Как продать дом если несколько собственников

Содержание

Договор купли-продажи от двух собственников

Как продать дом если несколько собственников

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Сделки по приобретению объекта недвижимости, относящегося к категории жилищного фонда, всегда сопровождаются целым рядом юридических аспектов, игнорирование которых ведет к оспариванию заключенной сделки. Особое внимание следует уделить приобретению недвижимости, находящейся одновременно в собственности сразу нескольких лиц.

Особенности сделки

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации защищают интересы как потенциальных покупателей жилого помещения, так и его продавцов.

Именно поэтому, в случае факта долевой собственности на объект жилого фонда, его продажа должна проходить лишь с учетом выраженного на то волеизъявления всех его законных собственников.

Согласно общепринятому механизму оформления соответствующей сделки, договор купли-продажи от двух собственников, перед его сдачей для регистрации в территориальный отдел Росреестра, подлежит процедуре обязательного заверения в органах нотариата.

Перед проведением сделки следует четко понимать, что купля-продажа указанного выше объекта недвижимости предполагает наличие письменного нотариально заверенного согласия всех его собственников на реализацию процедуры.

Соответствующее условие выступает в качестве гаранта относительно соблюдения интересов всех сторон сделки и последующее предотвращение возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов или покупателей.

Согласие на продажу части жилого помещения, то есть своей доли возможно, только при наличии у продавца письменного согласия на данную сделку собственников иных долей данного объекта, устная форма законодателем РФ не предусмотрена. Указанное примечание стало следствием преимущественного права выкупа продаваемой доли иными законными владельцами других долей одного и того же объекта недвижимости.

Скачать образец согласия от всех собственников можете по ссылке. 

Порядок действий

Покупка жилого помещения, принадлежащего одновременно нескольким лицам, требует соблюдения обязательного алгоритма действий по заключению данной сделки. В целях соблюдения норм закона и защиты себя от действий мошенников, заинтересованному лицу в чистоте сделки следует выполнить следующее:

  • получить информативную выписку из органа ЕГРП о факте наличия каких-либо обременений по распоряжению приобретаемого объекта недвижимости;
  • заполучить письменное согласие на продажу интересуемого объекта у всех его собственников, а в случае приобретения отдельной доли, — соблюсти процедуру обязательности уведомления о праве преимущественного приобретения владельцев иных долей;
  • составить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимости;
  • произвести денежный расчет с непосредственным продавцом;
  • подать полный пакет документов на регистрацию сделки купли-продажи в органы Росреестра.

Закон предусматривает возможность оформления как одного договора покупки объекта недвижимости, в котором будут перечислены все его продавцы, так и нескольких подобных договоров, заключенных соответственно с каждым из продавцов на конкретную долю жилого помещения.

Исходя из правил делопроизводства, договор купли-продажи от двух собственников составляется в 4 копиях.

Аналогичные по содержанию экземпляры должны быть переданы каждому из продавцов, покупателю, а также уполномоченному сотруднику службы общегосударственной регистрации подобных сделок.

Как оформить договор купли-продажи от двух собственников?

данного соглашения по приобретению жилого помещения включает в себя следующие элементы:

  • полные данные относительно каждого из продавцов (обязательно должны соответствовать их паспортным данным);
  • полные данные покупателя;
  • данные относительно предмета сделки (его точное местонахождение, жилая площадь, общая квадратура, наличие прописанных в квартире людей, наличие обременений, в том числе ипотечных и залоговых);
  • данные относительно цены сделки, формы и времени расчета между сторонами.

Следует отметить, что переход прав владения от двух собственников произойдет лишь по заключении процедуры регистрации описываемой сделки в соответствующих государственных органах. Лишь органы Росреестра имеют право вносить изменения относительно собственника приобретаемого жилья в предусмотренных законом выписках на объекты недвижимого имущества.

Договор купли-продажи от двух собственников: образец 2018

Список документов

Гражданское законодательство РФ утвердило определенный перечень документов, которые необходимо приложить к подписанному договору купли-продажи от двух собственников конкретного объекта недвижимости в целях осуществления его государственной регистрации.

