Как продать долю в квартире при разводе

Содержание

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа: советы и помощь юриста

Как продать долю в квартире при разводе

27.04.2015 | RLT-групп | Комментариев: (0)

Выкуп доли в квартире у родственников имеет столько разнообразных житейских сценариев, что их сложно привести к общему знаменателю. Однако, за исключением небольших нюансов, всё решает один и тот же закон, писанный как для посторонних людей, так и для близких нам людей.

Общие правила выкупа доли в квартире у родственника

Правила выкупа доли в квартире у родственника, как и любого другого человека, регулируются ст. 250 ГК РФ. По закону, Ваш родственник, владея определённой долей квартиры, выраженной в дробном эквиваленте (½, ⅓, ⅛, ⅔, ¾ и т.п.), может по своему усмотрению и желанию распорядиться этой частью недвижимости.

Он может её продать, завещать, подарить, взять кредит под залог недвижимости и ещё как-нибудь от неё избавиться. Но очертить мелом свою долю, и не позволять никому заступать за черту, он не вправе. Участник долевой собственности может даже занимать отдельную комнату, равную по площади его доле, но принадлежать она ему всё равно не будет.

Ох, как же мне выкупить долю квартиры у родственников, Разных спутников жизни и любимых мной собственников? Как же быстро найти мне выход из положения, Если сильно «достало», близкое мне окружение?

Долевая собственность – понятие виртуальное, сродни жизни в студенческом общежитии, где всё общее, а запрет не садиться на Вашу кровать оговаривается отдельно.

Как бы Вам не хотелось заполучить долю Ваших родственников (чаще всего – это доли свекрови, тёщи или бывших супругов), закон разрешает приобретать её только с согласия последних. Значит, придётся договариваться.

Если же родственник сам решил продать свою часть недвижимости, то остальные участники долевой собственности имеют преимущественное правоперед всеми другими покупателями на эту покупку, по той цене, которую ставит продавец. Уступка преимущественного права покупки доли не допустима.

Продавец, в свою очередь, должен известить в письменном виде о своём намерении всех участников общей собственности, указать цену и условия продажи, и дать всем месяц на раздумья.

И если никто из участников не согласится за это время выкупить его долю, он может продать её первому встречному, предложившему требуемую сумму.

Если письменного извещения не было, или месяц ещё не закончился, а родственник уже совершил сделку с посторонним, то любой из долевых собственников может потребовать перевода прав покупателя на себя в ходе судебного спора за недвижимость, и легко добьётся правды.

Как уведомлять участников и нужно ли это делать?

Преимущественное право получается в тот момент, когда участник процесса получил письменное уведомление.

Если вы решите нарушить закон и не предупредить всех остальных участников, то тогда это станет препятствием для удостоверения у нотариуса, а в дальнейшем повлечет признание сделки недействительной.

Иск в суд может подать абсолютно любой собственник, который будет заинтересован в таком исходе событий. Его права были нарушены, и к нему не было направлено уведомление. В любой ситуации он будет абсолютно прав. Отдельно рассматривается ситуация на материнский капитал схемы.

Когда вы составляете письменное уведомление, то нужно учитывать некоторые нюансы, являющиеся обязательными. От этого в дальнейшем зависит правильность проведения сделки и вероятность отсутствия каких-либо последствий.

Сюда нужно отнести:

  • Вы уведомляете абсолютно всех участников этого процесса только в письменном виде. Закон не предусматривает устного уведомления.
  • Документ вручается лично в руки или направляется при помощи заказного письма. Он вручается под роспись, а срок ответа начинается от того момента, когда человек получил уведомление.
  • В содержании в обязательном порядке необходимо прописать все условия по будущей сделке. Нельзя ни в коем случае отступать от установленных законов и менять условия для собственников. А если такой факт всё же будет установлен, когда выкуп другим лицам будет предоставляться по меньшей стоимости, а для родственников вы укажите большую, то сделка также считается недействительной. После этого права будут переведены на иных дольщиков.

Когда каждый человек получает уведомление, то может выбирать один из трёх предоставляемых вариантов.

К ним можно отнести:

  1. Можно воспользоваться правом и приобрести для себя дополнительную долю даже в ипотеку. Для этого направляется письменное согласие для продавца, что тот хочет заключить договор купли-продажи.
  2. Можно отказаться от права приобретения.

