Как продать долю ребенка

Содержание

Доля ребенка в квартире

Как продать долю ребенка

Новости законодательства: с января 2016 года изменились правила продажи долей. За консультацией обращайтесь к нашим специалистам.

Продать долю ребенка в квартире – нужна помощь? Обращайтесь к нам.

Если на долю несовершеннолетнего ребенка приходится конкретная комната в коммунальной квартире или в иной квартире, четко соответствуя метражу комнаты, и об этом указано в документах на собственность, продавать такую долю, принадлежащую ребенку, будет легче. Более сложный и менее выгодный вариант – когда доля квартиры не соответствует определенной комнате.

От размера самой доли может зависеть процедура ее продажи или иного способа отчуждения.

Для несовершеннолетнего ребенка, являющегося собственником доли в квартире, существуют более жесткие правила продажи его доли. Кроме всех документов, требуемых обычно при продаже доли совершеннолетним гражданином, здесь требуется дополнительно согласие органов опеки и попечительства на такую продажу.

До того, как принимается решение о продаже доли ребенка, нужно продумать цепочку будущих действий, чтобы его права не были ущемлены. Существует единое правило, применяемое в таких ситуациях: взамен продаваемой доли ребенок должен получить что-то лучшее.

Это что-то может быть не только площадью или долей в другом жилом помещении, но и денежной суммой, блокированной на расчетном счете для дальнейших материальных и иных благ ребенка.

Чаще всего, при продаже доли ребенка в одной квартире, взамен ему покупается доля чуть большего метража в другой квартире.

Иногда родители ставят вопрос о переезде ребенка в большой частный дом, выделении ему там в 5-10 раз больше площади, чем приходилась на первоначальную долю. Но согласия органов опеки и попечительства на такую сделку можно не получить.

Если инфраструктура рядом с домом, в который намечается переезд ребенка, не соответствует необходимому развитию ребенка (нет школы, поликлиники и пр.

), доказать улучшение жилищных условий и жизни ребенка в целом будет трудно, а , может быть, и невозможно.

Пример. Ребенок имеет долю в квартире

У нас была редкая ситуация, когда дом в центре тихо скупала иностранная компания. В однокомнатной квартире было три доли – 1/3 принадлежала отцу, и по 1/3 двум несовершеннолетним детям (погодкам по 11 и 12 лет). Была возможность вместо долей в этой квартире выделить детям у бабушки даже значительно больше площади и вопрос был бы решен.

Но что бы получил отец от продажи однушки? Вопрос перед покупателем был поставлен по-другому. Мы продаем доли детей. Что покупатель может предложить настолько хорошего, чтобы опека согласилась на заманчивое предложение покупателя? И покупатели действительно предложили. Они дали за доли детей тройную цену, и опека согласилась.

Причем, эти деньги были вложены не во встречную покупку, а заблокированы на счете до тех пор, пока мы ждали частичной постройки дома (квартиры), которую и купили в будущем на все деньги от такой сделки. Продажа двух долей детей в квартире превратилась в счастливую покупку недостроенной трешки 80 м2 (Это редкое разрешение опеки).

Конечно же, с пропиской детей тема была отдельная.

Противоположная ситуация,

когда доля ребенка в квартире очень мала (например, 1/45, на нее приходится всего 3 кв.метра). Кому нужна такая доля? И почему ее продают? И хотят ли продать или хотят купить? И от чего зависит цена?

Если рассмотреть ситуацию, когда мать и отец, после развода, живут в квартире, и доля ребенка является основанием нахождения в квартире опекуна ребенка (родителя), второй родитель очень хочет выкупить такую долю, даже по очень завышенной цене. Потому что, если доли у ребенка не будет, а сам ребенок по решению суда должен проживать с другим родителем по другому месту жительства, оснований не будет для их «вторжения» и проживания на территории первого родителя. И, наоборот.

Продажа доли несовершеннолетнего

Разные ситуации, встречающиеся при необходимости или желании продать долю ребенка в квартире, порождают разную ценовую политику, тактику продажи и варианты действий.

