Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

Содержание

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот в 2020 году: можно ли, сколько стоит

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

146 просмотров

Закон устанавливает специальные статусы для объектов недвижимости. В зависимости от статуса различаются тарифы на коммунальные услуги, величина налогов и назначение.

Например, нельзя использовать жилье для производства. А в нежилом помещении нельзя получить регистрацию.

Поэтому зачастую у собственников возникает вопрос как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот. Рассмотрим подробнее.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Определимся с понятиями.

Под жилой недвижимостью понимается помещение (отдельно стоящее или в составе многоквартирного дома), которое предназначено для проживания граждан. Оно должно иметь элементы благоустройства (электричество, водоснабжение, отопление). Обязательным условием является наличие фундамента. Жилая недвижимость должна являться объектом капитального строительства.

Под коммерческой недвижимостью понимается объект, предназначенный для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. Это офис, производственное помещение или торговая точка.

В ряде случаев собственник нежилого помещения желает присвоить ей статус жилого. Как правило такая необходимость появляется у граждан, которые возвели помещение на садовом участке, владельцев апартаментов и других лиц, фактически проживающих в коммерческой недвижимости.

Минусом проживания в таком помещении является невозможность получения регистрации. А также высокие тарифы на коммунальные услуги и повышенные налоги.

Особенности

Процедура перевода объекта требует соблюдения следующих условий:

  • не имеет обременений (арест, залог, ипотека);
  • является объектом капитального строительства или его частью;
  • оборудован отоплением и электричеством;
  • расположен в пределах населенного пункта;
  • подходит для круглогодичного проживания.

Таким образом, перевести коммерческую недвижимость в жилую не так просто.

Также для переоформления понадобится согласие всех собственников.

Как перевести жилое помещение в коммерческое?

Ситуация с переводом жилого помещения в нежилое популярна для домов старой постройки. Практически каждая вторая квартира в хрущевках на первых этажах переоборудована под торговую точку или место оказания услуг (салон, парикмахерская, ателье).

Приобретая квартиру для перевода в магазин, необходимо учесть ряд нюансов. Процесс не может быть осуществлен, если:

  • квартира расположена не на первом этаже либо снизу жилое помещение;
  • на помещение наложено обременение (ипотека, арест);
  • оборудовать отдельный вход невозможно;
  • это часть жилого помещения (нельзя перевести в нежилое только комнату в квартире);
  • в квартире зарегистрированы и проживают люди.

Важно! Не может быть переведено в нежилое, помещение в наемном доме социальной направленности. Также запрет распространяется на помещение, в котором планируется осуществлять религиозную деятельность.

Нюансы

В 2019 году внесены изменения в ЖК РФ в части перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому собственников коммерческой недвижимости ждут дополнительные сложности. Но они распространяются только на владельцев квартир в многоквартирных домах. Правила для смены статуса частных домов остаются прежними.

К ним относятся:

  1. В случае перевода необходимо собрать общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме.
  2. Жильцы прилегающих квартир должны оформить личное письменное согласие на перевод.
  3. Для проведения собрания, кворум будет составлять 2/3 собственников (ранее – 50%).

Дополнительным условием является изоляция помещения. То есть владелец квартиры должен замуровать двери в подъезд. Но по санитарным и пожарным правилам коммерческое помещение должно иметь 2 входа. Поэтому возможность перепланировки квартиры в центре дома значительно снижается.

Таким образом для смены статуса понадобится оборудовать 2 входа (не через подъезд). Но оборудование входа требует уменьшения общего имущества собственников дома (подготовка крыльца, тамбура).

А на уменьшение общего имущества собственником необходимо получить согласие 100 % владельцев квартир.

Алгоритм действий

Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник. Арендатор или пользователь не наделяется такими правами.