    Если каждый уведомленный участник сразу же направит отказное письмо, то можно не ждать весь установленный законом срок.

  3. Каждый человек может не отреагировать на уведомление.

    Если ответа не будет на протяжении одного месяца, то это автоматически уже считается отказом от права выкупа.

Для того, чтобы в последующем можно было заверить договор, в нотариальную контору предоставляется бланк уведомления, а также доказательство того, что он был вручен остальным участникам процесса. Это будет либо роспись, либо квитанция с почты.

Выкуп доли в квартире у родственника на материнский капитал (МК)

Выкуп доли в квартире у родственника с финансовой помощью материнского капитала, — это такая же сделка, как и все остальные, с одной разницей, что Вы не имеете права совершать сделку со своим мужем/женой. Так как МК принадлежит обоим супругам, то получается, что Вы собираетесь купить долю супруга на его же деньги.

В остальных случаях преград быть не должно. Но, при приобретении чужой доли на материнский капитал, Вы обязаны наделить ею всех членов семьи: мужа и детей. Немногим раньше, мужу разрешалось отказываться от такого подарка, но сейчас контроль за использованием МК ужесточился.

Дело в том, что выкупая доли у близких родственников, некоторые просто хотят обналичить материнский капитал.

Например, супруги выкупают на материнские деньги бабушкину долю (она и так бы перешла им по наследству), бабуля получает нужную сумму в банке, и приносит назад в семью наличкой. И всем хорошо.

Поэтому иногда органы опеки могут не дать разрешения на сделку, учитывая возможную взаимозависимость покупателя и продавца.

Как проходит принудительный выкуп у бывшего мужа

Одна из наиболее часто встречающихся ситуаций в данной сфере — выкуп доли квартиры у бывшего мужа в судебном порядке. Перед обращением в суд необходимо сделать попытку мирно договориться о выкупе доли квартиры.

Данную попытку следует оформить в письменной форме, чтобы впоследствии подтвердить попытку мирного урегулирования перед государственными органами. При получении отказа, стоит обращаться в суд.

Обращение должно быть совершено в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту регистрации недвижимости. Для этого нужно подать исковое заявление и пакет необходимых документов.

Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:

  • ФИО и контактные данные обеих сторон;
  • причины обращения в суд;
  • указание на то, что проводилась досудебная процедура;
  • дату и подпись истца.

искового заявления о выкупе доли квартиры

К исковому заявлению в обязательном порядке прилагаются следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности истца;
  • справка о регистрации истца в квартире (форма Ф-9);
  • характеристика жилого помещения;
  • результат оценки квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие попытку мирного урегулирования (доказывающие предложение о выкупе части квартиры до обращения в суд) — это может быть почтовая квитанция (если предложение направлялось по почте), опись вложения в письмо, извещение;
  • акты о непроживании ответчика, документы о наличии долгов по коммунальным платежам (если таковые имеются).

Аргументы, которыми можно мотивировать в суде правомерность выкупа доли квартиры:

  1. Нахождение в разводе (отсутствие принадлежности к семье истца на момент рассмотрения иска). В данном случае может потребоваться свидетельство о расторжении брака.
  2. Отсутствие факта проживания и использования собственником своей доли квартиры (бывший муж не проживает на данной жилплощади и не участвует в расходах по ее содержанию).
    Для подтверждения этого нужно представить следующие документы:
    • налоговые выписки;
    • квитанции об оплате коммунальных и прочих услуг.

  3. А также приветствуется присутствие свидетелей, которые могут подтвердить, что ответчик не проживает в квартире, не участвует в расходах на ее содержание и в целом ей не пользуется.

В судебном заседании обычно участвуют истец, ответчик и представители Росреестра.

Сроки рассмотрения дела

Исковое заявление должно быть рассмотрено не позднее чем через 2 месяца с момента подачи заявления. Обстоятельствами, затягивающими рассмотрение дела, могут быть:

  • возникновение дополнительных обстоятельств;
  • неявка одной из сторон либо свидетелей;
  • действия адвоката одной из сторон и т.п.

Траты на госпошлину и прочие услуги

Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину. Изначально она оплачивается истцом, но, в случае удовлетворения судом иска, ответчик обязан возместить истцу сумму госпошлины. Возмещение должно произойти в течение 10 дней после решения суда.