Например, продавать долю ребенка в квартире, приватизированной в совместную собственность – труднейшая процедура. Особенно, если остальные дольщики против выделения долей (им же выгодно не определять доли и пользоваться всей квартирой). И не выкупать долю ребенка.

Выделенная доля ребенка в приватизированной квартире рождает более легкий вариант продажи. Но если на нее не приходится целая комната, тоже вопрос. Если доля больше комнаты, опека спросит, почему теряем деньги за метры, выходящие за границу комнаты.

А если меньше – и того хуже: доля по сегодняшним рыночным отношениям может стоить для третьих лиц только половину рыночной цены (опека опять спросит , почему продаете дешевле).

Посоветовать, как поступить в каждой различной ситуации, могут наши специалисты, имеющие более чем 30-летний опыт работы по таким вопросам. Обращайтесь к нам за помощью.

Порядок продажи доли в 2020 году

В целом, порядок продажи следующий:

1. Предложить остальным сособственникам остальных долей купить долю ребенка по определенной цене. При хороших отношениях и их согласии на продажу доли третьим лицам, достаточно оформить нотариальный отказ каждого от вашего предложения.

У нас была следующая ситуация, затормозившая продажу доли ребенка на 3 месяца. Продавалась доля ребенка размером ½ . Другими сособственниками в квартире были мать и ее ребенок, владеющие по ¼ доли каждый. Им в квартире жилось хорошо, они там были одни.

И на предложение о покупке ими доли или продаже ее на сторону, «добрая» женщина отвечала так; «Вы никогда не продадите свою долю. Никогда!». Действительно, наши продавцы не могли продать полквартиры уже более 6 лет, пока не нашли наш юридический центр.

Мы проблему решили, как и положено, грамотными юридическими действиями, и в минимальные сроки.

При отказе остальных сособственников в квартире или их отсутствии, неизвестности адреса местонахождения – порядок действий иной, в каждой ситуации разный.

2. Органу опеки и попечительства нужно предоставить гарантии, что жилищные условия несовершеннолетнего после продажи не ухудшатся. Доказательствами могут быть документы на квартиру, которая покупается взамен, обязательство выделить ребенку долю не меньше, чем продаваемая; счет, открытый на имя ребенка в банке и пр.

3. Далее продажа доли ребенка в квартире ничем не отличается от обычной процедуры продажи: поиск покупателя, оформление отказов других собственников или подтверждения, что они проигнорировали направленные им предложения, сбор документов, оформление сделки, регистрация в регистрирующем органе.

4. Варианты встречных обеспечений ребенка благами взамен продаваемой доли могут породить следующие действия, которые необходимо (возможно, с задержкой по времени) выполнить в дальнейшем.

Обращайтесь к нам за помощью.
Наши специалисты по вопросам продажи долей недвижимости, разработают Вам лучшие варианты продажи.

Наши гарантии

Мы занимаемся оформлением долей с 2000 года.

Юридический Центр “Адвекон” имеет знак качества услуг (Разрешение на применение знака соответствия № 000121, регистрационный номер 005-09) и Сертификат соответствия № РОСС RU.04ПН.У005 № 000023, выданные Санкт-Петербургской системой сертификации товаров, работ и услуг “Петербургская марка качества”.

Обращайтесь в нашу организацию. Получите квалифицированную помощь!

Источник: https://www.AdveconSPb.ru/natural/bargaininhabited/prodat-dolyu-rebenka/

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как продать долю ребенка

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.

2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка.

Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка.

При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой.

Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст.

250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально.

Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю.

При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена.

Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах.

Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля.

В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери).

Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть.

В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива.

Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат.

Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется.

Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_dolyu_nesovershennoletnego_rebenka/6183

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Как продать долю ребенка

В ежемесячной рубрике Блиц-КриК наши читатели уже несколько раз поднимали тему несправедливых решений органов опеки, препятствующих покупке или продаже жилья, где собственниками являются несовершеннолетние.

