Как продать квартиру без согласия других собственников

Содержание

Продажа доли в квартире

Как продать квартиру без согласия других собственников

Положение о долевом владение прописано в ГК, ст. 244−259. Другие нюансы указаны в ФЗ №1541-1 о приватизации жилья.

Хотя в документах указаны параметры, стоимость, при пользовании квартирой у всех равные права. Без уведомления других реализация части помещения невозможна.

Необходимые документы

Продажа жилья, находящегося в ДС, регулируется ГК, ст. 549−558.

Потребуются:

ЛичныеОт сторон сделки потребуются паспорта для удостоверения личности.Образец паспорта гражданина РФ
На право собственностиСегодня достаточно из ЕГРП взять выписку о наличии полномочий. Дополнительно представляется документ, на основании которого доля в квартире перешла во владение, – дарственная, свидетельство о наследстве, договор о приватизации.Образец выписки из ЕГРПОбразец свидетельства о государственной регистрации праваОбразец свидетельства о праве на наследство
ТехническиеК таким относятся бумаги, которые должны быть у собственника:

  • кадастровый паспорт;Образец кадастрового паспорта квартиры
  • технический паспорт;
  • экспликация помещения;Экспликация квартиры
  • поэтажный план.
Согласие на сделкуОно может потребоваться от разных лиц:

  • супруга собственника доли (заверяется у нотариуса);
  • органа опеки и попечительства, если совладелец – несовершеннолетний ребенок или недееспособный взрослый;
  • совладельца.

Если такому гражданину дадут письменный или устный отказ или проигнорируют уведомление от потенциального продавца, ему нужно будет иметь бумаги, доказывающие, что к ним было обращение. К одобрению, которое оформляет гражданин, он прикладывает копию гражданского паспорта.

ДКПОбразец соглашения на продажу квартиры целиком или ее доли не отличается.Страница 1Страница 2

Уведомление хозяина

В нормативных актах в отношении продажи ДС сказано, что:

  1. Лицо обязано поставить в известность о решении совладельцев. Оформить для этого нужно извещение письменно. В нем он обязан указать, на каких условиях желает продать свою часть, по какой цене, другие моменты.
  2. У таких граждан есть преимущественное право на покупку части жилого помещения. Они могут его использовать или отказаться письменно. Если продавец нарушит его, то в течение 3-х месяцев от совершения сделки могут обратиться в суд.
  3. Родственнику, а тем более постороннему, предполагается, что будущий хозяин вселится в квартиру. Поэтому изначально другой(ие) владелец должен согласится на вселение иного человека, а возможно, и его семьи. Именно для этого необходимо получить от него отказ выкупить долю, а значит, дать одобрение на ее продажу иному гражданину.
  4. Ответа от заинтересованных лиц потенциальному реализатору необходимо ждать месяц. Если они проигнорируют уведомление, у него появляется законное право продавать свое имущество. Причины могут быть различными, например:
    • нет финансов;
    • они не согласны на такие условия;
    • они против появления посторонних.
  5. Если их несколько и все изъявят желание купить часть, ее разрешается продать тому из них, кто предложит высокую цену.
  6. Если письменный отказ будет оформлен, то сразу после его получения можно совершать сделку, не дожидаясь окончания месячного срока.
  7. Когда адрес проживания неизвестен,извещение в виде объявления печатается в местной прессе. Если дольщик умер, то у него есть потенциальные наследники, возможно, не вступившие в наследство. Тогда потенциальными совладельцами являются они, и их нужно предупреждать о готовящейся купле-продаже. В последнем случае продать собственнику срочно не получится, т. к. по закону у наследников есть полгода, чтобы вступить в свои права. Они могут дать согласие на выкуп части квартиры.

Заинтересованные лица  могут устно договориться и о других. Тогда продавец направит другое уведомление, чтобы получить письменное одобрение и в дальнейшем совершить сделку на условиях, которые устроят обе стороны.