Размер госпошлины зависит от цены иска и зафиксирован Если цена иска:

  • менее 20 000 рублей – госпошлина составит 4% от исковой суммы;
  • 20 001 – 100 000 рублей – 800 рублей + 3%;
  • 100 001 – 200 000 рублей – 3 200 рублей + 2%;
  • 200 001 – 1 000 000 рублей – 5 200 рублей + 1%;
  • более 1 000 000 рублей – 13 200 рублей + 0,5% (но не более 60 000 рублей).

Помимо госпошлины истец несет расходы связанные с оценкой доли недвижимости, с получением различных справок (зависит от места получения справок и документов). При наличии квитанций, подтверждающих расходы истца, суд может обязать ответчика компенсировать истцу в том числе и данные затраты.

Решение суда по исковому заявлению зависит от множества индивидуальных особенностей конкретного иска. Так, нет единой системы определения незначительной доли в собственности. В различных ситуациях ¼ часть квартиры может быть признана незначительной, но в то же время в другой ситуации 1/64 незначительной являться не будет.

Наиболее простой, эффективный и менее затратный способ выделения доли – по соглашению сторон. Однако, практика судебных решений в пользу истца также распространена.

Выкуп доли в квартире у родственника в ипотеку

Можно ли взять ипотечный кредит в банке, для того чтобы произвести выкуп в квартире у родственника, если залогом будет выступать Ваша доля этой недвижимости? Этот вопрос волнует многих бедных родственников.

Как говорят юристы, всё зависит от самого банка. Вообще-то, сделки между родственниками в банках не приветствуются.

Но если после получения кредита вся квартира (100%) будет находиться в Вашей собственности, то рисков для банка не будет никаких. Ведь кредит берётся на часть недвижимости, а в залог попадает вся недвижимость целиком.

В противном случае, если Вы не становитесь полноценным хозяином жилья, получить ипотеку будет крайне сложно.

Раздел квартиры при разводе

Если человек желает получить долю больше, то нужно предоставить документальную базу, которая подтверждает взнос за ипотеку из личных средств, которые были накоплены за период до брачного союза. Возможно это расписка, оформленная задним числом или иные документы. Фактически, при таком исходе, не играет особую роль заработная плата мужа, а также официальное трудоустройство.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire-u-byvshego-muzha.html

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Как продать долю в квартире при разводе

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Как по закону разделить квартиру при разводе?

Как продать долю в квартире при разводе

Когда квартира, купленная в браке, оформляется только на одного супруга, это не означает, что второй супруг не имеет равных прав и обязанностей наряду с «собственником» квартиры. Супруг, на которого единолично оформлены документы на совместное имущество, называется «титульным» собственником, что не наделяет его полномочиями по безразмерному пользованию имуществом.

Такая квартира является совместно нажитым в браке имуществом и в случае развода будет делиться на равные части между мужем и женой.

Существует два способа раздела имущества: судебный и внесудебный (через нотариуса). В случае, если супруги не могут договориться мирно, то им предстоит судебный процесс по разделу квартиры на равные части.

Для этого необходимо сначала провести оценку стоимости данного имущества, оплатить соответствующую государственную пошлину за рассмотрение судом гражданского дела и заявлять требования о признании за истцом права собственности на ½ квартиры.

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?

Таким образом, у квартиры будет два собственника, имеющих на руках документы на ½ долю каждый, что делает невозможным выписать кого-либо с принадлежащей ему площади.

Продать квартиру, у которой два собственника, возможно, но только с предварительного согласия второго участника сделки. Такую квартиру можно продать как третьим лицам, так и второму сособственнику. В таком случае он будет иметь преимущественное право покупки.

При этом ребенок не имеет отношения к имущественным правам родителей и не может претендовать на имущество, которое бывшие супруги хотят разделить.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Исходя из общих правил семейного законодательства, любое имущество, приобретенное супругами в браке, является совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено. Поэтому квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов (Вашей и Вашего мужа).

Факт регистрации мужа и дочери по месту жительства в этой квартире в этом вопросе правового значения не имеет. Следовательно, после расторжения брака Вы не можете единолично распоряжаться квартирой, поскольку будут нарушаться интересы Вашего супруга. И он будет вправе обратиться в суд.