RealEstate.ru решил узнать у бывалых риэлторов, как подготовиться к этим сделкам так, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса либо от запрета на проведение операций со стороны органов опеки.

В ежемесячной рубрике Блиц-КриК наши читатели уже несколько раз поднимали тему несправедливых решений органов опеки (здесь и здесь), препятствующих покупке или продаже жилья, где собственниками являются несовершеннолетние. RealEstate.

ru  решил узнать у бывалых риэлторов, как подготовиться к этим сделкам так, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса либо от запрета на проведение операций со стороны органов опеки.
Матерые агенты знают: если в квартире есть доля, которой владеет ребенок, то сделка сразу относится к категории сверхсложных.

  Закон требует, чтобы любая такая сделка была согласована с органами опеки и попечительства (далее – просторечное «опека» – прим. ред.).

Опрос компаний,  работающих на рынке недвижимости Москвы, выявил, что у таких сделок три проблемы:

– затягивание процесса согласования на неопределенный срок; – большой риск того, что сделку не разрешат органы опеки;

– возможность принятия произвольного и зачастую излишне перестраховочного решения чиновниками из-за «дыр» в законодательстве.

Время и документы

«Как правило, в сделке с участием органов опеки перечень документов шире, чем в простой сделке. Такие сделки требуют проведения обязательной оценки обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого). Все это приводит к тому, что сроки проведения сделки увеличиваются.

Нельзя исключать и вероятность отказа органов опеки в случае, если не будут соблюдены их требования», – рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне».

Участники рынка недвижимости сетуют на то, что нет временного регламента для органов опеки, в какой срок они должны дать ответ – разрешена ли сделка. 

Заявители должны предоставить в опеку все привычные для сделки купли-продажи документы по продаваемой квартире и все документы по приобретаемой квартире. Нужны также документы об  отсутствии задолженности продавцов по налогам.

  Кроме того, сейчас органы опеки также проверяют кадастровую стоимость объектов и рыночную стоимость квартир. В ряде случаев используют данные объявлений, размещенных в базах недвижимости.

Сотрудники органов опеки могут также попросить заявителей предоставить сведения об аналогичных квартирах из базы данных в графическом виде.

Делаются ли скидки на квартиры с детскими долями?

Ряд сложностей, сопровождающих сделки с квартирами, где есть доля несовершеннолетних детей,  вовсе не означает, что эти квартиры продаются дешевле.

Как утверждают все опрошенные риэлторы, на сегодняшний день дисконта на рынке вторичного жилья из-за согласования с органами опеки не возникает. Скорее, по их мнению, следует говорить не о дисконте,  а об увеличенных сроках экспозиции.

Но если покупателям приглянулась именно эта квартира, то они готовы ждать лишних три – четыре недели.

Соглашаться ли покупать квартиру у детей?

Виктор Куприянов, частный риэлтор, советует идти  на такую покупку только в случае, когда продавцы квартиры с детской долей уже имеют адрес альтернативной квартиры, на которую собран пакет документов, готовый к подаче в опеку. Скорее всего,  в таком случае риэлтор покупателя скажет продавцу: «Интерес есть, но аванс внесем, когда у вас будет адрес альтернативы». И продолжит поиск иного варианта для своего клиента.

Отказные сделки

Опека может отказать, если посчитает, что ребенок будет жить в худших условиях, чем раньше – чаще всего это уменьшение площади. Часто отказывают в переезде в другой город или тем более в деревню, считая это ухудшением условий жизни.  Есть и спорные случаи.

К примеру, переезд из отдельной квартиры в комнату в коммуналке могут посчитать ухудшением, а могут и не посчитать.
Отказ может последовать, если сделка нарушает какие-то положения Семейного или Гражданского кодекса.

В частности, запрещены любые возмездные сделки, кроме сделок дарения, между родителем и ребенком.