Процедура перевода практически идентична. Она включает:

  1. Заказ проекта перепланировки.
  2. Подготовка плана переустройства и других документов.
  3. Получение разрешения от уполномоченного органа.
  4. Проведение перепланировки.
  5. Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
  6. Заказ технического паспорта объекта.
  7. Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
  8. Внесение изменений в Росреестр.
  9. Получение новой выписки из ЕГРН.

С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.

Перечень документов

Изменение статуса помещения требует подготовки следующих документов (ст. 23 ЖК РФ):

  • гражданский паспорт;
  • заявление о смене статуса;
  • правоустанавливающая документация (в оригиналах или копии, засвидетельствованные нотариусом);
  • проект переустройства (оформленный в установленном законом порядке);
  • поэтажный план дома (если помещение располагается в многоквартирном доме;
  • протокол общего собрания (если объект расположен в многоквартирном доме);
  • личное письменное согласие всех владельцев смежных квартир;
  • выписка из ЕГРН.

В соответствии с законом, гражданин может не предоставлять ряд документов (поэтажный план, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие данные). Они могут быть запрошены в рамках межведомственного взаимодействия.

Важно! Для ускорения процесса целесообразно самостоятельно полностью подготовить пакет документов.

Куда обращаться

Органом, уполномоченным на смену статуса помещения, является жилищный комитет районной администрации. Документы можно подать лично или через МФЦ.

Однако вопрос необходимо согласовать в различных инстанциях. Заявителю необходимо обратиться в отдел архитектуры, БТИ, пожарную инспекцию и другие органы.

В 2020 году можно доверить процесс смены статуса недвижимости специализированным организациям. Профессиональные посредники ускорят процедуру переоформления, быстро и качественно подготовят документы и получат согласие на перевод.

Сколько стоит?

Стоимость перевода рассчитывается индивидуально. Расценки зависят от ряда причин:

  • происходит перевод в жилое или нежилое;
  • региона расположения объекта;
  • площадь помещения;
  • самостоятельное оформление или привлечение специальной компании для согласования работ;
  • необходимость перепланировки.

Можно отметить, что на практике минимальная стоимость процесса составит 250 000 р.

Сроки переоформления

Длительность смены статуса устанавливается индивидуально. Основную сложность составляет подготовки и согласование проекта перепланировки и ремонтные работы.

Другие этапы имеют сроки, установленные законом.

ЭтапыСроки
На рассмотрение заявления45 дней
На подготовку решения3 дня
На оформление кадастрового паспорта и внесение изменений в Росреестр20 дней

Ситуации, когда перевод помещения запрещен

Не в каждой ситуации единственным основанием для перевода помещения является желание собственника. В отдельных случаях смена статуса недвижимости невозможна.

Отказ на перевод помещения гарантирован, если оно:

  • не соответствует требованиям законодательства (например, не является объектом капитального строительства);
  • признано аварийным или ветхим;
  • не может быть переоборудовано;
  • находится под залогом или обременением.

Также популярной причиной отказа является несоответствие документов, несоответствие назначения земельного участка и отсутствие согласия всех собственников.

Процедура смены статуса помещения имеет свои нюансы. Вне зависимости от ситуации, процедура требует согласования со значительным количеством инстанций.

Поэтому самостоятельные действия (при отсутствии опыта) потребуют временных и финансовых затрат. Для того, чтобы упростить процедуру целесообразно обратиться к специалистам.

Юрист нашего сайта предоставит вам консультацию по вопросам смены статуса недвижимости в любое удобное для вас время. Записаться на консультацию можно прямо на сайте.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-perevesti-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-zhiluyu-i-naoborot/

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

На сегодня множество жилых объектов переводятся в нежилой фонд. Особенно это касается помещений, расположенных на первых или цокольных этажах.

Спрос в такой процедуре обоснован: коммерческая недвижимость дороже. Законом разрешено менять статус помещений, но не всех и не всегда.

Законодательство

Переводом решают заняться владельцы жилья по причинам:

  • получение выгоды (нежилой фонд ценится дороже);
  • старт собственного бизнеса (открытие магазина, салона, мастерской).

