Как продать долю в квартире с обременением

Содержание

Разбор: как купить и продать собственность с обременением

Как продать долю в квартире с обременением

В некоторых случаях права владельца имущества на владение, использование и распоряжение собственностью могут быть ограничены — это называется обременением. Сегодня речь пойдет о том, что это такое и как купить или продать имущество с такими ограничениями.

Что это такое

Обременение может быть добровольным — например, когда взятая в ипотеку квартира находится в залоге у банка, или же не зависеть от желаний владельца — так бывает, когда на собственность налагает арест государство.

Существует несколько разновидностей обременений, среди самых распространенных:

  • залог — имущество можно заложить, или же его залог может быть одним из условий предоставления кредита на покупку — купленная в ипотеку квартира или машина, приобретенная с помощью автокредита, остается в залоге у банка до погашения долга;
  • аренда — имущество может сдаваться в аренду с заключением соответствующего договора — например, жилье — в таком случае, по закону, смена владельца не является основанием для прекращения договора аренды или его изменения, поэтому жилье под сдачу можно покупать прямо «с арендаторами»;
  • доверительное управление — иногда недвижимость и другие активы передают доверительным управляющим, которые должны на протяжении оговоренного времени управлять ими в интересах владельца — такое управление нужно регистрировать в качестве обременения;
  • сервитут — это обеспеченное законом право ограниченного пользования чужим имуществом, например, участком земли. К примеру, если прорыть канаву, проложить трубы или установить линии электропередачи для нужд жителей загородного поселка можно только через территорию конкретного участка, его могут обременить сервитутом.
  • арест — тут все просто, на основании судебного решения на имущество может быть наложен арест, что запрещает всякие сделки с ним.

Важный момент — попадать под различное обременение может как все имущество целиком, так и его доля, принадлежащая одному из собственников.

Чаще всего обременение накладывается на недвижимость — квартиры, дома, землю, и движимое имущество — автомобили.

Чем грозит покупка имущества с обременением

По закону обременение всегда связано с самим имуществом и сохраняется при его переходе от одного владельца к другому. Это значит, что если вы покупаете квартиру или автомобиль с обременением, то в будущем свободно распоряжаться новой собственностью не получится. Так будет и в том случае, если продавец ничего не говорил о наличии обременений и они не упоминаются в договоре купли-продажи.

Наличие обременений необходимо тщательно проверять. Если этого не сделать или верить второму участнику сделки на слово, это может привести к проблемам.

К примеру, если вы планируете купить квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то продавец должен предоставить ребенку долю в другой недвижимости – выписать его и прописать в другом жилье, не ухудшив условия.

В противном случае договор купли-продажи может быть оспорен органами опеки и попечительства из-за того, что ущемляет права ребенка.

В таких случаях нет и срока давности, а значит может получиться так, что квартиру уже перепродали несколько раз, а затем в суд попадает исковое заявление — его примут и скорее всего удовлетворят. Если же в суд не обратятся представители государства, то это может сделать и сам ребенок, когда станет совершеннолетним.

Инструкция: как узнать о возможных обременениях

В случае покупки недвижимости есть два способа узнать о возможных обременениях, наложенных на него. Первый из них — запросить информацию об объекте на сайте Росреестра. Поиск осуществляется по кадастровому номеру или просто адресу:

Этот сервис позволяет получить общедоступные данные о характеристиках объекта, а также наличии зарегистрированных прав и ограничений.

Чтобы узнать, принадлежит ли в действительности человеку, скажем, продаваемая им квартира, следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — это стоит 300 рублей, результаты будут доступны в течение трех дней. Получить справку можно в кадастровой палате, МФЦ и офисах Росреестра, почтой или в электронном виде.

Если на объект недвижимости не наложено ограничений, то в справке в соответствующей строке будет указан тот факт, что обременений «не зарегистрировано». Если же они есть, то будет указан тип обременения и то, на весь ли объект оно наложено. Например, фраза «Залог, весь объект» будет свидетельствовать о том, что недвижимость взята в ипотеку и находится в залоге у банка.

