Как продать банку квартиру

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Как продать банку квартиру

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать

kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом.РФ, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

  • Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  • Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформить документ об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность прямо предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка.

«Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель, при помощи системы безопасных расчетов или аккредитив, кладет деньги для продавца и для банка.

Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом, тоже довольно частое явление, особенно, когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки.

При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку.

«Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка, и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (3 или 5 лет), будет обязан уплатить НДФЛ.

При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов.

Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно.

Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realty.rbc.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-4-varianta-5f3cdfde01fdd842b3f449f2

Как продать квартиру банку: продажа собственного и залогового жилья

Как продать банку квартиру

Как продать квартиру банку – такой вопрос возникает при наличии задолженностей или в случае необходимости срочно продать жилье. Некоторые кредитные организации занимаются скупкой и продажей недвижимости.

При наличии долга или в условиях повышенной срочности можно продать квартиру банку, не опасаясь мошенничества. Вся сделка сопровождается юристами. Однако продать жилье банку по завышенной стоимости не получится.

Работники банка оценят жилье, его состояние и скорее всего цена будет намного ниже рыночной стоимости объекта недвижимости. Обо всем подробнее – в материале Brobank.

Когда продажа жилья банку актуальна

Банки не склонны скупать жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые из них все же покупают квартиры, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов. Продать квартиру банку можно при наличии задолженности, которую уже трудно погасить.

Также продажа недвижимости кредитору актуальна в следующих случаях:

  • Это залоговое имущество и выплатить долг по ипотеке невозможно.
  • Продать жилье нужно максимально быстро.
  • Наличие задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить.

Нужно помнить, что продать квартиру за долги, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно в том случае, если есть другая недвижимость, в которой клиент сможет жить.

На сайтах некоторых банков можно найти раздел, где продаются конфискованные квартиры. Чтобы купить или продать квартиру банку, сначала нужно подготовить необходимые документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Именно по этой причине нередко люди, которые торопятся продать жилье и не попасть в руки мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.

При продаже жилья банку часто требуются услуги оценщика. Клиент не может самостоятельно назвать любую цену и продать жилье организации по этой цене. Также важно, чтобы были готовы все документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП и т.д.

Продажа собственного жилья

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье.

Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия.

Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

  • Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
  • Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
  • Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
  • В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Особенности продажи залогового жилья банку

Если нужно продать залоговое жилье и выплатить остаток долга, сначала необходимо обратиться в банк. Не всегда учреждение стремится выкупать недвижимость.

Чаще организация дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.

Эксперты рекомендуют запрашивать разрешение банка на продажу залогового жилья до того, как появятся просрочки, это позволит избежать негативной кредитной истории.

Для продажи залогового имущества заключается трехсторонний договор, где участвует как продавец и покупатель, так и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя.

Создается банковская ячейка, в которую поступают деньги от покупателя. Банк считает остаток долга, который должен получить, и забирает его, а затем открывает ячейку для продавца, где уже находится сумма за вычетом долга.

Обременение с квартиры снимается сразу же.

Продажа залогового имущества осуществляется в несколько шагов:

  1. Определение стоимости жилья и необходимой доплаты, если затем планируется покупка другой квартиры.
  2. Получение соглашения от банка на продажу.
  3. Выставление недвижимости на продажу.
  4. Поиск покупателя и заключение сделки.
  5. Оформление документов, снятие обременения.
  6. Выбор нового жилья, если он был запланирован.

В данном случае продать квартиру банку и купить себе другую будет не так просто. Вся сделка курируется кредитором.

После продажи залогового имущества финансовая организация забирает положенную часть долга, остаток получает заемщик. Для покупки нового жилья можно взять другую ипотеку, однако все организации проверяют кредитную историю.

Продажа залогового имущества за долги будет в ней указана. Это может сократить вероятность одобрения заявки.

