, иногда значительно отличается от оценочной. Это объясняется другими критериями оценки. Специалист из БТИ не учитывает рыночный спрос и предложение, его интересует лишь износ помещения и его технические характеристики.

Факторы, влияющие на формирование цены (с точки зрения оценщика):

  • площадь (чем больше, тем выше цена);
  • планировка (наиболее дорогие «сталинки», затем следуют квартиры в панельных домах и не пользующиеся популярностью «хрущёвки»);
  • угловое или торцевое расположение снижает цену, а наличие большого холла её увеличивает;
  • немаловажен вид, открывающийся из окна, изолированность комнат, наличие лоджии или балкона, снабжение горячей водой (дороже оценивается газовая колонка);
  • учитывается состояние всех коммуникаций: водопровода, электрической проводки, канализации, отопительной системы, работа лифтов;
  • повышает стоимость близость жилья к транспортным узлам;
  • важна безопасность (охраняемая территория, домофон, консьержка);
  • основную роль в формировании цены играет престижность района, тип дома (старый или новостройка), ремонт здания (давно делался или нет);
  • самые дорогие квартиры расположены в кирпичных домах – этот строительный материал теплее и долговечнее.

Где найти покупателя

Продавец полностью зависит от покупателей – чем их больше привлечено, тем быстрее и выгоднее будет продана квартира.

задача хозяина – вызвать живой интерес у людей и показать квартиру как можно большему их количеству. С этой целью даются объявления в популярные газеты, на интернет-сайты, в агентства недвижимости. Подойдёт в целях рекламы расклеивание объявлений на специальные доски вблизи общественных мест (магазинов, транспортных остановок, подъездов).

Решение о продаже можно огласить буквально всем знакомым. Одноклассникам, коллегам, соседям, дальним родственникам – любой из них может оказаться полезным и найти покупателя.

Эффективно обращение к риелтору – этот специалист работает на себя и всегда заинтересован в скорейшей продаже недвижимости по максимально высокой цене.

Подготовка документов

Для оформления договора купли-продажи потребуется подготовить и предъявить нотариусу следующие документы:

  • паспорт;
  • домовую книгу, технический паспорт и свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • свидетельства о браке или разводе хозяев квартиры;
  • письменное согласие всех совладельцев;
  • свидетельства рождения детей (если они несовершеннолетние, дополнительно требуется разрешение органов опеки);
  • справка БТИ с указанием балансовой стоимости и состояния жилья; справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (необходимо обратиться в ЖЭК);
  • оценка жилья (от риелтора или оценщика);
  • лист выбытия (выписка осуществляется в паспортном столе, соответствующая отметка делается и в домовой книге).

Подписание договора

Перед подписанием основного договора о купле-продаже оформляется предварительный, в котором указана цена, срок составления и оформления у нотариуса основного документа, срок выселения (обычно бывший хозяин покидает квартиру в течение 30 дней). Также в документе фиксируется сумма задатка, полученная продавцом. Деньги достаются продавцу в случае отказа покупателя. А двойной задаток выплачивается покупателю в случае разрыва сделки продавцом.

Основной договор заключается в нотариальной конторе. Услуги этого специалиста оплачиваются покупателем.

Процедура включает в себя ознакомление с договором, оплату всех налогов и сборов (в том числе на доход физических лиц), передачу денег продавцу и подписание основного договора обеими сторонами.

Процедура регистрации

Чтобы новый владелец получил право на приобретённую собственность, необходима регистрация в территориальном органе.

Для проведения регистрации требуется предъявить следующие документы:

  • заявление о регистрации перехода права собственности;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • квитанцию, подтверждающую уплату пошлины в государственную казну;
  • договор купли-продажи – это самый важный документ;
  • свидетельство о регистрации прежнего владельца;
  • кадастровый паспорт, в котором содержатся технические описания;
  • выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии задолженности (с помощью неё проверяется, оплачены ли коммунальные счета);
  • если в недвижимость входит доля несовершеннолетнего, требуется разрешение органа опеки;
  • согласие на продажу всех совладельцев (так называемое отчуждение в письменном виде).

Уточнить перечень документов можно в конкретном регистрирующем органе.

Приобретение жилья в ипотеку – идеальный вариант для работающего человека, который не сможет предоставить сразу большую сумму денег за квартиру.

Если вам заменяют прибор учета, то при этом обязательно составляется протокол. Подробнее об этой процедуре вы можете узнать здесь.

ТСЖ не выполняет свои обязанности? Тогда полезная для вас информация по https://zakonometr.ru/prava/obsluzhivanije/kak-likvidirovat-tszh.html ссылке.

Получение оплаты

Передача денег от покупателя продавцу фиксируется нотариусом (только после этого производится подписание основного договора).

Ознакомившись с договором и уплатив налоги, участники сделки посещают ближайший к нотариальной конторе банк. Его сотруднику предъявляется сумма и номер договора. Средняя комиссия банка за эту операцию составляет от 1200 до 1800 рублей.