Также существует несколько способов проверки наличия обременения, наложенных на автотранспорт. Проще всего воспользоваться для этого сайтом ГИБДД — там есть специальный раздел для проверки истории регистрации машины, ее участия в ДТП, нахождения в розыске и наличия обременений. Чтобы это сделать, нужно лишь вбить номер VIN, кузова или шасси в строку поиска.

Так выглядит ответ сервиса о машине, на которую не наложено никаких ограничений

Помимо этого, на сайте Федеральной нотариальной палаты можно по VIN проверить, не находится ли автомобиль в залоге по кредиту:

Понять, не наложен ли на автомобиль арест, например, из-за долгов продавца, помогает ресурс Федеральной службы судебных приставов. Зная ФИО, дату рождения и регион регистрации потенциального продавца, можно быстро узнать, не открыто ли в его отношении исполнительное производство, в рамках которых арестовано какое-либо имущество:

Если сайт выдает такую надпись — значит на имущество продавца не наложен арест

Проверку не обязательно осуществлять только онлайн. Заподозрить наличие обременений можно и в ходе переговоров — например, если продавец не может по требованию предоставить оригинал ПТС.

Это плохой знак — скорее всего он находится в залоге у банка.

Еще иногда мошенники показывают дубликат ПТС и рассказывают истории о том, что оригинал «потерялся» — с такими автомобилями лучше не связываться, так как велик риск возникновения проблем в будущем.

Как правильно продавать имущество с обременением

Самый простой способ продать имущество с обременением — снять его, например, погасить задолженность перед банком. Затем нужно оповестить об этом государственные органы и взять новые справки, подтверждающие отсутствие ограничений. После этого продажа осуществляется без всяких сложностей.

Покупатель также может сам дать продавцу деньги на погашение долгов, которые затем будут учтены в сумму сделки — часто этот способ используют при покупке «ипотечных» квартир. Для этого нужно заключить предварительный договор купли-продажи, прописав в нем условия расчетов и сроки исполнения.

После того, как продавец исполнит свои обязательстве и предоставит документы об отсутствии ограничений, заключается основной договор купли-продажи.

В этой схеме есть риски для покупателя — если избавившийся от долгов и ограничений продавец передумает продавать собственность, взыскать с него переданные ранее деньги можно будет только через суд.

Если жилье приобреталось в ипотеку с использованием материнского капитала, то собственник обязан выделить в квартире доли своим детям.

А значит, чтобы продать такую недвижимость, нужно будет получить разрешение органов опеки на продажу жилья и покупки нового — заключать договор купли-продажи можно только после этого.

Сделки по продаже и покупки новой недвижимости должны регистрироваться в Росреестре одновременно.

В том случае, если недвижимость находится в долевом владении, и на долю одного из владельцев наложено ограничение, владельцы оставшихся долей могут свободно ими распоряжаться — например, продать или подарить. В этом случае нельзя будет только разделит имущества по соглашению владельцев.

Если сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, происходят достаточно часто, то продажа такого автомобиля будет уже редким явлением. Есть три способа осуществления такой сделки.

В первом случае продавец, если это возможно, выполняет условия для снятия ограничений — к примеру, расплачивается по автокредиту, во втором ему нужно будет убедить продавца помочь сделать это — подписав в банке документы о переуступке кредита или дав деньги на его погашение.

Мало кто захочет так усложнять процесс купли-продажи, учитывая тот факт, что на рынке множество машин без всяких ограничений. Поэтому, по сути, единственным реальным вариантом продажи такого авто остается обращение к компаниями-перекупщикам, которые выкупают машины со значительным дисконтом.

