Как продать государственную квартиру

Содержание

Как продать квартиру государству, администрации города

Как продать государственную квартиру

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру государству, администрации города

Просмотров 669

Государство занимается приобретением недвижимости в рамках социальных программ для обеспечения собственных нужд, поэтому муниципальные органы можно рассматривать как потенциального покупателя квартиры. Процесс отчуждения недвижимости в пользу государства мало чем отличается от реализации физлицу, но есть некоторые особенности в алгоритме продажи, о которых следует узнать заранее.

Можно ли продать квартиру государству, администрации города

Продать квартиру государству можно. Процесс предполагает заключение договора, оплату указанной в нем стоимости, то есть происходит полноценная сделка купли-продажи, только в лице продавца выступает госорган. Передать свое имущество государству можно одним из способов:

  • Безвозмездно, пройдя процесс деприватизации (реприватизации, расприватизации, как иногда упоминается в литературе). Порядок деприватизации устанавливается местными органами власти.
  • Продать за определенную цену, оформив контракт.

Для чего местные органы власти покупают жилье, проще понять на примере.

В регионе N введена в действие программа обеспечения жильем детей-сирот. Для ее обеспечения необходимо приобрести квартиры в количестве 50 ед. Рассматривается 2 варианта — купить жилье у застройщиков или у частных лиц. К примеру, 30 ед. покупается у застройщиков, а 20 — у частных лиц на аукционе.

У администрации есть некоторые требования к имуществу, например, цена — не дороже ХХХ руб. за 1 м2, а площадь – не менее У м2. Физические лица или их представители — риелторы принимают участие в торгах, и в случае выигрыша оформляется контракт на передачу недвижимости в госфонд за установленную цену.

Закупка осуществляется и для обеспечения иных программ, например — предоставления квартир молодым специалистам, работающим в селах; обеспечения жильем переселенцев.

Выяснив, как происходит процесс продажи, стоит оценить плюсы и минусы отчуждения имущества в пользу государства.

Плюсы и минусы

К положительным моментам относится:

К минусам можно отнести высокую конкуренцию, которая побуждает изменить цену до более низкого уровня.

Если окончательное решение о продаже принято, необходимо проанализировать, ликвидна ли будет квартира среди предлагаемых аналогов.

Требования к недвижимости

Администрация приобретает не все квартиры, к недвижимости выдвигаются следующие требования:

  • Отсутствие обременений. Существует несколько видов обременений. Арест — означает, что по решению суда распоряжаться имуществом запрещено, или же действует пристав-исполнитель, накладывающий арест до исполнения определенного судебного акта. Кредит, взятый под залог недвижимости, также указывает на наличие обременения. Если в отношении квартиры был заключен договор пожизненной ренты с иждивением, жилье также не может быть продано. Ограничения в продаже может быть связано с арендой помещения и запретом органов опеки и попечительства на отчуждение имущества, если доля в нем принадлежит ребенку, не достигшему 18-летия.
  • Удовлетворительное состояние. Если дом подлежит сносу, квартира находится на грани разрушения, продать ее государству не получится.
  • Узаконивание перепланировок. Любые изменения, связанные с трансформацией — переносом стен, газового оборудования, должны быть согласованы в БТИ. В противном случае хозяина могут оштрафовать за произведение несогласованных изменений и обязать вернуть состояние квартиры к первоначальному.

Жилье, находящееся в долевой собственности, также можно продать. При этом необходимо заручиться согласием остальных собственников на продажу. Принудить государство к выкупу доли не получится, но если будет подана соответствующая заявка со стороны госорганов, следует оперативно среагировать и предложить долю жилья.

Искать нужную информацию можно на сайте госзакупок. Требования, как правило, представлены в виде сводной таблицы:

Изучив документ на сайте, можно определить, подходит ли квартира установленным критериям.

Цена продажи

Если с состоянием квартиры все в порядке, следует определить ее стоимость. Государство может приобрести квартиру по кадастровой стоимости, которая зачастую занижена, или по рыночной.