Об авторе

Евгений Никитин Высшее образование по специальности “Журналистика” в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru

Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/kak-prodat-kvartiru-banku/

Можно ли продать квартиру банку или купить у него недвижимость?

Как продать банку квартиру

При просрочке в выплате ипотеки банк может получить квартиру, находившуюся под залогом. Такая недвижимость затем продаётся. Можно и продать ему квартиру в счёт долга, если нет возможности платить кредит.

Банк может выкупить или получить через суд квартиру должника. Такие квартиры можно купить на аукционе или у банка, в том числе с оформлением ипотеки.

Продают ли банки квартиры?

Кредитные организации продают квартиры, но только если они относятся к залоговому имуществу. Чаще всего это происходит, если должник не справляется с выплатой ипотечного кредита. Но иногда успешный плательщик решает поменять квартиру на более просторную. В таком случае по согласованию с банком недвижимость продаётся, а затем ипотека оформляется на другую.

Продажа квартиры банком происходит одним из следующих способов:

  1. Так же, как и при других сделках. Инициатором может быть организация или собственник, но требуется согласование со второй стороной.
  2. Банк выкупает квартиру, а затем организует её продажу.
  3. Реализация происходит через аукцион.

Последний вариант применяется, если решение о продаже принято через суд. Тогда начальная цена тоже определяется в судебном порядке. Она ниже рыночной и составляет, как правило, около 80% от неё.

Это менее выгодно как банку, так и собственнику. Поэтому такой способ используется, только если обычный способ невозможен. То есть если не получается договориться с должником или он скрывается.

В других случаях поиском покупателей занимается риелтор, как правило, постоянно сотрудничающий с этой организацией. Если продать жильё – решение собственника, иногда он и сам ищет желающих.

Недвижимость также предлагается тем, кто обращается за ипотекой. Многие из кредитных организаций размещают подобные объявления на своих сайтах.

При реализации через банк зачастую покупателям предлагаются более выгодные условия. К ним относится, например, сниженная процентная ставка или первоначальный взнос. Это делается для того, чтобы сделка совершилась быстрее.

Продает ли так имущество Сбербанк?

Продажей недвижимости, причём не только жилой, занимается в том числе и Сбербанк. Купить её можно как через аукцион, так и напрямую.

Эта информация доступна на его сайте, по адресу http://www.sberbank.ru/ru/fpartners/realty. Узнать её можно и в территориальных или центральном отделении.

Но данный банк не рассматривает вариант с оформлением ипотеки на квартиру для покупателя. То есть продавец получает полную стоимость квартиры, которую (полностью или частично) направляет на погашение займа.

Как продать квартиру банку?

Найти покупателя на квартиру в ипотеке может быть довольно сложно и долго. А во время поисков необходимость уплаты кредита не прекращается, то есть долг растёт.

В подобной ситуации есть ещё один выход – продать квартиру банку. А он уже выставит её на продажу.

Но это возможно только с согласия самой организации, а его удаётся получить не всегда. Дело в том, что банку удобнее получить сразу деньги.

С другой стороны, добровольная передача недвижимости предпочтительнее, чем её продажа через суд. В таком случае реализовать квартиру получится быстрее. Если такое согласие получено, оформляется соглашение о передаче квартиры в счёт погашения долга. Это происходит таким образом:

  1. Сначала нужно получить принципиальное согласие банка.
  2. Обсудить, какая сумма будет принята в качестве стоимости квартиры. При судебной реализации её определят около 80% от рыночной. Поэтому не стоит рассчитывать на значительно большие деньги.
  3. Затем эта сумма сравнивается с долгом. Сюда включается и невыплаченная часть стоимости жилья, и проценты, и пени и штрафы, если они есть. Отсюда видно, покроет ли стоимость задолженность полностью.
  4. После обсуждений подписывается соглашение.
  5. Оформляется передаточный акт на квартиру.
  6. В Росреестре оформляется право собственности банка.