После перевода денег на счёт продавца покупатель получает квитанцию. Она, в качестве подтверждения оплаты, предоставляется нотариусу перед подписанием договора.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/kak-prodat-kvartiru.html

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Как продать квартиру находящуюся в долевой
14 сентября, 2018

Сделки, предметом которых является недвижимость, считаются самыми сложными в юридическом и бюрократическом плане.

Следует оформить множество бумаг, учесть десяток нюансов, чтобы все участники остались довольны полученным результатом.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, насколько это сложно? Стоит разобраться подробнее, учитывая изменения, произошедшие в 2016 году в законодательстве, касающиеся оформления договоров купли-продажи.

Законодательная база

По закону объект недвижимости, которым владеют 2 и более лиц считается долевым или же совместным (согласно ГК РФ). Причем, само определение «доля» касается не реальной площади объекта, а права собственности. Таким образом, продать общую собственность можно лишь заручившись согласием (выраженным письменно) всех владельцев.

Важно! Оформляемый участниками сделки договор купли-продажи после подписания должен быть обязательно заверен нотариусом.

Согласие владельцев

Любая сделка, связанная с объектом долевой собственности – продажа, обмен, сдача его в аренду, дарение – совершается после утвержденного согласия остальных совладельцев имущества (статья 246 в ГК РФ).

Причем, согласие может выражаться сначала устно, затем в момент оформления договора, подтверждающего факт сделки, все собственники обязаны присутствовать там.

Они вновь подтверждают согласие на проведение данной сделки и подписывают составленный договор наряду с продавцом.

Можно облегчить задачу, передав нотариальную доверенность одному собственнику – продавцу, чтобы тот самостоятельно собрал необходимые для сделки документы.

Если один собственник – несовершеннолетний, но продажу недвижимости должны одобрить, выразив письменное согласие органы опеки. Особенно, когда он прописан и постоянно проживает там. Ребенка нельзя выписывать без предоставления ему нового жилья. Выписка с последующей пропиской несовершеннолетнего происходят практически одновременно.

Определение фактической стоимости квартиры

Рыночную стоимость продаваемой недвижимости собственник определяет самостоятельно, либо приглашает независимого оценщика.

Первый вариант дешевле, но требует изучения рынка, анализа текущих цен на похожие объекты недвижимости и других факторов.

Большинство людей продают квартиры, чтобы впоследствии приобрести иную недвижимость или вложиться для проведения строительства. Поэтому им важно не продешевить.

С оценщиком перед работой стоит подписать договор. Стоимость услуг оценки зависит от политики компании, местоположения квартиры, ее размера и фактической коммерческой ценности. Отчет требуется, если реализуется недвижимость по ипотеке, также оформления закладной. Например, покупатель – банк, тогда оценщик обязателен.

Получение выписки ЕГРН

В ней отражается вся основная информация, касающаяся продаваемого жилья: кто собственник, когда приобрели, есть/нет задолженности или обременения (ипотеки, закладной, иных обязательств). Также метраж и примерная стоимость. Выдается Росреестром после отправки туда письменного запроса. Бумагу вправе получить нотариус. Оформление занимает 3 дня (рабочих), если требуется бумажный документ.

Электронный выдается быстрее и обладает одинаковой с бумажным эквивалентом юридической силой. Система Росреестра формирует его автоматически после получения соответствующего запроса и выдает сразу, либо на следующий после обращения день.

Важно! У выписки ограниченный «срок действия», он указывается на ней. Поэтому важно получение «свежего» документа, чтобы его актуальность не утратилась ко дню подписания договора.

Договор купли-продажи

Оформляется сделка одним составленным договором, где отражаются все положения: стоимость жилья, особенность расчетов (безналичный, наличными, частями или одним платежом, валюта). Описывается квартира – метраж, где находится, что внутри. Вид собственности – долевая, список собственников, их согласие.

После составления стороны ознакомившись с полным содержанием, подписывают его. Сторон несколько: продавец, остальные собственники, покупатель и нотариус. Он после подписания, заверяет бумагу.

Регистрация собственности в Росреестре

После подписания и заверения договора его с остальными требуемыми бумагами (описаны выше) стороны сделки передают в Росреестр. Дополняют заявлением, где указан факт передачи собственности. Заявитель – продавец, в документе он описывает сделку продажи, сведения о покупателе и согласии остальных собственников.

Пакет документов можно передать в Росреестр или региональный МФЦ (согласно ФЗ-218). Список необходимых бумаг отражен на странице официального сайта учреждений, также можно выяснить на месте, у специалиста.

Варианты передачи:

  • лично, посетив учреждение;
  • по почте, ценным письмом;
  • отсканировав, по интернету.

Если через почту, то пакет бумаг необходимо дополнить описью и попросить уведомление, его принимающая сторона вышлет, когда получит письмо.

Впрочем, бюрократические нюансы можно доверить нотариусу, составив специальную доверенность. Он выполнит регистрацию и получит свидетельство собственника за 3 дня (в среднем).

Средний срок изучения переданных документов и подготовки свидетельства в МФЦ или Росреестре один – 5 дней (считаются рабочие). Если оформление произошло электронно, отправитель получает специальное уведомление в форме СМС-сообщения или письма на указанный им телефон или электронную почту.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.