Выводы

  • Факт обладания имуществом еще не означает, что им можно свободно распоряжаться — существует целый ряд возможных случаев, когда на недвижимость или автомобиль накладываются ограничения, так что если вы хотите продать или купить квартиру или машину, нужно потратить время на проверки.
  • Проверить наличие обременения можно онлайн — сайты Росреестра, Федеральной нотариальной палаты, Службы судебных приставов  или ГИБДД позволяют быстро узнать, наложены ли на собственность какие-либо ограничения.
  • «Пробить» нужную информацию можно и по-старинке — для этого нужно будет обратиться в МФЦ, офисы Росреестра, кадастровую палату или ГИБДД.
  • В некоторых случаях обременение можно снять — например, если квартира или автомобиль находятся в залоге у выдавшего кредит банке, снять ограничения можно, расплатившись по долгам.
  • Продать имущество с обременением нелегко — если снять ограничения не получается, то придется просить покупателя помочь в этом — оформить переуступку кредита на него или взять у него деньги на закрытие кредита, закрепив это соответствующим договором. Все это несет риски для покупателя, так что в качестве меры убеждения, скорее всего, придется серьезно снизить цену.
  • Продать свою долю в квартире можно даже если доля другого владельца под обременением.

Наши статьи на других платформах:

goo.gl/L5qAmW — Сайт

goo.gl/j8jgNb — ВКонтакте

goo.gl/DCSq6w —

goo.gl/HcVsk8 —

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a0c39bde86a9e11775e91dd/razbor-kak-kupit-i-prodat-sobstvennost-s-obremeneniem-5a0c3c7e581669840fa118d2

Продажа квартиры с обременением

Как продать долю в квартире с обременением

Нередко у продавцов недвижимости возникает вопрос, как продать квартиру с обременением? Это нередкие случаи на практике, они требуют особой внимательности при подготовке и проведении сделки и дополнительных документов. Сложность возникает и в том, что многие не желают приобретать жилье с обременением, потому что опасаются возможных проблем в дальнейшем и лишней волокиты при оформлении документов.

Какое бывает обременение?

Вкратце, обременением называют определенные условия, в той или иной мере налагающие на собственника жилья ограничения по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Обременения бывают различных видов, но если они имеются, то сведения о каждом из них отмечаются в свидетельстве о праве собственности.

Основные виды обременений:

Перечислены в ФЗ №122 от 21.07.97г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». К ним относятся:

  • ипотека;
  • аренда;
  • доверительное управление;
  • арест;
  • сервитут (в основном относится к земельным участкам).

К обременению относится и одно из следующих условий:

  • наличие несовершеннолетних собственников;
  • наличие недееспособных собственников;
  • заключенный договор пожизненной ренты;
  • и др.

Но, несмотря на наличие этих условий, продажа с обременением возможна. Федеральный закон №122 прописывает, что все права на недвижимость должны быть обязательно зарегистрированы в Госреестре.

Это относится и к обременениям – они в обязательном порядке подлежать госрегистрации, в противном случае – они незаконны.

Сведения специального Госреестра о правах собственности и обременениях на квартиру являются общедоступными, что позволяет любому лицу, желающему приобрести квартиру, сделать запрос в соответствующий орган госрегистрации и узнать необходимую информацию о приобретаемом объекте.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Если речь идет о квартире, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, то возникает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой? Да, но для этого необходимо получить согласие банка – залогодержателя. Получить согласие банка обычно не составляет особой сложности, так как банкам, в принципе, не столь важно, кто будет возвращать им деньги.

Схемы развития в данном случае могут быть разными:

  • Покупатель берет на себя обязательства далее выплачивать кредит, а продавцу возмещает определенную сумму – компенсацию уж внесенных по займу денежных средств.
  • Покупатель оплачивает квартиру двумя частями: одна идет банку для погашения остатка по ипотечному займу, другая – продавцу.
  • Передача денег от покупателя продавцу может происходить и следующим образом: первая часть (равна долгу по ипотеке) отдается сразу, а оставшуюся часть выплачивают после того, как продавцом погасится кредит и снимется залог. В этом варианте не требуется согласия банка, но возможен он только в случае, если кредитный договор предусматривает досрочное погашение займа.