Исходя из данных обстоятельств, договор купли-продажи от двух собственников влечет переход права собственности от продавцов, указанных в данном договоре на покупателя лишь при условии, что вместе с данным соглашением в Росреестр будут предоставлены следующие документы:

  • паспорта участников сделки (в целях удостоверения личностей и правомочий присутствующих лиц);
  • заявление установленного образца о перерегистрации права собственности на покупателя жилого помещения;
  • имеющееся у продавцах на руках свидетельство, подтверждающее право законного распоряжения продаваемого покупателю объекта недвижимости (в случае его отсутствия, предварительно заказывается аналогичная выписка);
  • технический паспорт на интересующий объект недвижимости;
  • информация относительно зарегистрированных в продаваемом жилом помещении лицах (в случае регистрации в продаваемом жилище малолетних детей, требуется отдельное разрешение на продажу со стороны органов опеки);
  • сведения по отсутствию неоплаченных коммунальных платежей.

Составленный договор купли-продажи жилого помещения от двух собственников в обязательном порядке должен содержать в себе лишь достоверные сведения, в том числе и по сумме произведенного расчета и стоимости самого продаваемого жилья.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-ot-dvux-sobstvennikov.html

Какие «подводные камни» ожидают собственника при продаже части дома

Как продать дом если несколько собственников

Два варианта продажи части дома

Продать часть дома непосвященному человеку очень непросто. Владелец при реализации своей недвижимости может столкнуться с множеством нюансов,  из-за незнания  которых и время понапрасну тратится и результаты получаются не те, что ожидались.

Сложно продать дом, принадлежащий одному хозяину. Но еще сложнее это сделать, когда жилищем владеет несколько человек и кто-то решился на продажу своей законной части. Такая ситуация складывается в случае раздела коттеджа по наследству или же расторжения брака.

В разных ситуациях  возможны два варианта  сделок по продаже части дома, один из которых предусматривает продажу  на рынке доли в праве собственности на жилую недвижимость (т.е дом).

А второй – продажу части жилой недвижимости (дома), которая, являясь отдельным жилым помещением, физически отделена от других частей.

Права и обязанности совладельцев дома при продаже части

 Собственник, продающий свою долю в совместной собственности либо отдельное жилое помещение, прежде всего, должен предложить ее выкупить  остальным владельцам жилого дома. Именно они обладают преимущественным правом покупки.

И предложение, и в случае, если был получен отказ, все должно быть  грамотно документально оформлено, а не сделано в устной форме. Стоит  отметить, что у продавца имеется право выбора, если приобрести часть дома желают сразу несколько его совладельцев.

Совладелец же может обратиться в суд с исковым заявлением с тем, чтобы на него перевели права и обязанности покупателя в случае, если при продаже части было нарушено преимущественное право  покупки. При продаже жилого помещения постороннему человеку пострадавший сособственник может это сделать в течение 3-х месяцев со времени проведения сделки.

Причем он не может  повлиять на признание  сделки купли-продажи  недействительной, но зато закон на его стороне с тем, чтобы  потребовать восстановить нарушенное право преимущественной покупки.

И если пострадавший совладелец предварительно переведет на депозит суда сумму, за которую была продана часть дома постороннему лицу, то в этом случае он выиграет в суде. Если  собственникам вручено уведомление, но они не спешат официально отказываться от выкупа доли, то  интересант может подождать 3 месяца с этого момента, и после уже открыто продавать свою собственность на рынке.

Первый вариант продажи части дома

Человека, приобретшего долю  дома, ожидают условия наподобие, как в коммуналке, что является не слишком привлекательным вариантом для покупателя. Новому владельцу доли придется наравне со всеми обитателями дома пользоваться кухней, ванной и туалетом.

Такой вариант еще подходит для дачи, в которую  наведываются изредка. Но вот в загородном коттедже с постоянным проживанием  вряд ли кто согласится на подобные условия.

Поэтому продавцу доли  придется  сделать приличную скидку, если он все-таки хочет, чтобы сделка как можно скорее состоялась.

 Второй вариант продажи части дома

Во втором варианте продажи необходимо, чтобы часть была отделена как физически, так и юридически, что более затратно. В данном случае доля продается уже в качестве отдельного объекта. Примерно, как секция в таунхаусе. Процедура  называемая, как продажа доли, выделенной в натуре, реализуется  в соответствии с рыночной ценой.