Если Вы продадите эту квартиру и зарегистрируете сделку, Ваш муж вправе взыскать с Вас половину вырученных от продажи денежных средств (а если в договоре сумма сделки будет явно занижена – ½ рыночной стоимости такой квартиры).

Исключение из этих правил: если эта квартира, приобретенная в браке, была куплена исключительно на Ваши личные средства (например, на деньги, подаренные Вам родителями, родственниками), тогда по Вашему требованию суд может признать жилье Вашим личным имуществом.

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В описанной Вами ситуации Вы являетесь титульным собственником квартиры, то есть в сведениях ЕГРН о собственнике содержатся только Ваши данные. Но есть один нюанс.

Если квартира приобретена в зарегистрированном браке и у Вас с супругом не было брачного договора, изменяющего режим Вашей совместной собственности, то такая квартира является Вашим с супругом совместно нажитым имуществом.

Соответственно, Ваш супруг, хотя и не указан в сведениях ЕГРН как собственник, является законным владельцем ½ доли на квартиру.

При разводе Вам нужно урегулировать вопрос с собственностью на данную квартиру, подписав соглашение о разделе имущества супругов. Один из возможных сценариев — выплатить супругу отступное.

Одновременно желательно снять Вашего супруга с регистрационного учета в этой квартире. Иначе при продаже квартиры Вам нужно будет получать согласие бывшего мужа.

Также отмечу, что Ваша дочь к собственности на данную квартиру никакого отношения не имеет.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как квартиру Вы купили в период брака, она относится к совместно нажитой собственности, и муж в силу закона имеет ½ долю в праве собственности. Собственник имеет право проживания и регистрации (прописки) в своей квартире независимо от Вашего согласия.

Вы можете договориться с мужем о том, что он подарит свою половину дочери. Для этого Вам необходимо обратиться к нотариусу: составить соглашение о разделе долей, где он свою ½ дарит дочери.

Стоимость нотариальных услуг зависит от кадастровой стоимости квартиры и региона Вашего проживания. Но это именно право, а не обязанность.

То есть принудить его подарить дочери часть квартиры Вы не можете.

Как продать квартиру, если один собственник против?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Максим Копейкин:

Имущество, приобретенное в браке на имя одного супруга, является совместным имуществом обоих супругов.

Исключением в данном случае может являться имущество, на которое установлен режим раздельной собственности супругов по заключенному брачному договору.

Если такой договор Вы с супругом не заключали, то он имеет право на выделение его доли в праве собственности на квартиру и имеет те же права на нее, что и Вы. Выписать собственника из квартиры нельзя.

В то же время Вы с супругом по договоренности можете заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому вся квартира отойдет Вам (или Вам с дочерью), а супруг получит в свою личную собственность какое-то другое имущество.

В этом случае Вы сможете распоряжаться квартирой, в частности продать ее или выписать бывшего супруга.

При этом надо учесть, что если в число собственников квартиры войдет несовершеннолетний ребенок, то продажа будет возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Если квартира в результате раздела достанется Вам, Вы можете также подарить своей дочери любую долю в праве собственности на квартиру. Данная сделка также оформляется через нотариуса.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети не имеют прав на имущество родителей, родители не имеют прав на имущество детей. В случае, если квартира была куплена в браке, то Ваш супруг имеет полное право на долю, но для этого кому-то из вас нужно заявить права на раздел имущества.

Предлагаемая Вами схема возможна при условии договоренности с супругом: он может передать права на свою долю либо Вам, либо дочери. Без согласия супруга выписать его из квартиры Вы не можете, так как он является нетитульным собственником.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?

Отвечает нотариус Анна Таволжанская:

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ движимые и недвижимые вещи, приобретенные в браке за счет общих доходов, относятся к общему имуществу супругов независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены.

К общим доходам супругов относятся практически любые денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (в том числе заработная плата и доходы от предпринимательской деятельности).

В отношении общего имущества супругов действует режим общей совместной собственности, если брачным договором не установлен иной режим собственности.

Общее имущество супругов может быть разделено между ними как в период брака, так и после его расторжения. Раздел производится либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

Таким образом, если между Вами и Вашим супругом не был заключен брачный договор или соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым указанная квартира была передана в Вашу личную собственность, то квартира является общей собственностью — Вас и Вашего супруга.