Без перевода можно обойтись,если помещение расположено, например, в частном доме, и оно имеет отдельный вход. Если дом многоквартирный, менять статус объекта обязательно.

3‑я глава Жилищного кодекса посвящена переводу помещений: из жилых в нежилые или наоборот.

Так в главе закреплены положения:

  • на каких условиях можно поменять статус квартиры или дома (22‑я статья);
  • по какому алгоритму происходит перевод (23‑я статья);
  • на каких основаниях возможен отказ (24‑я статья).

Условия перевода жилого помещения в нежилое

По правилам законодательства перевод возможен только при совпадении условий:

  • объект по документам значится жилым;
  • право собственности зарегистрировано в Росреестре;
  • в помещение ведёт отдельный вход (не из общего подъезда, а с улицы);
  • в нём никто не прописан.

При этом какие‑то объекты можно признать нежилыми, а какие‑то нет.

Так поменять статус на нежилой можно в отношении:

  • особняков (или частей домов);
  • квартир (при условии, что квартира расположена на 1‑м этаже или выше, если под ней тоже нежилые объекты);
  • комнат общежитий (если установлен статус «общежитие квартирного типа», то есть, блочное).

Запрещено менять статус в таких случаях:

  1. невозможность монтажа отдельного входа;
  2. если это комната в квартире;
  3. объект — единственное жильё гражданина;
  4. помещение в ренте, заложено или арестовано;
  5. цель перевода— использование объекта в религиозных целях.

Алгоритм действий и необходимые документы

Сменой статуса объектов недвижимости уполномочены заниматься жилищные отделы местной администрации (могут встретиться названия: комитет имущественных отношений, жилищная комиссия, жилконтора или жилотдел).

Именно в этот орган нужно писать заявление о переводе (по форме отдела).

В 23‑й статье ЖК прописан список нужных документов, которые прикладываются к заявлению:

  • свидетельство на собственность (выписка из госреестра или нотариальная копия);
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки (если она планируется).

Но этот момент нужно уточнить в муниципалитете.

Список закрыт, то есть, незаконно требовать предоставления других документов.

Кстати, не нужно забывать, что официальные органы будут контактировать с заявителем только в том случае, если он предъявит свой гражданский паспорт.

Когда заявление с документами будет принято, на руки заявителю выдаётся расписка о том, что регистратор всё принял.

Заявление будет рассматриваться специалистами муниципалитета и по его результатам (максимум через 45 дней) должно быть вынесено решение: разрешить перевод или запретить. При этом срок начинает течь с момента получения заявления жилконторой, но не специалистом МФЦ.

В трёхдневный срок после принятия решения мотивированное заключение о переводе помещения или отказе направляется:

  • самому заявителю;
  • владельцам смежных помещений.

При этом решение либо выдаётся на руки заявителю, либо отправляется в МФЦ, где оформлялось заявление.

Теперь события могут развиваться следующим образом:

  • если перепланировка не нужна и решение в пользу заявителя, он направляет этот документ в Росреестр, где поменяется статус помещения;
  • при необходимости перепланировки в решении будет указан срок для её проведения;
  • когда перепланировка завершится, нужно вызывать специалистов жилконторы для составления акта приёмки (акт также регистрируется в Росреестре, на его основании меняется статус объекта).

Отказать в переводе специалисты жилконторы могут исключительно по основаниям:

  • предоставлены не все документы;
  • объект не учтён в госреестре (есть старое свидетельство, но право в Росреестре не зарегистрировано);
  • заявление подано не по адресу;
  • не соблюдены условия перевода (описаны выше);
  • проект перепланировки содержит нарушения (СНиПов или сводов правил).

Если же мотив отказа незаконен (не содержится в приведённом списке), решение можно обжаловать в суде.