Образец уведомления

Договор купли-продажи

Соглашение оформляется в стандартном порядке на основании ГК, ст. 554−555. Передается имущество по передаточному акту, что сказано в ст. 556.

В нем нужно отобразить такие моменты:

  • место заключения соглашения и дату;
  • ФИО граждан, их паспортные данные;
  • описать предмет (адрес расположения, размеры, включая технические параметры, количество кв. м., расположение и т. д.);
  • указать стоимость;
  • описать, как стороны должны передать друг другу помещение и деньги;
  • права и обязанности участников;
  • когда фактически будет передача;
  • если в объекте есть прописанные граждане, по закону они обязуются выписаться в течение месяца после перерегистрации полномочий собственности (отдельно у них можно потребовать расписки);
  • как будут рассматриваться возможные спорные вопросы, если они возникнут;
  • какие обстоятельства следует считать форс-мажорными;
  • другие вопросы.

В конце стороны ставят свои подписи. Если от лица одного из участников действует представитель, то сведения о нем отдельно вносятся.

Соглашение является поводом для перерегистрации права собственности в Росреестре, после чего нужно оформить передаточный акт и передать долю фактически.

Это лучше сделать в присутствии свидетелей, которые должны поставить свои подписи на акте.

Если после переоформления, зарегистрированные в передаваемой части жильцы откажутся выписываться и выселяться фактически, договор будет основанием для обращения в суд и принудительного выдворения.

Особенности покупки комнаты или доли в квартире

Оформление доверенности

При совершении гражданских сделок от имени хозяина может выступать представитель (ГК, ст. 185). Доверенность на совершение правовых действий оформляется только у нотариуса, куда должен с паспортом явиться доверитель и доверенное лицо.

Например:

  • найти покупателя – постороннего гражданина и заключить с ним ДКП на часть жилого помещения;
  • продать имущество, а значит, и получить деньги;
  • полностью провести сделку, в том числе и перерегистрировать права собственности;
  • другие моменты.

Заверение у нотариуса

Согласно ФЗ №218 (13.07.15), ст. 42, ч. 1 отчуждение ДС требует его удостоверения. Для этого стороны приходят к нему с полным пакетом документов, включая подготовленный проект договора.

Окончательное оформление происходит в присутствии:

  • нотариуса;
  • непосредственных участников соглашения;
  • других владельцев долей квартиры.

Заинтересованные лица могут назначить один день для сделки и одновременно оформить согласие на продажу от совладельцев, само соглашение. Юрист обязан проверить все документы, а также стоимость предмета, по которой он продается.

Продавец имеет право ее установить, отталкиваясь от кадастровой. Нотариус все равно должен проверить реальную цену помещения. Для этого он, скорее всего, затребует оценочный акт.

После проверки бумаг также подписывает и заверяет своей печатью договор, а сведения вносит в специальный реестр.

Сторонам следует знать, что за удостоверение, помимо услуг, они уплачивают госпошлину в размере 0,5% от стоимости жилья. Но не меньше 300 руб.

и не больше 20 тыс. руб. Поэтому к документам нужно будет приложить квитанцию об оплате.

Случай с несовершеннолетним ребенком

Сделку по отчуждению от его имени может совершить его законный представитель, но необходимо знать некоторые особенности. Так, необходимо получить разрешение от органа опеки на реализацию имущества малолетнего в обязательном порядке.

Потребуется:

Оформить обращение для получения разрешения и указать в нем причину продажи
  • покупка для семьи новой квартиры;
  • приобретение отдельной недвижимости для несовершеннолетнего;
  • другую.
Сообщить, где будет прописан ребенокЕго можно будет выписать и зарегистрировать по другому адресу только в равноценном жилье или лучшем, даже если он там не является собственником.
На новую недвижимость потребуется представить ДКП  окончательный или предварительныйДоля, которая оформляется на малолетнего, по стоимости не может быть меньше, чем та, что будет продаваться.
Если его имущество будет реализовываться без приобретения нового, то вырученные деньги должны быть положены на депозит, открытый на имя ребенкаВоспользоваться ими он сможет по достижению 18 лет.