Дружба риэлторов и органов опеки: благо или зло?

В сущности,  проволочки, связанные с согласованием с органами опеки, вполне предсказуемы и риэлторы хорошо научились с ними справляться. Во-первых, они стараются предварительно проконсультироваться в органах опеки, дадут ли те разрешение на такую сделку, прежде чем собирать пакет документов.

Надо отметить, что родители или опекуны, решившись на определенное изменение в квартирном вопросе, могут тоже посетить органы опеки, чтобы заранее разобраться, что им разрешат, а что – нет. Во-вторых, никто не отменял «дружбы» с представителями госорганов.

  Чаще всего подобная связь используется, чтобы ускорить одобрение вполне законной сделки. Однако, конечно, есть и такие сделки, которые потом становятся сюжетами ряда криминальных сериалов и мелькают заголовками про «черных риэлторов» в новостях, и про которые понятно, что согласие органов опеки было дано явно по «дружбе».

И в-третьих, если органы опеки отказывают необоснованно, то можно обратиться в суд. Случаев таких опрошенные респонденты не вспомнили, но юристы утверждают, что оспорить решение можно, главное, чтобы  оно было получено в письменном виде. Путь этот долгий и не гарантирующий успеха.

Суды  стараются не конфликтовать с органами госвласти, так что неудивительно, что никто из участников рынка случаев успешного процесса не припомнил.

Если на уровне консультации стало понятно, что ваши органы опеки занимают бескомпромиссную позицию, то можно решиться на обходный путь – подать заявление в другой орган опеки.

Для этого необходимо ребенка перерегистирровать (прописать) в другом районе.

Подобный случай из жизни был рассказан Виктором Куприяновым, но для полного его понимания требуется небольшой рассказ о таком явлении, как материнский капитал.

Бомба с материнским капиталом

Так называемый материнский капитал на самом деле является семейным (и это его второе название).  Напомним, это денежные средства, которые государство выплачивает семьям, в которых родился или был усыновлен второй ребенок. В 2014 году размер маткапитала составил около 430 тыс. рублей.

По закону, в квартире, приобретенной с участием госсредств, должны быть выделены доли всем членам семьи. Однако на практике все происходит в два этапа. После выделения маткапитала Пенсионным фондом покупка жилья оформляется на получателя капитала, и далее следует второй этап – выделение долей всем членам семьи, включая мужа.

  На первом этапе новая собственница квартиры дает нотариальное обязательство наделить детей долями в новой квартире (причем всех детей, однако размер доли не определен). Проблема в том, что Пенсионный фонд контролирующими функциями не наделен и не может проследить, выполнит ли мать подобную передачу долей.

Органы опеки тоже не могут вмешиваться, поскольку защищают права детей, когда те уже стали собственниками. В то же время продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, но в которой дети не наделены собственностью, возможно,  поскольку Росреестр при регистрации сделки купли-продажи не проверяет этот аспект собственности.

В итоге случилось, что никто на рынке недвижимости не следит за тем, чтобы родители наделили детей долей в покупаемой с помощью маткапитала квартире, констатируют профессионалы.

Поэтому опасность для покупателей квартиры у семьи, которая в свое время приобрела ее, используя маткапитал, такова, что выросшие дети могут подать в суд, заявив, что их права были нарушены, и сделка должна быть признана ничтожной. «Дыра» в законе была замечена более двух лет назад, однако пока решения для ее «закрытия» ничего не сделано.

Случай из практики: Дарить нельзя наделить

Запятые в этом предложении ставятся по решению конкретного инспектора органов опеки и тому пример из практики риэлтора.

В 2012 году одна семья купила квартиру с использованием маткапитала. В 2013 году родители решили поменять ее на более просторную и обратились за этим к риэлторам.

Выяснилось, что дети не были наделены долей в собственности, и первоначально клиенты хотели продать жилье «как есть».  Теоретически это было возможно.