Расходы

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

  • регион нахождения недвижимости;
  • перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

  • на оборудование отдельного входа;
  • на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
  • на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

  • от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
  • от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
  • от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/nezhilyje/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe.html

Перевод из жилого в нежилое помещение – порядок действий

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

Перевод из жилого в нежилое помещение выгоден с экономической точки зрения для открытия собственного магазина или офиса в многоквартирном доме.

Жилая недвижимость стоит значительно дешевле коммерческой, поэтому затраты на ее переоформления быстро окупаются. Несмотря на это, не каждое помещение может быть переведено в статус нежилого. С какими трудностями можно столкнуться, а также как оформить документы правильно с юридической точки зрения.

Законодательство о переводе помещения из жилого в нежилое

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимости имеет право распоряжаться ею на свое усмотрение. Это дает возможность переоформить статус помещения из жилого в нежилое и наоборот.

При этом, в законе отмечается, что действия владельца не должны:

  • Нарушать ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ, ограничивающие правила использования помещений;
  • Наносить вред окружающей среде;
  • Нарушать строительные и санитарно-гигиенические нормы;
  • Ставить под угрозу жизнь других жильцов дома;
  • Нарушать требования пожарной безопасности

Изменение статуса помещения потребуется согласовать с местными органами власти, указав свои дальнейшие намерения его использования.

Не исключено получение отказа, в случае нарушения действующего законодательства или несоблюдения требований.

Затребовать изменение статуса жилого помещения вправе только законные собственники и их официальные представители. Если недвижимость одновременно принадлежит нескольким лицам, каждый из них должен дать свое согласие. Сбор документов в этом случае происходит обоюдно.

Какое жилое помещение нельзя перевести в статус нежилого

Изменение статуса помещения возможно только при условии соблюдения Гражданского кодекса, Жилищного кодекса, правил противопожарной безопасности, санитарно-гигиенических норм. Во многом, получение разрешения зависит от преследуемой цели.

Статья 22 ЖК РФ предусматривает целый ряд ограничений на перевод жилого помещения в нежилое:

  • Использование недвижимости для постоянного проживания;
  • Наличие на недвижимости обременения и прочих ограничений;
  • Расположение квартиры на первом этаже, либо на других этажа, при условии, что под ними расположены выведенные из жилого форма помещения;
  • Попытки вывода из жилого фонда недвижимости, переданной по договору социального найма;
  • Невозможность оборудования отдельного входа в помещение с улицы;
  • Проведение религиозной, промышленной или миссионерской деятельности;
  • Вхождение дома в состав культурных ценностей;
  • Внесение постройки в реестр ветхих и аварийных построек

Согласно нормам СНиП в многоквартирных домах запрещено оборудовать складские помещения, создавать промышленные цеха, магазины с легковоспламеняющимися товарами, бытовой химией.

Если помещение или будущая цель его использования подпадает хотя бы под одно из ограничений, его перевод в нежилое будет невозможен.

Правительство планирует внести изменения в действующее законодательство, относительно целей перевода жилых помещений в коммерческие. К примеру, запретить создание хостелов и отелей в многоквартирных домах.

Как изменить статус помещения в 2020 году

Перевести в нежилое возможно любое помещение, будь это квартира в многоквартирном доме или частный коттедж. При этом, в отдельно возведенном здании сделать это гораздо проще.

Сфера использования домов более обширна. Не исключено его определение под небольшой цех, при условии соблюдения правил пожарной безопасности и экологических требований.

Процедура перевода квартиры в статус нежилой достаточно сложен. Воспользоваться данным правом сможет официальный владелец, собрав необходимый перечень документации и переоборудовав недвижимость в соответствии с санитарными и пожарными требованиями.

Заняться изменением статуса помещения вправе не только официальные владельцы, но и их представители. При условии наличия нотариально заверенной доверенности.

Перевод жилого помещения в нежилое происходит в несколько этапов. Предлагаем рассмотреть пошаговую инструкцию.