Фактически для органа опеки нужны доказательства, что права несовершеннолетнего не нарушаются, и он не остается без жилья. Когда несовершеннолетний является совладельцем, родители от его имени не могут написать отказ в приобретении части.

Пошаговая инструкция по переходу права

В стандартном порядке алгоритм выглядит так:

  1. Обсуждение возможности продажи части квартиры. Если кто из них согласится ее купить, то письменное уведомление не требуется, все условия можно обсудить и устно. При наличии устного отказа, им необходимо отправлять извещение, чтобы получить возможность заключения с посторонним лицом.
  2. Подготовка документов.
  3. Поиск потенциального покупателя, обсуждение с ним всех моментов.
  4. Оформление договора в нотариальной конторе.
  5. Перерегистрация прав собственности в Росреестре (ГК, ст. 131, 551). Но подать бумаги можно и через МФЦ. В регистрирующий орган должны прийти стороны и вместе подать заявление. Для прохождения окончательного этапа продавцу потребуется уплатить налог на доходы в размере 13%, независимо от того, кому он передает имущество. Платится налог, если хозяин владел меньше 3-х лет и реализует по цене большей, чем приобрел. Налогоплательщик также может запросить налоговый вычет. Не платится налог, если ДС перешла ранее по наследству. Дополнительно за перерегистрацию уплачивается госпошлина в размере 2 тыс. руб.

Сделка между родственниками имеет свои особенности:

  1. Доля в коммуналке может быть продана, если от нее отказались соседи.
  2. Супруги не могут друг другу продавать части, на которые у них зарегистрированы права (ГК, ст. 153). Помещение целиком является их совместной собственностью, если приобреталось в браке, что не изменится даже после совершения процедуры.
  3. Родственникам-совладельцам лучше передавать друг другу имущество по дарственной, что удобнее и для супругов. Если все же оформляется купля-продажа, то необходимо производить денежный расчет полностью, о чем составляется расписка в присутствии свидетелей, которые ставят на ней свои подписи.

Приватизированная

Такая квартира распределяется в общую собственность на всех зарегистрированных в помещении.

Каждый может распоряжаться ДС, как хочет, но есть некоторые особенности:

  • сначала потребуется долю выделить , а затем только можно продавать;
  • согласие на продажу оформляют все совладельцы, иначе никакая сделка и даже ремонт в своей комнате один из них сделать не сможет;
  • в первую очередь купить он должен предложить родственникам, т. к. именно их прописывал раньше в муниципальном жилье собственник;
  • в приватизации принимали участие только постоянно зарегистрированные члены семьи основного нанимателя;
  • для того чтобы продать одному из родственников, другие пишут отказ.

Если изначально кто-то из прописанных в муниципальной квартире отклонил предложение, его часть делится поровну на остальных. Это не обозначает, что после приватизации его можно принудить просто так выписаться. Он может там жить бессрочно. Такой жилец не обязан давать одобрение или противоположный ответ.

Коммунальная

Обычно одним из дольщиков остается муниципалитет, тогда как другими уже владеют частные лица. У муниципалитета, как и у соседей, есть преимущественное право на выкуп. Поэтому от местной администрации потребуется получить отказ и одновременно согласие на продажу другому.

По факту в коммуналке некоторые комнаты могут пустовать, кто является их собственником – муниципалитет или физлицо, − неизвестно. Потенциальному продавцу потребуется запросить выписку из Росреестра, чтобы знать, куда и кому направлять уведомление.

Признание сделки недействительной

Владелец ДС не может пренебрегать уведомлением, иначе совладельцы через суд потребуют перевода прав на себя по ДКП, который уже заключен (ГК, ст. 250, п. 3).