Кадастровая стоимость определяется раз в 5 лет. Сумма имеет значение при расчете налогов от продажи.

Так, если жилье было в собственности менее 5 лет (в случае дарения, наследования или получения по договору пожизненной ренты — менее 3 лет), нужно заплатить НФДЛ с продажи в размере 13% (для резидентов).

Продажная цена сравнивается с кадастровой, и если она выше, чем кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то расчет производится от суммы продажи, а если цена ниже, то налог исчисляется от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Рыночная стоимость отражает специфику объекта, определяется с учетом места расположения квартиры, инфраструктуры, планировки и прочих факторов, влияющих на комфортность проживания. Оценку производят агентства, имеющие на это лицензию.

Порядок продажи квартиры государству

В отличие от стандартной продажи, где к Продавцу приходят Покупатели в поисках нужного варианта, реализация государству предполагает обращение собственника квартиры с предложением приобрести его имущество.

Этапы покупки квартиры государством

Потенциальных продавцов может быть очень много, и чтобы выбрать оптимальный вариант, государством предусмотрена процедура оценки предложений на аукционе. Выделяют несколько этапов отбора:

  1. Проведение электронного аукциона. Информация размещается на интернет-площадках федерального значения. Чтобы найти подходящие условия, нужно поискать сведения об аукционах в сети Интернет или обратиться напрямую в администрацию города. На сайте подобные предложения представлены в таком виде:
  2. Если на заявку нет предложений от Продавцов, аукцион устраивается повторно, но только на федеральной электронной площадке. При отсутствии заявок Администрация обращается в ФАС РФ за разрешением организации запроса предложений.
  3. Организация запроса предложений предполагает подачу заявок в бумажном виде с указанием цены недвижимости и ее основных характеристик. Процедура имеет ряд недостатков в сравнении с электронной подачей. Минусы — затраты времени на сбор документации, отсутствие информации об аналогичных предложениях от конкурентов, длительность процесса и отсутствие гарантии в принятии администрацией положительного решения.

Для участия в электронных торгах участник должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись, а также внести обеспечительный платеж в размере 5-10% стоимости жилья.

Действия Продавца

Покупка квартиры на электронном аукционе, организованном на федеральном уровне, включает процессы:

  • Подача документов. Прежде чем заняться продажей квартиры государству, необходимо удостовериться, что жилье соответствует заявленным требованиям, а документация в норме. Заявку нужно «обеспечить», внеся установленную сумму.
  • Участие в аукционе. К этому времени с момента заявки проходит около недели. По итогам аукциона выдается «протокол победителя».
  • Далее следует ожидать проверки квартиры комиссией. По результатам осмотра выдается контракт. В качестве обеспечения исполнения условий контракта вносится сумма, размер которой составляет около 5% стоимости имущества.
  • Если все в порядке, и условия контракта не вызывают сомнений и противоречий, можно подписывать документ с помощью электронной цифровой подписи. В среднем с момента оформления заявки до подписания контракта проходит около 20 дней.
  • Госрегистрация перехода права собственности.
  • Получение денег на счет в банке в течение 1-2 недель после осуществления госрегистрации.

Часто от собственников жилья звучит вопрос: почему риэлторы убеждают принять участие в аукционе? Это значит только одно: квартира соответствует требованием, ее стоимость ниже среднерыночной, а риэлтор надеется выиграть аукцион и продать жилье государству, выставив цену чуть выше требуемой, и получить прибыль.

Обеспечительные платежи агенты могут брать на себя, чтобы не упустить выгодную сделку. Как правило, они имеют договоренности с госорганом и не сомневаются в успехе дела. Бывают и «промахи», когда жилье не продается, как было запланировано, и агентство оперативно подыскивает иные варианты, чтобы покрыть непредвиденные расходы.

Документы для продажи квартиры государству

Предлагая жилье администрации города, необходимо подготовить документы:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца;
  • документ-основание, послуживший обретению права собственности на квартиру;
  • выписку ЕГРН;
  • сведения о лицах, зарегистрированных в жилье;
  • техпаспорт на жилье;
  • справку, полученную в ЖКХ об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Сбор документов возлагается на собственника квартиры.