Этап 1. Подготовительные мероприятия

На первом этапе, собственнику следует детально ознакомиться с условиями перевода. Возможно, потребуется переоформление некоторой документации, получение юридической консультации у независимого специалиста.

Изменение статуса квартиры потребует предварительного оборудования отдельного входа. С этой целью необходимо составить новую проектную документацию, согласовать ее с местными органами власти, БТИ и прочими организациями.

Отдельный вход должен быть оборудован без нарушений строительных норм. Запрещено его обустройство в несущих стенах. Ошибка может привести к наложению административного наказания и необходимости приведения помещения в первоначальный вид.
Что касается частных домов, большую роль играет статус земли, на которой расположен объект. Если она не приватизирована, владельцу потребуется предварительно оформить право собственности. Дополнительно необходимо изменить статус земельного участка. Расположение коммерческого объекта в зоне рекреационного назначения запрещено.

Перевод квартиры в нежилое помещение потребует получения согласия собственников многоквартирного дома. Вопрос выносится на общее собрание. Если большая часть жильцов проголосует против изменения статуса объекта, его перевод будет невозможен.

При возникновении любых трудностей, владелец вправе обратиться с исковым заявлением в суд. При этом, не важно на каком этапе им был получен отказ в переводе статуса помещения.

Этап 2. Составление заявления и подготовка документов

Порядок перевода жилого помещения в нежилое требует составления письменного заявления и подготовки документов.

В обязательный перечень включаются:

  • Паспорт собственника помещения;
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, земельный участок, расположенный под частным домом;
  • Технический план перевода помещения в нежилое с детальным описанием;
  • Поэтажный план многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  • Проект перепланировки

Вышеуказанный перечень закреплен в ст. 23 ЖК РФ. При отсутствии хотя бы одного документа, собственник получит законный отказ на изменение статуса помещения.

Сбор документов потребует посещения местной администрации, жилищной инспекции, БТИ и прочих организаций. Каждой из них необходимо предоставить отдельный перечень документов, включая согласие на изменение статуса помещения, полученное от собственников многоквартирного дома.

Предварительный сбор документации потребует предоставления правоустанавливающих документов на недвижимость и землю (актуально для частного дома). Владельцу необходимо будет предоставить свидетельство о праве собственности, получения наследства, договор купли-продажи, дарения.

Если квартира или дом все еще не стоят на кадастровом учете, потребуется посещение Росреестра для первичной постановки и получения кадастрового номера. В случае с частным домом, дополнительно необходимо провести межевание земельного участка.

Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

Этап 3. Согласование действий

Документы на изменение статуса помещения подаются в Департамент Управления имуществом. Решение о переводе принимается в течение 45 дней.

В случае положительного результата, собственнику потребуется провести перепланировку в соответствии с новым техпланом (если она еще не была проведена). Пригласить членов комиссии, которые проверят надлежащее состояние помещения и составят акт.

Далее он направляется в Росреестр для официального изменения статуса. Новые документы выдаются владельцу не позднее 15 дня с момента их принятия.

Сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое

Стоимость перевода жилого помещения в нежилое определяется индивидуально. Стандартных цифр здесь не существует. Можно сказать только то, что процедура обойдется не дешево.

Потратиться придется на:

  • Получение документации и разрешений;
  • Проведение перепланировки;
  • Оплату юридических и нотариальных услуг, при необходимости

Срок переоформления документов займет от 6 до 8 месяцев, согласно административному регламенту. Их утверждение в БТИ, жилинспекции и прочих организациях в среднем составляет 1-2 месяца.

Стоимость во многом зависит от наличия правоустанавливающей документации. В некоторых случаях владельцам приходится тратиться на переоформление права собственности.

Не исключена возможность обращения в суд с целью подтверждения законности владения недвижимость. Как правило, подобные случаи относятся к домам и участкам, выданным в бессрочное пользование.