Заинтересованные лица вполне могут подать в суд, чтобы процедуру признали недействительной, если потенциальный продавец допустит такие ошибки:

  1. Извещение было направлено неправильно:
    • по электронке его нужно подписывать электронной подписью;
    • по почте России пересылать заказным письмом;
    • фактический адрес получателя не был точно установлен, поэтому адресат не был осведомлен.
  2. Продавец указал одни условия, от которых отказались, а реализовал имущество на других.
  3. Сделка скрывалась за мнимой дарения.
  4. Фактически процедура состоялась в срочном порядке, месячный срок для получения ответа не был соблюден.
  5. Ответ(ы) совладельцев не были оформлены надлежащим образом, но нотариус удостоверил договор купли-продажи.

Читайте  Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://rusfinancist.net/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-drugih-sobstvennikov.html

Продажа квартиры с прописанным человеком – особенности сделки и порядок ее проведения

Как продать квартиру без согласия других собственников

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности.

Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд.

Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

  1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
  2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
  3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

  1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
  2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

  1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
  2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
  3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
  4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
  5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:
Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрееПридется снижать стоимость минимум на 10%Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку

Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимостиВ будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированныхЕсли квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
  3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
  4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
  3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
  4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
  5. Права и обязательства сторон.
  6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

  • паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
  • разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

  1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
  2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
  3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
  4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры? Нет. Регистрация дает только право пользования жильем, а не право собственности. Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован? Да, но только при оформлении нотариальной доверенности на совершение сделки от имени владельца.

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки? Нет, разрешение не потребуется, но необходимо предоставить ему альтернативный адрес регистрации. Для выписки его родителям нужно обратиться в УВМ МВД.

Могу ли я продать квартиру, купленную в браке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж? Можете, но с его письменного нотариального согласия (ст. 35 СК РФ). Или поделите недвижимость, продав квартиру и разделив вырученные деньги. Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца.

Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда? Да, можете, но это нужно отразить в ДКП. До регистрации права собственности платится задаток, затем подаются документы в Росреестр, женщина снимается с учета. До окончательного расчета недвижимость будет в обременении у продавца.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
  2. Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
  3. Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom

Как продать долю без согласия всех собственников, не переступая закон?

Как продать квартиру без согласия других собственников

Единоличное право на недвижимое имущество дает возможность распоряжаться подобным объектом по личному усмотрению, без дополнительных условий.

Однако, в случае, когда собственников в квартире или доме несколько, вопрос о способах реализации: наем, продажа или аренда без согласия всех собственников становится коллизионным (спорным).

Чтобы избежать правовых проблем и оформить сделку купли – продажи доли недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством, следует четко знать порядок действий, а также возможные причины для обращения в суд.

Долевая собственность на квартиру

В случае, когда законом или договором установлено право на владение, пользование и распоряжение объектом недвижимости несколькими лицами, речь идет о долевой или совместной собственности.

Чтобы понять отличие и сходство этих двух понятий, проведем сравнительный анализ:

Критерий

Долевая собственность

Совместная собственность

ОбъектыНедвижимое имуществоНедвижимое имущество
СубъектыЛюбые граждане, состоящие в гражданско-правовых отношенияхЛица, состоящие в правоотношениях согласно нормам Семейного кодекса РФ
Определение долиЧасть права владения определена в процентном соотношении, либо в выделении в натуреДоля фактически не определена (право каждого считается равным)
Согласие других собственниковТребуетсяТребуется

Из представленной таблицы следует, что долевая собственность является последствием гражданско-правовых отношений, а не семейных. Поэтому здесь необходимо рассматривать следующие основания для получения долевой собственности:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  1. Наследство;
  2. Дарение;
  3. Приватизация;
  4. Купля – продажа одного объекта несколькими лицами.