Вышеописанные варианты могут быть применимы не только если залогодержателем выступает банк. Это может быть юридическое или физическое лицо (в регистрирующих органах в любом случае фиксируется имеющееся обременение, а продать квартиру с обременением ипотекой можно только с разрешения залогодержателя).

Как можно продать квартиру с обременением – арестом

Одним из самых сложных обременений является арест имущества. Оно предполагает частичный или полный запрет на распоряжение квартирой, а в некоторых случаях – и на пользование ей. Отличительной чертой его является вид лиц, которыми наложен арест: судебные исполнители, правоохранительные органы, суды.

Для продажи обремененной подобным образом квартиры требуется разрешение органа, который наложил арест, а его, как правило, крайне сложно получить (арестовывающие органы не столь «гибкие», как банки – они руководствуются только буквой закона). Поэтому, чтобы продать квартиру под обременением такого рода, потребуется снять с нее арест, то есть должник прежде должен выполнить свои обязательства. Иначе квартира может быть продана с торгов.

Если обременение – рента

В настоящее время нуждающиеся пожилые люди, имеющие в собственности квартиры, прибегают к помощи посторонних людей, заключая с ними договор ренты. Расплатой за их содержание становится квартира. Лицо, получившее право собственности на квартиру по заключенному договору ренты, может ей распоряжаться и пользоваться, но только с разрешения получателя ренты.

При продаже квартиры, обремененной договором ренты, действует правило: если продавец не выполнил свои обязательства по рентной плате в полном объеме, они переносятся на покупателя. Следует учитывать то обстоятельство, что получатель ренты правомерен расторгнуть договор, если условия содержания его не выполняются в должной мере.

Как продать квартиру с обременением долей?

Если продаваемая квартира – с обременением долей, потребуется получить согласие остальных собственников квартиры. Законопорядок в данном случае предписывает, что если остальные собственники согласие на продажу не дали, продавец должен предложить купить квартиру в первую очередь им, причем по цене не выше, чем назначена намеченному покупателю.

Как продать квартиру с обременением пропиской?

Ситуация, когда в квартире прописаны лица, которые собственниками не являются, но имеют постоянную прописку (регистрацию), также является обременением.

Покупатель до сделки должен убедиться, что прописанные в квартире люди к моменту сделки выписаны из нее, или имеются гарантии, что в определенный срок они из нее будут выписаны.

Продать квартиру с обременением «прописан человек», даже если он не проживает в ней, нельзя, так как он может на следующий день после сделки появиться и оспорить сделку.

Если собственниками квартиры являются еще и несовершеннолетние или недееспособные

В данном случае для продажи квартиры потребуется получить согласие на совершение сделки от опекунов.

Если недееспособные граждане или дети прописаны в продаваемой квартире, но собственниками ее не являются, перед подписанием договора купли-продажи они должны быть выписаны и прописаны в другом месте (по условиям, не хуже, чем в предыдущем). Именно поэтому при покупке квартиры от продавца требуется предоставление справки, в которой перечисляются все лица, которые прописаны в квартире.

Нередки случаи, когда продаваемая квартира имеет не одно обременение, а несколько. К примеру, квартира приобреталась за средства с использованием кредита, но собственник квартиры кредит банку не возвращает.

Через суд банк накладывает взыскание задолженности на квартиру, которая является предметом залога, а также накладывает на нее запретительные меры в счет обеспечения иска (на все действия по отчуждению квартиры третьим лицам).

То есть обременений уже несколько: запрет УФС госрегистрации кадастра и картографии на регистрирование любых сделок по переходу прав собственности на квартиру и залог квартиры в пользу банка (обеспечение обязательств по кредитному договору).