Контракт

В администрации разрабатывается содержание контракта на приобретение недвижимости, с которым необходимо ознакомиться и проработать все пункты.

Оплата

Сумма поступит на счет только после регистрации контракта. Опасаться такого порядка не стоит. В процессе тратятся деньги бюджета, которые могут быть использованы только по целевому назначению. Расходы запланированы, поэтому деньги поступят на счет точно в период, указанный в контракте.

Наиболее выгодным считается перевод на банковскую карточку. Поскольку сделка оплачивается через Сбербанк России, перевод будет совершено бесплатным. При оплате на Сберкнижку взимается 1% от суммы перевода, что весьма весомо, учитывая немалую стоимость недвижимости.

Что делать с приватизированным жильем, которое никто не хочет покупать?

Рассмотрение данного вопроса актуально, поскольку речь пойдет о передаче имущества государству на безвозмездной основе. Реприватизация выгодна в следующих случаях:

  • владелец не в состоянии платить налог на жилье;
  • квартира непригодна для проживания, находится в аварийном состоянии;
  • жилье находится в таком месте, где его никто не хочет приобретать;
  • квартира передана по завещанию, но наследник не желает принимать наследство (например, ввиду больших долгов наследодателя).

При реприватизации расходы, связанные с ремонтом имущества, в том числе необходимого в связи с пожаром или наводнением, возлагаются на государство.

В различных регионах действуют программы расселения из жилья, подлежащего сносу. Проживая в квартире по договору социального найма, жители могут получить предложение о переезде в квартиру, площадь которой будет не менее 18м2 на человека (в Москве). Если же гражданин является собственником ветхого жилья, ему достанется только равноценная, но не большая квартира.

После реприватизации бывшие собственники имеют право проживать в квартире, но не смогут ею распоряжаться, например — продать или обменять, оставить в залог, а обратная приватизация будет невозможна. Не стоит забывать о необходимости своевременно платить коммунальные платежи. По закону при уклонении от оплаты более полугода нанимателя выселят в меньшее помещение через суд.

Даже при желании расприватизировать квартиру, можно столкнуться с рядом проблем, процесс окажется невозможным, если:

  • у собственника есть иное жилье;
  • квартира в залоге;
  • один из собственников — несовершеннолетний (нужно согласие опеки);
  • имеется задолженность по квартплате;
  • иные собственники не согласны с расприватизацией;
  • часть жилья перешла по наследству (наследники не имеют права расприватизировать жилье).

Каким бы ни было решение собственника — передать жилье безвозмездно или за оплату через аукцион, процесс строго контролируется органами Прокуратуры и обман исключен.

Процесс продажи имущества муниципалитету или расприватизации имеет много нюансов. Далеко не каждое жилье можно передать на соцнужды, и чтобы напрасно не терять время, задайте вопросы юристу: Какая квартира может быть продана администрации? Чем может быть выгодна расприватизация? Какую цену можно выставить для продажи жилья администрации?

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-gosudarstvu-administratsii-goroda/

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Как продать государственную квартиру

3 113 просмотров

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету.

В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателемМожно отказаться от продажи на этапе приватизации.Продажа за более высокую цену.Длительный поиск покупателя.Уплата налога на прибыль в размере 13%.Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателяПродавец не участвует в дальнейшей приватизации.Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.Получение согласия всех зарегистрированных граждан.Уплата налога на прибыль в размере 13%.В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателяДля прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
ОбменВозможность выбрать необходимое жилье.Законность сделки.Получение согласия главы администрации муниципального образования.Длительный поиск покупателя.Оплата комиссионных агентству.В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр.

Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи.

При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже  приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Продать квартиру государству пошагово: рыночная и кадастровая цена

Как продать государственную квартиру

квартиры в некоторых ситуациях сопровождается чрезмерными затратами. Продажа государству помогает получить в свое распоряжение деньги вместе с устранением излишних обязанностей. Ниже рассказано о том, как продать квартиру государству без ошибок с максимальной выгодой для собственника недвижимости.