Совместная же собственность вытекает из брачно-семейных отношений, в том числе относительно вопросов владения имущества детьми в результате приватизации квартиры семьей.

Продажа доли в квартире без согласия всех собственников

Реализация имущества, находящегося в правовом поле общей собственности, стоит под запретом, в случае если сделка проходит без согласия второго собственника. Данный вопрос требует особого понимания.

Гражданский кодекс, а именно статья № 250, говорит о преимущественном праве на покупку доли в квартире уже проживающими в ней лицами, которые на основании закона или договора являются такими же владельцами. В связи с этим выделяют следующие причины запрета несогласованной продажи части имущества:

  1. Нарушение прав третьих лиц (в частности сособственников) относительно выбора места проживания – в случае, когда новый собственник имеет другие представления о проживании и пользовании в общей квартире;
  2. Нарушение прав иных зарегистрированных лиц на пользование квартирой, которая уже является частью их имущества.

Именно поэтому продавец должен первоначально предложить свою долю другим собственникам, которые, скорее всего, заинтересованы увеличить свою долю, чтобы в дальнейшем получить возможность стать единоличным владельцем со всеми вытекающими юридическими последствиями.

Условия для продажи доли

Исходя из вышесказанного, есть несколько способов продать свою долю в квартире и при этом не нарушить закон. Среди них есть абсолютно законные и условные, которые хоть и не являются грубым нарушением, но могут повлечь за собой судебное разбирательство по факту оспаривания сделки заинтересованным лицом.

Судебная и правоприменительная практика граждан в сфере заключения сделок с недвижимым имуществом выделяет следующие методы продажи:

  1. Получение согласия всех собственников в установленном порядке – и дальнейшая реализация доли путем заключения договора купли – продажи. Самый оптимальный и законный способ. Однако большое количество действий, и не всегда хорошие отношения с другими хозяевами приводят к невозможности исполнения всех пунктов закона;
  2. Доля – предмет залога. Скрытая продажа, позволяющая скрыть условности обязательного оформления согласия других долевых владельцев. Между лицами оформляются кредитные правоотношения, которые ставят одним из условий передачу квартиры в качестве залогового имущества. Конечным решением является отказ выплачивать заемные средства и фактический переход прав собственности доли к кредитору (скрытому покупателю);
  3. Дарственная на долю. Указанный способ также признается условно-законным, поскольку непосредственная продажа оформляется скрыто, под видом другой сделки, с другими основаниями и условиями. При этом гражданское законодательство позволяет в этом случае обойтись без одобрения других собственников и распорядиться частью своего владения по усмотрению продавца.

Основные шаги

Если говорить о законной продаже доли в имуществе, нужно обязательно упомянуть о порядке действий, несоблюдение которых может повлечь возникновение спорных моментов:

  1. Объявление о продаже доли в квартире лицам, являющимся остальными долевыми владельцами. Подобные уведомительные письма лучше всего рассылать почтовыми заказными отправлениями, которые будут реально отображать сведения о получении подобных предложений от продавца. Каждое предложение должно быть как осведомительного характера, так и информационного: указывается сумма сделки, по которой предлагается продать имущество: в последующем ее нельзя ни завышать, ни занижать.
  2. В течение месяца ожидается ответ либо письменный отказ от представленного предложения. В таком случае у продавца есть возможность продать долю сособственнику, либо заключить сделку с третьим лицом.
  3. Подготовка документов, оформление сделки и регистрация нового собственника доли недвижимого имущества.

Как правило, лицо, которое оказывается в неловкой ситуации – это покупатель. Именно к нему будет обращено судебное требование о передачи имущества лицам, наделенным преимущественным правом. В таком случае закон обязывает обе стороны договора купли – продажи быть внимательными при заключении сделки, чтобы в дальнейшем избежать процессуальных проблем и судебных тяжб.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/prodat-dolyu-bez-soglasiya-vseh-sobstvennikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.