В соглашении обязательно указываются:

  1. ФИО и паспортные данные заёмщика.
  2. Сведения о банковском отделении.
  3. Полные данные о квартире, такие как адрес, кадастровый номер, площадь и другие.
  4. Номер и дата заключения ипотечного договора.
  5. Те условия, о которых договорились стороны (включая дату, к которой квартира должна быть передана).

Необходимо помнить, что прекращение обязательства происходит в момент передачи имущества. Для недвижимости это будет день получения выписки о собственности. То есть до этого времени обязанность по уплате процентов сохраняется. Это же относится и к штрафам и пени за просрочку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/u-banka.html

Как продать квартиру банку за долги?

Как продать банку квартиру

Вопрос продажи банку квартиры при наличии просроченной задолженности стал наиболее актуальным на фоне многочисленных сокращений и роста безработицы в нашей стране.

Можно ли продать банку квартиру и что для этого необходимо, а также правила и возможность продажи за долги при нахождении в залоге у банка всей квартиры или ее доли – проанализируем все указанные ситуации в рамках настоящей статьи.

Продажа квартиры банку: особенности и условия

Гражданское законодательство предполагает возможность решения спорных ситуаций, в том числе по возмещению задолженности по кредитным обязательствам по соглашению сторон. Таким образом, на законном уровне, если достигнуто соглашение о продаже в пользу банка квартиры, то оно считается законным.

На практике кредитные организации достаточно редко выкупают квартиры у должников – это связано с последующими дополнительными затратами при реализации такого имущества. Цель банка вернуть переданные в долг денежные средства с учетом процентов за их пользование в том виде, у котором они были переданы заемщику.

При решении вопроса о продаже квартиры банку следует помнить, что все действия кредитные организации совершают исключительно в собственных интересах. Поэтому при оформлении займа следует помнить об основных принципах предоставления заемных средств:

  • большая сумма займа предполагает дополнительные способы обеспечения обязательств, в том числе передачу недвижимого имущества в залог;
  • банк старается максимально снизить собственные риски, связанные с невозвратом кредитных средств (например, страхование объекта залога);
  • стоимость закладываемого и реализуемого имущества (квартиры, дома) может быть существенно занижена до размера достаточного для погашения задолженности перед банком (заемщик теряет разницу в цене);
  • стоимость имущества передаваемого в залог должна превышать сумму займа до 2 раз;
  • при реализации квартиры банк не будет выплачивать никаких компенсаций заемщику.

Для реализации полученных в счет задолженности квартир необходимы расходы на штат специалистов по сопровождению сделок купли-продажи и оформлению их в регистрирующих сделки с недвижимостью органах. Сам процесс реализации осложнен необходимостью переоформления имущества в связи со сменой собственника, при этом во всех случаях подлежит оплате госпошлина за перерегистрацию прав.

Исключить дополнительные расходы позволяет признание задолженности заемщика в судебном порядке. В этом случае реализацией жилого имущества занимается служба судебных приставов в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

Обратите внимание, что не следует надеяться, что продажа квартиры банку будет осуществлена по рыночной стоимости.

Интерес банка заключается в быстрой реализации имущества и возврате переданных в долг денежных средств. Поэтому стоимость квартиры в первую очередь будет складываться из суммы задолженности перед банком, которая включает:

  • основной долг;
  • проценты за пользование денежными средствами;
  • неустойки и штрафы за наличие просроченной задолженности.

Отметим, что если сумма основного долга и проценты, как правило, в ходе судебного разбирательства остаются неизменными, то штрафы и неустойки суды часто уменьшают в интересах должника.

Поэтому незаконное увеличение суммы основного долга за счет высоких штрафов, в некоторых случаях превышающих сумму первоначального займа в несколько раз, является незаконным.

Продажа квартиры за долги

Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.

На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.

При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.

Продажа при оформлении в залог

На недвижимость, переданную в залог в банк, взыскание при возникновении задолженности обращается в первую очередь.