Специалисты нашей компании готовы помочь разобраться с любой ситуацией по продаже квартиры с обременением. Все нюансы и возможные схемы разрешения данного вопроса нам хорошо известны, поэтому мы гарантируем успешный исход вашего дела!

Вас может заинтересовать:

Принудительный выкуп доли в квартире
Неизбежные споры и разногласия по вопросам оплаты жилья, пользования общественными зонами и распоряжения своей недвижимостью могут привести к весьма неблагоприятным последствиям для всех собственников. Рефинансирование кредитов с просрочками
Мы предлагаем помощь рефинансирования кредита с просрочкой, в каком бы сложном положении вы не оказались. Выкуп доли квартиры у будущего мужа
Бывшие супруги далеко не всегда могут договориться о пользовании и владении имуществом, находящимся в долевой собственности.

Источник: https://torestate.ru/stati/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Как оформить продажу квартиры с обременением?

Как продать долю в квартире с обременением

  Продажа квартиры с обременением – довольно частый вид сделки на вторичном рынке жилья. Покупатели хоть и стараются обходить такое жильё стороной, но всё же рискуют.

Причиной тому заниженная цена, ведь некоторые продавцы, задумавшись над тем, как продать квартиру с обременением, зачастую скидывают цену, что и стимулирует покупателей.

Если вы, владея квартирой с приданым, намереваетесь продать её, обезопасьте себя от возможных проблем.

Не совершайте ошибок

  Перед тем, как оформлять договор купли-продажи с обременением, прочитайте пункт, регулирующий ответственность.

В договорах всегда прописывается – «продавец гарантирует, что квартира свободна от прав третьих лиц», а это значит, что она не обременена.

Ещё там оговаривается условие о том, что стороны обязаны возместить убытки, если сделка не состоится по вине одной из сторон. Поэтому – не скрывайте, что квартира обременена!

Если вы подпишете договор с таким условием, вам не избежать расходов по выплате ущерба покупателю. В случае, если вам не удастся избавить квартиру от бремени, укажите его в договоре, предупредив покупателя.

Ни в коем случае не берите задаток, если не уверены, что покупатель согласен на покупку обременённой квартиры, иначе вы обязаны будете вернуть его в двойном размере! Если задаток всё же берёте, в договоре задатка опишите обременение и пропишите пункт о том, что покупатель ознакомлен с обременением и согласен купить квартиру в таком виде.

Обременения бывают нескольких типов. При операциях с недвижимостью желательно понимать суть этих вариантов обременения, чтобы не попасть в неприятную историю. О вариантах обременений читайте здесь.

Продажа с сервитутом

Если ваша часть квартиры обременена сервитутом, то есть правом содольщика на проход через вашу комнату, снять такое обременение можно в случаях:

  • выкупа его доли;
  • проведения перепланировки таким образом, чтобы оборудовать отдельный вход в его комнату.

Без соблюдения одного из этих условий сервитут не снять. Если соглашение не достигнуто и доля продаётся с обременением, в договоре нужно указать этот факт.

Если квартира в залоге у банка

  Продажа квартир с обременением ипотекой возможна только с согласия банка. Поэтому, перед тем, как взять задаток, заручитесь письменным согласием кредитора на продажу.

Продать «ипотечную» квартиру можно как с обременением, так и без него. Если долг по кредиту достаточно большой, и вы не планируете его гасить, при продаже квартиры должником станет покупатель.

А если задолженность по кредиту не столь уж и высока, обременение можно снять так: подписать предварительный договор купли-продажи с покупателем, взять задаток в сумме долга и погасить кредит. Так вы освободите квартиру от бремени.

Арендаторы, рентополучатели и подопечные – обременители

При смене собственника арендаторы имеют право проживать в квартире на условиях ранее составленного и подписанного договора. По закону, о расторжении договора арендодатель должен предупредить арендатора за три месяца до окончания срока его действия.

Замечательно, если в договоре аренды (или найма) есть такой пункт, что арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, в этом случае, намереваясь продавать квартиру, позаботьтесь о расторжении договора аренды.