«Первоначальный замысел сделки состоял в том, что квартира, купленная с использованием маткапитала, будет продана матерью, которая была единственной ее владелицей и не успела переоформить доли на детей, – рассказывает Виктор Куприянов. –  Детям планировалось выделить доли в другой квартире, собственником которой был отец. Надо отметить, что они там и были прописаны.

Но адрес второй квартиры, разумеется, отличался от адреса в обязательстве ПФР». Оказалось, что при такой схеме родители могут быть уличены в нецелевом расходовании государственных средств (серьезное нарушение!), а у будущим собственникам светили проблемы с нарушенными правами несовершеннолетних.  «В итоге, было решено наделить детей долями в материнской квартире.

Это было сделано, и уже после успешной регистрации прав детей в квартире и их прописки в ней же я обратился в органы опеки в том районе, где у  детей была собственность. Я хотел получить разрешение наделить детей долями в отцовской квартире, чтобы теперь уже официально освободить квартиру с маткапиталом от этих долей и продать», – поясняет риэлтор.

    Но агенту отказали, пояснив, что «сделки между опекуном и опекаемым незаконны на основании п. 3 ст. 37 ГК РФ». «Сотрудники опеки почему-то  «разделили» весь процесс на части: раз доли детей продаются, им должны быть куплены  соответствующие другие доли. Доли  в квартире отца купить нельзя – это будет нарушение закона, отец не может ничего продавать своим детям.

А дарение доли отцом детям сотрудники рассматривают как добровольный акт, который не может быть связан с продажей другой собственности», – делится Виктор ходом мысли инспектора опеки. По мнению сотрудника тех органов опеки, сделка будет законной только в одном-единственном случае: детям взамен проданных долей покупаются доли в другой квартире, не принадлежащей родителям.

«Меня и клиентов этот вариант ни в какой степени не мог устроить – другие объекты не нужны, да и проблема оставалась та же, менялся только адрес», – констатирует риэлтор.  Он также констатирует серьезную проблему, возникающую из формулировок закона. В законе о материнском  капитале написано слово «наделить», а не «одарить».

«Такого понятия  вообще не предусмотрено в Гражданском кодексе. Это в итоге ведет к тому, что трактовки территориальных органов опеки остаются на их усмотрение», − поясняет он. Однако хеппи-энд в это сделке оказался возможен. Коллеги Виктора посоветовали ему обратиться в  орган опеки в том районе, где была расположена квартира отца.

«На нашу удачу, сотрудники органов опеки в том районе, где находилась квартира отца несовершеннолетних собственников, дали положительный ответ по предлагаемым условиям продажи долей детей», – поясняет  Виктор.

Сотрудники органов опеки этого района не рассматривали родителей как «опекунов», а несовершеннолетних собственников как «опекаемых», потому  что не было процедуры «установления опеки». В  заявлении, однако, пришлось искать такие формулировки для всех переходов права, чтобы не подпасть под  понятие «сделка». «Мы успешно провели все операции. Дети были прописаны в квартире отца, получили доли, квартира матери была продана. Я благодарен коллегам, без которых не удалось разрешить запутанную ситуацию. Мои клиенты тоже довольны, что я решил их задачу, причем без каких-либо взяток и выхода за рамки  закона. И я рад, что есть госслужащие, действительно защищающие интересы граждан», – говорит Виктор.

Новостройки предлагать

Традиционно органы опеки внимательно изучают квартиру, которую предполагается купить взамен продаваемой. И ранее приходить к ним с проектом сделки, где продается старая квартира, а покупается квартира в новостройке без прав собственности, было бессмысленно, – отказ следовал сразу же.

В начале 2014 года стало известно, что органы опеки в Москве в экспериментальном порядке согласовали несколько сделок обмена «вторичной» квартиры на новостройку (дом готов, получен акт-приемки, но пока не получено свидетельство собственности).

«Да, действительно, такие сделки проходят.

Предоставляется перечень документов от застройщика, заявление и прочие бумаги.