В случае расторжения брака общая собственность в отношении квартиры не прекращается, супруг остается сособственником квартиры (несмотря на то, что право собственности зарегистрировано на Ваше имя) и у него есть право требовать выдела ему доли в этой квартире.

В случае если Вы продадите эту квартиру после расторжения брака, не выделив долю супруга, бывший муж вправе требовать передачи ему половины полученной Вами от продажи денежной суммы, а в некоторых случаях даже признания сделки по продаже недействительной.

Поскольку супруг является собственником квартиры, он имеет право там проживать. Следовательно, снять его с регистрационного учета (выписать) без его согласия из такой квартиры невозможно.

Таким образом, для того чтобы совершать какие-либо действия в отношении этой квартиры, Вам необходимо сначала решить с супругом вопрос о ее разделе.

Суд может признать квартиру Вашей собственностью, если Вы приобрели ее в период Вашего раздельного проживания с супругом при прекращении семейных отношений.

В остальных случаях необходимо определить доли каждого из вас в праве собственности на эту квартиру. После раздела каждый из вас вправе подарить дочке свою долю квартиры или часть доли.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_po_zakonu_razdelit_kvartiru_pri_razvode/7799

Как разделить квартиру в долевой собственности при разводе?

Как продать долю в квартире при разводе

В настоящей публикации нами будут исследованы вопросы раздела недвижимого имущества при разводе, в частности, когда квартира находится в долевой собственности.

В соответствии со ст. 39 СК РФ все имущество, что было приобретено супругами в зарегистрированном по закону браке, является их совместной собственностью. Раздел квартиры при разводе же в данном случае будет происходить с определением доли каждого из супругов.

Но как делится квартира при разводе, если жилье уже находится в долевой собственности, а если находится в совместной, то как выделить долю каждого из супругов? Как правило, раздел имущества происходит в судебном порядке, однако предусматриваются и другие варианты, позволяющие избежать конфликтных ситуаций.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с разделом долей, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Право долевой собственности и размер долей

Выделение доли жилого помещения при разводе каждого участника брачного договора будет зависеть от правового режима имущественных активов, которыми они обладают. Так, закон ст. 254 ГК РФ предусматривает, что собственность мужа и жены является совместной, если не определены доли при покупке квартиры. Таким образом при разделе имущества при разводе каждому участнику будут определены доли.

Важно! Закон разделяет общую собственность на долевую, когда конкретные доли в имуществе определены и на совместную, без определения долей.

То есть, если вы приобрели с супругом квартиру, и у каждого имеется свидетельство о праве собственности на квартиру по ½ доли, то это долевая собственность, если у вас одно свидетельство о праве собственности на всю квартиру на конкретного супруга, то это совместная собственность.

Согласно судебной практики зачастую определение конкретных размеров долевого участия в совместной собственности происходит на равных долях. Стоит заметить, что в зависимости от того, какие средства были потрачены каждым участником на приобретение и улучшение жилья, судом при разделе жилья будут учитываться для определения долей.

Если доли в общем имуществе супругов определены, то по общему правилу они не могут быть разделены, поскольку по соглашению между вами уже определили размер своих долей.

Если же вы по соглашению с супругом хотите изменить размер долей, то в таком случае нужно проводить сделку дарения или купли-продажи доли.

Особое внимание стоит уделить особенностям изменения режима совместной собственности при разводе и определению долей каждого из партнеров. Если же у супружеской пары имеется несовершеннолетний ребенок либо несколько детей, то суд при распределении жилья будет включать и их интересы.

Стоит и учитывать тот факт, что раздел квартиры зависит и от статуса жилого помещения, что не всегда позволяет выделить долю в квартире при разводе на законных основаниях.

Наши квалифицированные юристы расскажут о всех нюансах раздела жилья между супругами и укажут на недостатки и преимущества каждого из предусмотренных вариантов.

Условия выдела долей из совместного супружеского имущества

Своим законным правом на выделение конкретной доли может воспользоваться каждый партнер при разделе совместной собственности, включая и жилье. Но для выделения доли в квартире в натуре необходимо соблюсти ряд условий:

  • квартира должна сохранить статус жилого помещения;
  • жилье является делимым;
  • стоимость жилого помещения при разделе не потеряет своей стоимости;
  • ущемление прав других собственников не допускается;
  • после выдела доли жилье должно использоваться по своему назначению и оставаться технически исправным.