Можно ли вообще продать квартиру государству

Жилищный кодекс РФ и другие тематические законодательные акты не запрещают приобретение государством объектов недвижимости у частных лиц. Такие операции выполняют муниципалитеты для выполнения утвержденных социальных программ. Для приобретения применяют стандартную схему закупок с применением открытых электронных торгов (аукционов).

Чтобы продать квартиру государству правильно, продавцу надо изучить:

  • типовые требования к объектам недвижимости;
  • механизм ценообразования;
  • особенности налогообложения;
  • пошаговый алгоритм действий;
  • сопроводительную документацию.

К сведению! Иногда целесообразным является безвозмездная передача имущества государству (реприватизация).   

Плюсы и минусы такой продажи

Если жилье не приватизировано, при сносе можно рассчитывать на получение аналогичной недвижимости или компенсации. Если вовремя продать квартиру государству по высокой рыночной цене с последующим оформлением договора социального найма – появятся условия для использования упомянутой выше льготы.

Однако и обычная продажа государству подразумевает несколько значимых плюсов:

  • надежность контрагента;
  • прозрачная схема оформления сделки;
  • быстрое получение оплаты после заключения договора;
  • отсутствие дополнительных затрат на рекламу, риэлторские агентства, юристов.

После совершения такой сделки устраняются следующие расходы:

Расходы на содержание квартиры исключаются – достаточно продать жилье государству.

Можно ли продать долю в квартире

Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:

  • имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
  • права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.

Другие жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.

К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.

Какие квартиры интересуют власть

Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.

Продать государству точно не получится следующее жилье:

  • с неузаконенной перепланировкой;
  • оформленное в залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
  • в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
  • с отсутствием современных инженерных сетей.

А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.

Жилье для детей сирот

Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.

Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.

Как определить цену

Продать квартиру государству можно только через аукцион, поэтому процесс торгов определен стандартной процедурой. Побеждает самое дешевое предложение, соответствующее по характеристикам опубликованной заявке.

По кадастровой стоимости

Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:

  • расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
  • оформления прав наследства, дарения;
  • выполнения обменных операций.

Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.

Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2020 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.

К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.

По рыночной стоимости

В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:

  • площадь;
  • количество комнат;
  • расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
  • год постройки;
  • архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
  • действительное состояние.

С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.

Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.

Порядок продажи

Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:

  • для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
  • при переселении из аварийного жилья;
  • в рамках программ реконструкции.

Список необходимых документов

Подготовка не отличается ничем от стандартной продажи. Чтобы продать помещение государству, понадобится:

  • гражданский паспорт, иное удостоверение личности;
  • справка о зарегистрированных жильцах;
  • справка об отсутствии коммунальных долгов;
  • выписка из Росреестра с отсутствием обременений.

Если в семье – несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция

Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:

  1. Уточняют рыночную стоимость, определяют приемлемую цену продажи.
  2. Выполняют подготовительные ремонтные работы.
  3. Обращаются в местную администрацию для уточнения плана закупок (контролируют актуальное состояние аукционов).
  4. При появлении подходящего предложения собирают необходимые документы.
  5. Подают заявку на участие в аукционе.
  6. При положительном результате торгов оформляют договор купли продажи.
  7. Получают оплату на счет в банке.
  8. Передают объект недвижимости по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
  9. Посещают отделение МФЦ («Росреестра») для завершения передачи прав собственности муниципалитету.

Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.

Аукцион

Актуальное состояние предложений изучают в режиме онлайн на сайте государственных закупок. Регистрация на этом этапе не нужна. Встроенная система фильтрации поможет найти необходимую информацию по заданным критериям.

В подробном описании заявки есть техническое задание. Этот документ доступен для скачивания. В нем определены характеристики, по которым будет выполняться отбор квартир. Аналогичные данные будут проверять при подписании акта прима передачи.