Если такого пункта нет, а до окончания срока договора ещё долго и квартиру нужно продать срочно, в договоре купли-продажи укажите, что существует обременение в виде аренды.

С рентой дело будет посложнее. Прописанный в квартире рентополучатель, которого вы содержите, имеет право требовать от нового владельца квартиры выполнения всех условий рентного договора, подписанного с вами. А в случае, если новый владелец, купивший у вас квартиру, причинит какой-то вред иждивенцу, отвечать за это придётся и вам.

Снять такое обременение с квартиры, как рента, получится лишь в том случае, если вы уговорите иждивенца переехать к вам, например, или в другое жильё на тех же условиях.

Это можно сделать таким образом: к договору ренты вы готовите дополнительное соглашение, по которому иждивенец будет проживать в новой квартире. Это соглашение регистрируется у нотариуса и в Росреестре.

Далее иждивенец выписывается из старой квартиры и прописывается в новую.

Если в квартире прописан ребёнок или человек, который находится под опекой, продажа возможна только при условии согласия на сделку опекунского совета. Поэтому, не получив на руки такое согласие, даже не думайте об оформлении договоров задатка и купли-продажи!

Такое обременение снимется только тогда, когда подопечные снимутся с регистрационного учёта.

Квартира под арестом

  Арест квартиры – это запрещение любых сделок в отношении неё, то есть вы не продадите арестованную квартиру. Такое обременение можно снять, устранив причины ареста.

Если квартиру арестовали приставы из-за долга, обратитесь к ним и возьмите постановление с суммой задолженности, которую вам нужно погасить. Потенциального покупателя обязательно оповестите об аресте, и, если он намерен купить квартиру, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором укажите, что основной договор будет заключён сразу после снятия ареста с квартиры.

Долг нечем заплатить? Возьмите задаток у покупателя в нужном размере.

После оплаты долга приставы иногда не торопятся снимать обременение, поэтому вам нужно чаще напоминать о себе, например, подачей жалоб. В суде жалобы на бездействие приставов рассматриваются не дольше месяца, а до заседания, чтобы не получить взыскания, приставы обычно устраняют нарушения.

Как видите, продажа квартиры с обременением хоть и сложнее обычной процедуры, но вполне осуществима.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/obremenenie/prodat-kvartiru.html

Продажа доли в квартире с обременением

Как продать долю в квартире с обременением

19.04.2018

Человеку, покупающему недвижимое имущество, хочется быстрее им завладеть. Но, не все так просто, если продается квартира с обременением. О том, как происходит продажа доли в квартире с обременением – расскажем далее.

Что такое обременение

Это ограничение, которое накладывается на недвижимое имущество.

По Федеральному закону №122 от 1997 года, обременение разделяется на следующие виды. Им может быть:

  • оформление ипотечного договора;

  • управление имуществом, осуществляемое доверителем;

  • взятие имущества в аренду;

  • наложение на него ареста соответствующими службами;

  • применение к нему сервитута. Обычно он применяется к земле.

Также обременение может быть наложено в результате отчуждения от недвижимого объекта. Сюда входит оформление договора по бессрочной ренте, появление собственников имущества, которым нет 18 лет.

Помните, что если на недвижимое имущество наложено обременение, то это свидетельствует о том, что его нельзя продать. Главное предупредить покупателя об имеющемся ограничении. Иначе в будущем могут возникнуть проблемы.

Что говорит закон

В Федеральном законе №122 предусмотрены нормы. Согласно им все права на недвижимый объект с обременением регистрируются в соответствии с государственным порядком.

Таким образом, если на квартиру наложено обременение, то его законность подтверждается государственной регистрацией. Все данные об обременениях вносятся в государственный реестр. Причем эти данные имеются в свободном доступе, и изучить их имеет право любой покупатель, который приобретает новый объект.