Данные условия в случае раздела жилья при разводе являются необходимыми, так как произойдет изменение режима общей собственности на долю в квартире на индивидуальную собственность.

Важно! По добровольному соглашению сторон партнеры при прекращении семейных отношений могут поделить квартиру на доли в любых соотношениях, главное, чтобы были соблюдены порядок и условия раздела.

Как делить квартиру на доли? Способы раздела имущества на доли

Вариантов развития событий может быть несколько при разделе имущества в случае развода:

  1. определение долей путем договоренности между мужем и женой и заключении соглашения;
  2. установление условий раздела имущества в случае разводе путем брачного соглашения (контракта);
  3. определение долей жилья каждого участника при разводе через суд.

Следует заметить, что выделение имущественных активов после развода лучше провести путем обоюдовыгодного соглашения.

Брачный договор

Супруги вправе разделить имущество по своему усмотрению как в период брачных отношений, так и после развода.

В зависимости от того, был ли заключен между партнерами брачный договор, будет и определяться способ выделения имущественных активов.

Заключение брачного договора возможно, как и перед браком, так и во время, а так же перед его расторжением. Такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Важно! Если брачный договор не был заключен между супругами, а добровольное соглашение не было достигнуто при разделе совместно нажитого имущества, то доли партнеров в квартире могут быть признаны судом равными.

Брачный договор позволяет определить один из трех предоставленных режимов собственности для граждан, состоящих в зарегистрированных семейных отношениях:

  1. совместная собственность;
  2. долевая собственность;
  3. индивидуальная собственность мужа или жены (раздельный режим).

Так же заключение брачного договора позволит определить порядок использования всего имущества в браке и способ раздела имущественных активов в случае его расторжения.

Соглашение

При нахождении компромисса между мужем и женой при разводе возможно заключение добровольного соглашения, которое определит долю каждого из супругов при разделе квартиры.

Данное соглашение возможно заключить на любой стадии брака, при этом следует учитывать, что при определении долей следует обязательно указать, какая именно доля принадлежит тому или иному партнеру, а так же порядок пользования долями.

Важно! Мирное разделение квартиры после развода путем заключения соглашения между супругами позволит урегулировать все спорные моменты. Соглашение должно быть нотариально удостоверено согласно п.2 ст.38 СК РФ.

Соглашение может включать различные варианты сделок, включая мену. Если поделить имущество не удается поровну либо один из супругов получает большую часть, то он может передать в качестве компенсационной выплаты вещь из личной собственности либо компенсировать в денежном эквиваленте.

Супруги могут договориться совершить сделку купли-продажи, а вырученные деньги поделить поровну либо соразмерно долям каждого из участников.

В случае, если соглашение содержит в себе элементы аренды, то одному из супругов достается в собственность жилое помещение, а другой может проживать в нем на оговоренных условиях.

Судебный раздел

Если супруги не пришли к соглашению по разделу имущества после развода, то оно должно быть поделено согласно закону в судебном порядке.

Один из супругов может подать исковое заявление в суд в течение трех лет после развода с целью выделения доли в квартире, указав вариант раздела совместного имущества.

Со стороны ответчика так же может поступить предложение во время судебного процесса, в котором он укажет какую долю он предпочел бы и почему.

При подготовке к судебной тяжбе истцу необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  • подготовка требуемых документов для обращения в судебные органы;
  • составление искового заявления;
  • направление документов в суд по месту фактического проживания ответчика либо по месту нахождения имущества;
  • личное участие в судебных заседаниях либо с помощью услуг представителя по нотариально заверенной доверенности;
  • получение судебного акта, в котором будет указано на долю в имуществе, которое причитается каждому из супругов после развода.

Для определения возможных вариантов распределения имущества при подготовке к судебному заседанию советуем воспользоваться консультацией наших юристов, которые имеют большой опыт судебной практики и подскажут необходимое в вашем случае решение.

Важно! Суд зачастую придерживается принципа равных долей при разделе совместно нажитого имущества, включая и квартиру.

Если же такой раздел невозможен в силу различных причин (квартира является неделимой, затрагивает интересы других собственников и т.д.), то суд предлагает одному из партнеров владеть жилым помещением полностью, при этом выплатив компенсацию другому супругу в размере суммы, соответствующей его доле.