Для участия в торгах необходимо пройти аккредитацию. Данная процедура за дополнительную плату предлагается в ускоренном варианте. Чтобы исключить лишние траты рекомендуется сделать ее заранее.

Собранные документы сканируют, отправляют в электронной форме на соответствующую аукционную площадку. Делают обеспечительный перевод на счет организаторов. Точная сумма указана в заявке. Она возвращается после завершения торгов. Перечисленные действия выполняют по сопроводительной инструкции. При возникновении затруднений обращаются в службу информационной поддержки.

Каждая заявка от продавца состоит из двух частей. В первой – содержится общая информация. В ходе аукциона необходимо подтвердить ценовое предложение. В случае положительного результата повторно обращаются в администрацию. Муниципалитет создаст комиссию для приемки объекта недвижимости, подготовит для оформления договор купли продажи.

Передача по деприватизации

Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.

Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:

  • подписывают договор и акты передачи;
  • дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
  • заключают договор социального найма.

Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.          

Можно ли завещать квартиру муниципалитету

Завещание в пользу государства разрешено законодательством РФ. Этот документ можно изменить в любой момент, поэтому нынешний владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Дополнительные уведомления и согласования с муниципальными органами власти не требуются. Завещание оформляется только у нотариуса.

Передача или продажа квартиры государству помогает уменьшить финансовые обязательства. Заранее следует изучить особенности формирования цен рынка недвижимости, налогообложение. Если самостоятельное участие в аукционе вызывает затруднения – обращаются за помощью к специалистам.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-gosudarstvu.html

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Как продать государственную квартиру

» Купля-продажа квартиры » Покупка-продажа муниципального жилья

2 692 просмотров

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству.

Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы.

Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее.

После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений.

Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

  1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
  2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
  4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Пример возможных проблем: Продавец прописывает покупателя в квартире, получает за это деньги, но сам не выписывается и не позволяет провести приватизацию.

В результате, покупатель, который уже заплатил деньги, не имеет возможности что-либо сделать с квартирой.

В то же время, забрать деньги обратно он уже не может, ведь обычно никакого отдельного договора при такой схеме не составляется.

https://www.youtube.com/watch?v=dBeTt_DDpqE

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости.

Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости).

Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

  1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
  2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
  3. Продавец прописывается в буферной квартире.
  4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
  5. Производится окончательный расчет.
  6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

  • Паспорта сторон.
  • Договор с агентством недвижимости.
  • Договор между сторонами сделки.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
  • Договор на право пользоваться социальной квартирой.
  • Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости.

В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке.

А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

  • Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
  • Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
  • Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
  • Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
  • Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
  • Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Несмотря на очевидные выгоды подобной операции по «купле-продаже» муниципального жилья, это очень рискованная операция. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, способных заранее выявлять все подводные камни и потенциальные проблемы. На бесплатной консультации специалисты разберут наиболее популярные схемы подобных сделок. Они же могут представлять интересы клиента, контролируя «куплю-продажу» на всем ее протяжении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-prodazha-munitsipalnogo-zhilya/

Можно ли продать муниципальную квартиру? Нюансы сделки

Как продать государственную квартиру

Жильё, расположенное в многоквартирных домах, возведённых до начала девяностых годов, зачастую относится к муниципальной или государственной собственности. Такое жильё также может быть реализовано даже несмотря на то, что процедура приватизации в отношении него не была завершена. Однако у такой сделки будут свои особенности.

Когда можно, а когда нельзя продать муниципальную квартиру?

Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

Единственным собственником такого жилья является только государство, а потенциальный продавец пользуется жильем на основе договора социального найма.

По этой причине заключение таких сделок является очень спорным моментом, так как государство может в любой момент оспорить совершенную процедуру.

Однако продать такую квартиру возможно, если в будущем в отношении такой жилплощади можно осуществить процедуру приватизации (платной или бесплатной).

Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.

Существующие механизмы продажи

Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

  • Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
  • Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.

Риски при продаже и как их избежать

Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

  • Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
  • Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
  • Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.