Источник: https://ProLaw24.ru/property/perevod-iz-zhilogo-v-nezhiloe

Перевод жилых помещений в нежилые

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

Изменения усложнят жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Мария Рыбакова/ТАСС

С 9 июня 2019 года в России вступает в силу закон 116-ФЗ о порядке перевода жилых помещений в нежилые, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях». Документ принят Госдумой и подписан президентом Владимиром Путиным 29 мая.

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

 

Новые правилаКого защитит закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и постоянный трафик посторонних людей в подъезде.

Закон разработан Минстроем России с целью предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых часто открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг.

В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступает в силу 1 октября 2019 года. Документом не запрещаются хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия смогут только в нежилых помещениях, которые имеют отдельный вход.

Запрет на хостелы в жилых домах: что будет с мини-отелями в России

 

Главные условияОтдельный вход и подписи соседей

Сегодня обязательным условием для изменения статуса жилья является отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям, говорит руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.

До последнего времени предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить соответствующее разрешение органа местного самоуправления.

Сегодня коммерческое использование квартиры можно будет осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают свое мнение на общем собрании.

Поэтому предпринимателям для перевода потребуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты ания на собрании собственников жилья.

 

ГолосованиеКак теперь принимают решение

Новые правила разбивают жильцов многоквартирного дома (МКД) на две группы влияния. «Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома», — поясняет Костюков.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме.

Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия: участие в собрании двух третей от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Второе — участие в собрании не менее 50% от общего количества в доме.

Для принятия решения достаточно простого большинства (более 50%) от общего количества собрания и от общего количества жителей «проблемного» подъезда, дополняет Костюков.

В домах с одним подъездом для кворума собрания требуется не менее двух третей от общего количества собственников в доме, а для принятия решения — простого большинства от общего количества участников собрания.

«Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников.

Поэтому даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд (читай — под коммерческое использование), то общее собрание может не позволить это сделать», — уточняет эксперт.

 

Старые магазиныЧто будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин.

Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы.

Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

 

История переводаЗачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных.

Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям.

Так как продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5cf8fcde9a794740732ff92c

Как перевести квартиру в коммерческую (нежилую) недвижимость в Москве

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

Мы начинали в хорошее время на растущем рынке. Большая часть наших объектов была куплена в качестве квартир и переведена в нежилую недвижимость. 

Стратегии инвестирования с 1996 года были просты и понятны: “купил – перевел – продал” и “купил – перевел – сдал арендатору. В то время жилищный кодекс позволял переводить квартиры в нежилой фонд за месяц, а москвичи с удовольствием продавали квартиры на первых этажах тем, кто в них инвестировал.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Собственникам жилой недвижимости казалось, что продав квартиру предпринимателю на 30% дороже, они обманули рынок. На самом деле нет. Квартира, переведенная в коммерческую недвижимость (нежилую), стоила минимум в 2 раза дороже. И в то время это сделать было достаточно просто! 

Для тех, кто держал деньги в валюте и правильно инвестировал — были доходные, но все равно лихие 90-е.

Итак, что мы имели до начала 2000-х. С одной стороны общество, погрязшее в кредитах под жилье и билеты “МММ”, чьи сбережения сгорели, с другой стороны – предприниматели всех мастей, ищущие возможность инвестировать наличность. Покупка недвижимости или открытие бизнеса в помещении на первом этаже многоквартирного дома было одним из таких вложений. 

Теперь все иначе. Давайте поговорим о том, как перевод жилой недвижимости в коммерческую стал крайне сложным и затратным инструментом инвестиций. 

Когда нужен перевод жилой недвижимости в коммерческую?

Вы хотите продать свою квартиру на первом этаже вдвое дороже. У вас есть квартира, которую вы хотите перевести в нежилую недвижимость и очень дорого продать.

Это идеальная ситуация, когда у вас действительно может все получиться. Потому что вы знаете соседей, управляющего ЖКХ и владеете квартирой.