Как получить сведения

Перед покупкой квартиры покупатель обращается с запросом в Росреестр. Там ему выдадут бумагу с количеством обременений на данный недвижимый объект и причинами их наложения.

Как продать квартиру с обременением

Продать такую квартиру можно, но порядок ее оформления будет отличаться от общего порядка оформления сделки. Зависит он также от того, какое обременение на данный недвижимый объект было наложено.

Рассмотрим процесс оформления квартиры со всеми имеющимися видами обременения более подробно.

Оформление ипотечного договора

Квартира, приобретенная человеком в ипотеку, находится под залогом финансового учреждения. Продать ее можно, но перед этим требуется получить у банка соответствующее разрешение. Обычно с этим нет проблем, но человек должен представить справку о доходах с места работы.

Оформляется квартира так:

  1. Человек, приобретающий недвижимость, оформляет с финансовым учреждением ипотечный договор на данную квартиру. Далее все взносы по ипотеке требуется вносить ему. Финансовые средства, внесенные за квартиру продавцом, возвращаются ему.

  2. Покупатель оплачивает в финансовом учреждении остаток по ипотечному договору, а вторую часть средств он отдает лично продавцу.

  3. Когда продавец полностью оплатил проценты по ипотечному договору и снял обременение, то покупатель отдает ему вторую часть средств.

Получен материнский капитал

Человек может приобрести квартиру на средства из материнского капитала, но тогда одним из собственников такой квартиры будет ребенок. Если ему нет 18 лет, то для продажи квартиры продавцу требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если такое разрешение не получено, то сделка считается недействительной.

В продаваемую квартиру вписан ребенок

Если квартира продается, а в нее вписаны несовершеннолетние дети, то продавцу требуется получить разрешение на сделку от родителей ребенка, а также от органов опеки и попечительства.

Причем органы дают разрешение только после того, как ребенка выписали из прежней квартиры, и прописали в новой квартире, которая не хуже по условиям предыдущей. Помните, что если органы опеки и попечительства не дали своего согласия, то проведенная сделка считается недействительной.

Чтобы этого избежать продавцу следует оформить справку, и вписать в нее всех зарегистрированных граждан.

Оформление договора ренты

Договор ренты оформляют люди пожилого возраста, нуждающиеся в помощи. За то, что другой человек будет оказывать ему помощь, он получит недвижимость. В соответствии со статьей 604 ГК РФ гражданин имеет право распоряжаться недвижимость только тогда, когда им было получено разрешение на нее.

Помните, что человек, покупающий недвижимость с оформленным договором ренты и неуплаченной рентной платой, становится полноправным собственником данной недвижимости. Если получатель ренты не получает все требования по содержанию, указанные в договоре купли-продажи, то он имеет право признать сделку недействительной.

Оформление договора аренды

Арендаторы имеют право проживать в арендованной квартире, которая продается. Помните, что если арендаторы живут в квартире больше 1 года, то они обязаны иметь письменное разрешение на это действие и быть зарегистрированы в ней в порядке, установленном законом.

Причем если собственник продает кому-то свою недвижимость, то это не повод расторгнуть договор аренды. Арендаторы имеют право проживать в квартире столько по времени, сколько зафиксировано в договоре. Поэтому перед продажей квартиры договор аренды обычно расторгается.

Если новый собственник желает это сделать после сделки, то ему придется обратиться в суд, потратить много времени и денежных средств.

Если недвижимость находится под арестом

Арестованным имуществом собственник не имеет право распоряжаться или распоряжается, но ограниченно. Обычно арест накладывается судебными приставами, правоохранительными органами. Они его накладывают на тот срок, пока собственник не совершит определенное действие. Например, оплатит штраф.

Продать такую квартиру будет очень сложно. Для этого требуется получить от органов, которые наложили арест, соответствующее разрешение. Если приставы не дали разрешение, собственник не хочет выполнять выдвинутые ими условия, то недвижимость будет продана на торгах или аукционе.