Органы опеки выдают распоряжение о разрешении на продажу квартиры с последующим наделением ребенка собственностью», – пояснила Светлана Бирина, руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость».

Инна Игнаткина говорит, что для такой сделки необходимо соблюсти некоторые условия: дом-новостройка должен быть построен, а ребенок должен быть зарегистрирован по третьему адресу (не в проданной квартире и не в новостройке) вплоть до переезда в новую квартиру. «Решение на проведение подобной сделки принимают органы опеки и попечительства на основании собственных критериев, поэтому прежде чем планировать такую сделку, стоит заранее ознакомиться с позицией по этому вопросу конкретного инспектора», – добавляет она. В качестве примера она приводит сделку, которая «закрыта» их агентством в марте этого года. Была продана трехкомнатная квартира в Москве и куплена четырехкомнатная квартира в Коммунарке. Одобрение на сделку было получено,  когда новостройка была готова. Ребенок станет собственником доли в новой квартире, как только будут оформлены права собственности на нее. Риэлторы отмечают, что пока такие сделки носят единичный характер. Но они вселяют надежду, что такая возможность оживит рынок недвижимости.  Многие семьи с детьми хотели бы переехать в новостройку, да могут ее купить только тогда, когда она уже становится «вторичкой» и права собственности оформлены. В таком случае она уже на 10-20% дороже, чем жилье в уже завершенном строительством доме, но без оформленных прав собственности.

Валентина Серова

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/kak-prodatj-i-kak-kupitj-kvartiru-s-detskoj-dolej-138/

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире?

Как продать долю ребенка

В России несовершеннолетние дети получают полную дееспособность, только когда им исполнится 18 лет. До этого момента они не могут участвовать в сделках с недвижимостью. Как продать долю ребенка, чтобы улучшить жилищные условия и не нарушить требования закона?

статьи:

Особенности продажи доли ребенка в квартире

Если у несовершеннолетнего есть доля в приватизированной квартире, он имеет те же права, что и остальные сособственники. Нет никакого значения, зарегистрирован он на данной жилплощади или нет.

При этом конкретные особенности принятия решения полностью определяются возрастными границами:

до 14 летТакие дети признаются малолетними и не могут ставить подпись на документах. За них это должны делать законные представители.
от 14 до 18 летУ таких детей появляется не только паспорт, но и ограниченная дееспособность. Они должны присутствовать на сделке, давать свое согласие и ставить подпись. Обязательно требуется разрешение от родителей, которое предоставляется в нотариальной форме.

Внимание! Независимо от возраста важно получить разрешение на сделку в органах опеки. Они проверят документы и сделают вывод о возможности продажи доли.

Как получить разрешение на продажу доли ребенка?

Органы опеки действуют на основе следующих законодательных актов:

  • ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве».
  • Статьях 31-41, 292 Гражданского кодекса РФ.

Инспектор Органов опеки обладает широкими полномочиями, в том числе в его функции входит проверка документов для одобрения продажи имущества несовершеннолетних. В результате процедуры у ребенка не должна уменьшиться собственность. Это значит, что нужно купить другую недвижимость или выделить ему соразмерную долю по новому адресу.

В разрешении указываются требования органа опеки. Их набор зависит от конкретной ситуации. Они являются обязательными. Если их не исполнить или исполнить не в полном объеме, сделку аннулируют в судебном порядке.

Если ребенок не имеет прописку в квартире и не проживает в ней, допускается открытие счета на его имя. На него перечисляются средства, полученные за проданную долю. Органы опеки устанавливают минимальную сумму.

Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?

Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.

Подается следующее:

  • Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
  • Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
  • Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
  • Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
  • Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
  • Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия финансового лицевого счета.
  • Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.

Если у ребенка уже есть паспорт, он должен явиться вместе с родителями. Его могут попросить подписать отдельное заявление от своего имени.

Никаких проблем с решением не будет, если родители не ущемляют имущественные интересы ребенка.

При этом не должна уменьшиться его доля и не должны ухудшиться условия для проживания.