Порядок предполагает рассмотрение вопроса реализации имущества в судебном порядке, но по соглашению сторон передача имущества может быть совершена без судебного разбирательства.

Главное отличие от остальных ситуаций заключается в праве банка обратить взыскание на жилые помещения в залоге, которые являются единственным местом пригодным для проживания заемщика.

Фактически неуплата по кредиту может привести к выселению из квартиры всей семьи, в том числе несовершеннолетних детей.

При передаче квартиры в залог следует внимательно отнестись к этому обстоятельству и при возможности используйте иные способы обеспечения по кредиту, в частности, поручительство третьих лиц, залог транспортных средств и иные.

Продажа доли в квартире в счет задолженности

Продажа доли в квартире банку в счет долгов возможна при выполнении следующих условий:

  • имеются другие жилые помещения пригодные для проживания;
  • наличие согласия всех собственников квартиры;
  • доля в квартире передана в залог в качестве обеспечения.

Продажа доли возможна как в рамках соответствующего соглашения, заключенного непосредственного с банком, так и обращение взыскания на долю через судебных приставов на основании вступившего в законную силу решения суда.

Кредитные организации в исключительных случаях принимают доли в квартире в качестве оплаты долга. В большинстве случаев заемщику предлагается самостоятельно заниматься реализацией доли и после продажи внести наличные денежные средства в счет погашения задолженности.

Источник: https://credits.ru/publications/407654/prodazha-kvartiry-banku-za-dolgi/

Можно ли и как продать долю в квартире банку

Как продать банку квартиру

/ Жилищные споры / Как продать долю в квартире банку

Просмотров 464

Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки. Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.

Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).

Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

  • Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
  • Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.

Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

  1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
  2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
  3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
  4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли.

Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит.

Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости.

Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

  • старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
  • необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
  • отсутствие спроса на рынке недвижимости;
  • наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
  • проблемы с сособственниками;
  • невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Также следует знать, что в залог нельзя отдать единственное пригодное для проживания жилье семьи. Учитывая, что просрочка грозит арестом и продажей объекта – приставы не смогут обратить взыскание на единственную долю заемщика (ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Отсюда и логичный отказ банков связываться с такими долями. Даже если часть жилья представляет финансовый интерес.

Как продать банку долю в квартире

Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.

Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:

  • просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
  • размер невыплат более 5% от цены залогового имущества (доли в квартире).

Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату). За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Вероятно, банк внесет коррективы в сложившийся порядок действий. Преимущество в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. Заемщик или продавец не испытают проблем с нехваткой документов, отказом банка или пересмотром условий. Обычно для выполнения операции назначают юриста или представителя банка. Скорее всего и нотариус будет из числа сотрудников учреждения.

Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

ДКП отвечает всем нормам заключения подобных договоров. Приблизительный бланк вы можете найти по ссылке ниже:

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

  • удостоверение личности;
  • сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
  • документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
  • техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Оценочный акт составляется уже в присутствии сотрудника банка. Для этого придется проехать по месту нахождения квартиры и предоставить документы. Отчет будет готов в течение нескольких дней. Заключение прилагается к основному пакету с бумагами.

Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно — читайте об этом в статье «Как рассчитать стоимость доли в квартире?«.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

  • госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
  • госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Подробнее о налоговых сборах читайте в статьях «Налог с продажи доли в квартире», а также «Налоговый вычет, если квартиры покупается супругами в долевую собственность»

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

Перед тем, как приступать к реализации намеченных планов, получите консультацию опытных юристов. Вполне возможно, ваш случай позволит продать долю не банку, а совладельцам. Юрист подскажет, как лучше поступить.

Помните, что главная цель не расстаться с долей, а извлечь прибыль от сделки. Нужно просчитать все варианты – и только потом обращаться в банк. Задать вопрос вы можете прямо на сайте или по телефонам «горячей линии».

Обращайтесь!

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.