Этот вариант наиболее приемлемый для продавца недвижимости, однако, он требует совершения ряда действий. Выделить долю в натуре можно при выполнении нескольких условий, главным из которых является возможность физически разделить жилище так, чтобы можно было использовать каждую в отдельности часть.

Выделенная часть интересанта должна быть абсолютно изолированной от других частей дома, с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть, это должно быть помещение со всеми признаками полноценного жилья. Процесс выделения не обходится без перепланировки, которую необходимо согласовать и узаконить.

После перепланировки в БТИ заказывают техпаспорт с уже внесенными изменениями в конструкцию жилого объекта.

Следующий этап – это узаконивание  нового объекта. То есть, на него требуется зарегистрировать право собственности. Данную процедуру проводят в территориальном отделении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.

Пакет документов при обращении в   службу будет состоять из заявления о государственной регистрации от каждого в отдельности сособственника, а также соглашения на выделение части  от каждого из них, правоподтверждающих документов и техпаспорта.

Процедуру выделения доли в натуре зачастую усложняет несогласие  остальных собственников дома с тем, чтобы он превращался в два жилых объекта. В таком случае интересант может решить свой вопрос в суде, что уже сложнее и не обойдется без профессиональной юридической помощи.

Следующим подводным камнем, с которым сталкиваются при продаже части жилого дома, это разделение участка. Так же, как  домом,  землей могут владеть несколько человек. Разделу участка предшествует договор с участием всех сособственников, заверенный нотариально.

После чего, на участки, поставленные на кадастровый учет, получают уже новые документы о собственности.

Стоит отметить, что разделить земельный надел не всегда реально, ввиду разных требований в различных муниципальных образованиях, законодательно ограничивающих минимальный размер надела.

20.06.2015

Источник: http://www.nvoz.ru/company/articles/Kakiye-podvodniye-kamni-ojidayut-sobstvennika-pri-prodaje-chasti-doma.html

Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками: образец договора, условия и порядок заключения договора купли-продажи квартиры находящейся в общей собственности, список документов | Жилищный консультант

Как продать дом если несколько собственников

Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора.

Договор купли-продажи отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями.

Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.

В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках статьи 454 ГК РФ, но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на параграф 7 статью 549. Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются статьей 247.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.

Требования к квартире при покупке

Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

  • Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
  • Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
  • Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
  • В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
  • В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

  • Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
  • Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
  • Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

Виды общей собственности

Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

  • Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
  • Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50%). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.

Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой покупке. Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.

Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период.

Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию.

Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.

Порядок оформления договора купли-продажи

В связи с усложненным порядком собственности, этапы и порядок оформления договора также отличаются от простой сделки:

  1. Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может расторгнуть сделку через суд).
  2. Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
  3. Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное согласие супруга на проведение сделки.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
  5. Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры, фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].
  6. Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
  7. Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
  8. Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
  9. Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
  10. В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права. Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:

  1. Совместно с собственником определить момент передачи средств. Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить договор задатка или расписку.
  2. С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.
  3. Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
  4. Проводится передача квартиры по акту приема-передачи. В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.

Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками

Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить.

Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах.

В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

  • Самостоятельно при личной встрече.
  • Аккредитивом.
  • Посредством банковской ячейки.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника

Гражданин получил наследство от родителей, которое было разделено поровну с его сестрой. Поскольку квартира была небольшой, а брат с сестрой никогда не ладили, гражданин принял решение продать ее, а вырученные деньги направить на улучшение собственных жилищных условий.

Наследство делилось не равными долями: две трети достались брату и лишь одна треть сестре, которая в квартире не проживала.

Узнав о решении брата продать свою долю, она отказалась давать согласие.

У брата была возможность либо обратиться в суд, с целью принуждения к получению компенсации (в связи с небольшой долей), либо проигнорировать ее преимущественное право и уведомление по статье 255 ГК РФ.

В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье.

При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли.

Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа. Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно.

Заключение

Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:

  • Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
  • Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 549 ГК РФ
  • Статья 247 ГК РФ
  • Статья 255 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/kuplya-prodazha-kvartiry-s-neskolkimi-sobstvennikami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.