Порядок продажи доли

Сделку важно провести правильно с юридической точки зрения, чтобы ее не отменили.

Для этого важно выполнить такую последовательность действий:

  • Подать заявление и документы в опеку. Решение будет принято за 15 дней.
  • Затем совершается сделка. Документы подаются в Росреестр, где регистрируют собственность. После этого перечисляется оплата.
  • В органы опеки направляется уведомление об окончании процесса.

Сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, если не будет разрешения от органов опеки. Регистрацию могут приостановить, а при непредоставлении документа – отказать в ней.

Обратите внимание! По закону запрещаются сделки между родителями и их родными или приемными детьми. В качестве исключения можно выделить дарственную на имя ребенка.

Зачастую у ребенка есть право на долю в квартире, в которой в качестве сособственников выступают другие родственники. Как правило, это приватизированная недвижимость. У таких родственников есть право на преимущественный выкуп доли.

Важно выполнить определенную последовательность действий:

  • Каждому сособственнику направляется уведомление.
  • У них есть 30 дней на рассмотрение. Один из них может согласиться купить долю.
  • Уведомление не направляется, если сособственником является один человек и он согласен на выкуп доли. Готовятся документы к заключению сделки.
  • Заключается предварительный договор на выкуп. Подбирается недвижимость для покупки взамен имеющейся. Все документы направляются в Органы опеки.
  • Когда будет получено согласие, заключается договор, подается на регистрацию и оплачивается.

Если ни один из родственников не изъявляет желания выкупить долю, ее можно предложить стороннему покупателю. К документам прилагаются отказы сособственников или уведомления о вручении им предложения.

Согласие от бывшего супруга

Согласно установленным правилам, для получения разрешения нужно вместе явиться обоим родителям. Не имеет значения, находятся ли они в официальном браке. Не допускается представление иным лицом даже по нотариальной доверенности.

Чтобы получить согласие супруга можно использовать следующие способы:

Если он живет в том же городе и с ним можно связатьсяМожно просто позвонить и попросить принять участие в судьбе ребенка.
Если он живет в том же городе, но отказывается от сотрудничестваНеобходимо доказать, что он был оповещен о предстоящей сделке должным образом. Можно отправить телеграмму или заказное письмо с уведомлением.
Он проживает в другом городе, но не отказывается от помощиОрганы опеки направляют ему бланк с заявлением. Он должен его заполнить и заверить в нотариальном порядке.
Нет информации о местонахождении бывшего супруга, нет его контактных данныхНеобходимо подать его в розыск через отделение полиции. Придется подождать 2-3 месяца, по истечение которых его можно признать безвестно отсутствующим.

Если согласия от бывшего супруга нет или отсутствует подтверждение о попытках его уведомления, лучше не продавать долю. Супруг может обратиться в суд, если узнает о предполагаемой продаже. А чтобы обезопасить себя, сотрудник органов опеки может указать, что договоренности между супругами достигнуто не было. Это приведет к отсутствию покупателей.

Согласие супруга не требуется в следующих ситуациях:

  • Статус матери-одиночки.
  • Подано заявление в полицию на розыск и прошло 3 месяца.
  • Доказано, что супруг не платить алименты более 6 месяцев.
  • Смерть бывшего супруга.
  • Лишение родительских прав по суду.

Таким образом, основная сложность связана с одновременным подбором другого жилья. Кроме того, важно получить разрешение от опеки. Но в остальном используется стандартная схема продажи доли.

сюжет расскажет, как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником или с долевым участием

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-dolyu-rebenka-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?

Как продать долю ребенка

   Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего — решаемая проблема с нашим адвокатом.

   В семье, где есть несовершеннолетние дети, последним могут принадлежать доли в праве собственности на квартиру. Основания возникновения доли в квартире у несовершеннолетних могут быть самыми разными, одним из таких оснований является приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала. Как быть, если возникла необходимость продать такую квартиру?

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит, как составить договор, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните прямо сейчас!

   Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

   Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.

   Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:

  1. Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
  2. После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;

ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.

  1. Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
  2. Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.

Согласие родителя на продажу доли ребенка

   При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего следует знать, что при не достижении ребенком 14 лет, сделки от их имени могут совершать их законные представители, а если ребенку исполнилось 14 лет, то с данного возраста до 18 лет сделки они совершают сами, но при наличии письменного согласия родителей.

   Согласие оформляется родителями в свободной форме и требуется такое согласие, прежде всего, органам опеки. Образец написания такого согласия может иметься в опеке, если же такого образца нет, то можно воспользоваться таким вариантом

Образец согласия отца на продажу квартиры

Руководителю ___________________

От (ФИО родителя) _______________

Проживающего по адресу ___________________

Зарегистрированного по адресу _________________

Паспорт _________________________

Выдан ___________________________

Тел. _____________________________

Согласие

на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

   Я, ____________ (ФИО), являясь отцом несовершеннолетнего ребенка ___________ _____________(ФИО, дата рождения), выражаю свое согласие на отчуждение, принадлежащей моему ребенку (ФИО, дата рождения) __ доли в квартире, расположенной по адресу _______, площадью ____ кв.м,, которая принадлежит на праве долевой собственности ________________ (ФИО собственников и их доли), рыночной стоимостью _____ руб.

Дата                                                                                                 Подпись

   Согласие может быть оформлено просто в форме согласия на совершение сделки несовершеннолетним, заверенного нотариусом, т.е. без указания адресата. Форма согласия в этом случае подготавливается нотариусом.

   Следует указывать в согласии как можно полно всю необходимую информацию, т.е. ФИО полностью, все паспортные данные, также можно указать информацию о свидетельствах, подтверждающих права собственности, если они имеются (в настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются).

Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего

   Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.

   Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.

   Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.

   Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.

Что делать, если отец ребенка не дает разрешение на продажу квартиры?

   При отказе отца ребенка дать разрешение на то, чтобы квартира была продана, можно обратиться в суд с иском. Требования истцом могут быть заявлены следующие:

  • о том, чтобы суд разрешил совершить сделку купли-продажи доли ребенка без согласия его отца;

или

  • об обязании отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего.

   Иск должен быть аргументирован, в том числе тем, что мать ребенка действует в интересах несовершеннолетнего, и продажа его доли в квартире направлена, например, на улучшение его жилищных условий. При отсутствии аргументации суд может отказать в иске.

ПОЛЕЗНО: составление иска при наличии разногласий с отцом лучше доверить адвокату.

   При обращении в суд с иском о понуждении отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире и его удовлетворении, далее, при неисполнении ответчиком добровольно решения суда, следует получить в суде исполнительный лист и обратиться к приставам для исполнения ответчиком требований исполнительного документам.

Исковое заявление о понуждении к даче согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка

   Обращаясь в суд с иском, чтобы понудить отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, укажите в нем следующую информацию:

  1. Наименование суда, в который подается иск;
  2. ФИО, адрес проживания, телефон истца;
  3. ФИО, адрес проживания, телефон (при наличии) ответчика (отца ребенка);
  4. название иска;
  5. в тексте иска должны быть изложены фактические обстоятельства, которые послужили основанием для обращения в суд, а также должна содержаться правовая аргументация, заявляемых требований, т.е. почему должна быть продана доля несовершеннолетнего и почему необходимо заставить ответчика дать согласие;
  6. в просительной части должны быть указаны непосредственно заявляемые требования;
  7. далее перечисляется перечень прилагаемых документов, подтверждающих доводы истца по иску;
  8. в конце ставится дата и подпись истца.

   При возникновении трудностей, связанных с продажей доли несовершеннолетнего в квартире, имеющих правовой характер, Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам с богатым опытом в решении таких вопросов.

Отзыв о нашем жилищном адвокате в Екатеринбурге

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/kak-prodat-kvartiru-esli-est-dolya-nesovershennoletnego/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.