Получаем разрешение от супруга

Если недвижимость была приобретена в браке, то продать ее без разрешения второго собственника нельзя. Для совершения сделки требуется получить письменное разрешение и заверить его у нотариуса. Помните, что если квартира была куплена супругом до брака, получена по наследству или принята в дар, то разрешение на продажу от второго супруга не требуется.

Продажа доли недвижимого объекта

Продать долю можно, но для этого требуется получить разрешение от других собственников имущества. Вначале продавец должен предложить свою долю другим собственникам по тем же условиям, что он продает, и только после этого обращаться к посторонним лицам.

Положительные и отрицательные моменты покупки квартиры с обременением

Многие считают, что приобрести квартиру, на которую был оформлен ипотечный договор, очень выгодно. Это верно потому, что покупатель получает квартиру по стоимости на 10-15% дешевле рыночной. Недостаток такого обременения в том, что существуют имущественные риски, возникающие из-за наличия на квартире залога со стороны банка.

Приобрести квартиру с оформленным договором ренты также очень выгодно. Это существенно экономит денежные средства. Но отрицательных моментов здесь намного больше:

  • человек, оформивший ренту, может расторгнуть договор купли-продажи;

  • после смерти собственника появятся иные наследники, претендующие на собственность.

Выгодно ли покупать такую недвижимость

Рассмотрим положительные моменты оформления квартиры с обременением:

  • продавец закрывает долги по ипотечному договору или передает обязанности по нему другому лицу;

  • покупатель приобретает недвижимость стоимостью меньше рыночной.

Какие риски возможны

Чаще всего покупатели, пришедшие на сделку, не знают о том, что на квартиру наложено обременение. Они не запросили сведения в Росреестре о покупаемом объекте, оформили договор, отдали денежные средства, прожили несколько лет в приобретенном имуществе и затем к ним приходят приставы, которые признают сделку недействительной. Такое бывает и, к сожалению, это случается часто.

Как купить квартиру

Если покупатель все-таки решил приобрести квартиру обременением, то ему требуется сделать следующее:

  1. Заключить договор до снятия с объекта обременения. Покупатель может полноценно пользоваться залоговым имуществом.

  2. Покупатель и продавец заключают соглашение. По нему покупатель дает продавцу денежные средства, чтобы тот отдал их финансовому учреждению за квартиру. Остальные денежные средства он отдает продавцу по тем условиям, что будут описаны в соглашении.

Требуемые бумаги

Для покупки квартиры потребуется собрать пакет документов. В него входит:

  • паспорт или иная бумага, которая подтверждает личность владельца;

  • заверенное у нотариуса соглашение от второго супруга на совершение сделки;

  • нотариально заверенная доверенность и паспорт уполномоченного лица;

  • справка о доходах с места работы и справки из банка, подтверждающая материальное положение покупателя. Они требуются для приобретения ипотечной квартиры;

  • соглашение на купля-продажу. Подписывается обеими сторонами.

Дополнительно продавцу потребуется:

  • паспорт;

  • документы на собственность;

  • справка по форме №11а и план;

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Не требуется при согласии покупателя;

  • выписка из домовой книги;

  • заверенное согласие на продажу от остальных собственников;

  • письменное согласие от органов опеки и попечительства. Если одному из собственников нет 18 лет;

  • справка об уплате налогов;

  • нотариально заверенное согласие от второго супруга.

Помните, что все документы предоставляются в 2 экземплярах: оригинал и ксерокопия.

Нюансы

Некоторые банки и органы опеки и попечительства не очень охотно дают согласие на совершение сделки. Для ее получения покупателю придется подтвердить свое материальное положение и предоставить справку. Продавцу придется предоставить в органы опеки справку о том, что ребенок, выписавшийся из проданного имущества, не будет жить в худших условиях.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!

Источник: https://propiskinet.ru/info/articles/prodazha-doli-v-kvartire-s-obremeneniem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.