Важно! Один из супругов может передать свою долю другому при разделе общей собственности при разводе в качестве частичной или полной выплаты по алиментным обязательствам, если у них имеются несовершеннолетние дети. В таком случае данная сделка должна быть подтверждена еще и распиской в получении алиментов.

После определения долей каждого из супругов в судебном порядке необходимо зарегистрировать право собственности на них в Росреестре, только в этом случае выделение доли в общем имуществе партнеров будет юридически закреплено.

Долевая собственность при разводе: как пользоваться общим жильем и как быть при ипотеке

При выделении доли в натуре при разводе через суд могут возникнуть трудности и квартира может быть оставлена в совместной собственности, а суд определит порядок пользования жилым помещением, учитывая интересы каждой из сторон.

Каждый из участников вправе пользоваться жилым помещением без ограничений (передвигаться в местах общего пользования и проживать в установленной комнате по суду, хранить свои вещи).

При этом обязательства по содержанию жилья так же распределяются между участниками соответственно их долям.

Важно! Порядок пользования квартирой, определенный судом, должен неукоснительно соблюдаться каждой из сторон.

Каждый из супругов вправе продать, обменять, сдать в наем, оформить дарственную на свою долю в жилом помещении при обязательном согласии другой стороны.

Если один из супругов решил оформить сделку купли-продажи, то необходимо помнить, что продажа доли в квартире должна происходить с предоставлением преимущественного права покупки другим дольщикам, которых продавец должен предупредить в письменном виде за месяц.

В случае, если квартира приобретена партнерами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и ст. 37, ст. 39 СК РФ, оно признается совместным имуществом и подлежит разделу в равных долях.

Важно! Банк, заключивший с гражданином договор ипотеки, является залогодержателем квартиры, которая по закону при разводе должна быть поделена между супругами, и поэтому должен дать письменное согласие на проведение такого раздела.

Банк вправе произвести анализ платежеспособности каждого из супругов и по результатам предложить изменить условия договора, либо продать ипотечное жилье, погасить задолженность перед банком, а оставшиеся вырученные средства поделить между супругами.

Суд будет принимать решение при разделе квартиры, находящейся в залоге, исходя из условий кредитного договора, материального состояния каждого из заемщиков и других обстоятельств.

В данной ситуации следует сразу обратиться за помощью к нашим специалистам, так как раздел ипотечного имущества включает массу тонкостей, и решение суда может оказаться непредсказуемым.

Как продать долю в квартире после развода

Если после расторжения брака и раздела имущества у вас имеется доля в праве на квартиру, то вы можете осуществить куплю-продажу доли, поскольку собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения.

Важно! Вопросы продажи доли в общем имуществе регулируются ст. 250 ГК РФ.

Чтобы продать вашу долю третьему лицу, сначала нужно сообщить об этому другому участнику долевой собственности с предложением о выкупе доли, поскольку другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки. Такое предложение направляется в письменной форме с обозначением цены и иных существенных условий продажи.

Желательно направлять такое извещение заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением.

Также можно направить такое сообщение телеграммой с уведомлением.

Важно! Необходимо, чтобы у направляющего лица осталось подтверждение направления такого извещения.

Кроме того, существует нотариальная услуга по извещению иного участника долевой собственности о продаже доли. Уведомление составляется на бланке нотариуса, и уже затем нотариус сам направляет такое письмо участнику.

Если в течение месяца другой участник долевой собственности не обратится к нотариусу, то нотариус письменно на бланке уведомляет лицо, обратившееся к нему с просьбой о составлении уведомления, об отсутствии пожелания о покупке доли.

В данном случае вы можете выбрать любой вариант уведомления, но если не исключаете возможность обращения другого участника долевой собственности в суд с иском о переводе прав и обязанностей по договору на него, то предпочтительнее будет нотариальное уведомление.

Важно! В случае если, в течение 30 дней, другой участник долевой собственности не изъявит желания приобрести долю, то вы имеете право продать свою долю любому лицу.

Однако, имейте в виду, что если процедура уведомления нарушена, то участник долевой собственности вправе обратиться в суд с иском о возложении на него прав и обязанностей по заключенному вами с третьим лицом договору о купле-продаже доли. Если суд удовлетворит иск, то обязанным по уплате суммы по договору становится истец.

Источник: https://alimenty.ru/razdel-imushestva/nedvizhimost/kak-delyatsya-doli-v-kvartire-pri-razvode/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.