Если ничего не получится, то потеряете время, чуть-чуть денег и продадите её как жилую недвижимость. 

Вы открыли ИП и работаете на дому (в квартире на первом этаже). К вам идет поток людей через парадную, на что жалуются соседи. Это неплохая возможность перевести жилую недвижимость в коммерческую. Хотя бы потому что соседи будут рады, что по парадной перестанет течь ручеек клиентов. Если что-то пойдет не так, то вы просто потеряете время и испортите отношения с соседями. 

Вы нашли квартиру, которую хотите купить, а потом продать или сдать арендатору. Это как раз тема начала 2000-х, которая может сработать только в доме с одной парадной или там, где мало собственников. Желательно, чтобы этот дом был малоэтажным. Если вы подумали сейчас о малых городах, окружающих Москву, то это идеальный вариант. Скоро узнаете почему. 

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Поговорим о самом главном: почему перевод жилой недвижимости в коммерческую стал таким сложным и в чем эта сложность заключается. 

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую?

Если вам нравится изучать документы, принятые законодателем,  то почитайте актуальный жилищный кодекс (часть 2, статьи 22 и 23) с дополнениями от 2019 года, а мы дадим выжимку, суть. 

Гайки закрутили. Перевести жилую недвижимость в коммерческую теперь практически нереально! Давайте определимся с жилой недвижимостью, которую вообще нельзя перевести в коммерческую. 

Что перевести нельзя 

  • Памятник архитектуры. Квартиру в исторически значимом доме. Перед тем как вообще что-то делать (покупать квартиру под перевод, собирать документы), проверьте дом на историческую ценность.

    Если квартира в доме, представляющем историческую ценность, а у вас нет хороших знакомых в центре сохранения наследия (ЦСН), то думать о переводе жилого помещения в нежилое вообще не надо. В Москве это заведомо провальная идея. 

  • Квартиру в залоге (ипотечное жилье) или с прописанными жильцами. Просто не дадут оформить перевод.

     

  • Жилую недвижимость, в которой нельзя обустроить отдельный вход. Все, что выше первого этажа, перевести в нежилое помещение будет нельзя. Но могут быть фантастические исключения. Перевод жилого помещения в нежилое на втором этаже и выше могут разрешить, если все помещения под ним уже оформлены как нежилые.

    При этом должны разрешить сделать отдельный вход. Такая реконструкция  – это настолько частный случай, что искать подобную недвижимость слишком хлопотное дело.

  • Часть жилого помещения в нежилое переводить запрещено. Если и переводить, то квартиру целиком.

     

Дополнительное, но важное условие – если вы планируете перевести квартиру в нежилой фонд, то дверь квартиры в подъезд нужно будет заложить. Получается, что вы  обязаны сделать вход со стороны улицы. А значит, согласовать и сделать реконструкцию дома. Запомните этот маленький нюанс. 

Жесткие условия перевода 

В жилищном кодексе (часть 2, статья 23) указаны документы, которые нужно подготовить, чтобы подать на перевод помещения из жилого в коммерческое. Среди них: 

  • заявление о переводе помещения; 
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • план переводимого помещения с его техническим описанием;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (реконструкции);
  • протокол общего собрания собственников помещений;
  • письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Сложность кроется в протоколе общего собрания и письменном согласии каждого собственники в примыкающих помещениях. Это изменения от 29.05.2019 по ФЗ-№116. Рассмотрим их подробнее. 

Кворум —  установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания, достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Чтобы собрать кворум, нужно, чтобы проало не менее 2/3 собственников многоквартирного дома. Решение принимают простым большинством . Чем больше площадь недвижимости у собственника, тем больше у него . 

В доме с несколькими подъездами на кворуме должно присутствовать не менее 50+1% от собственников многоквартирного дома и более чем 2/3 собственников подъезда, в котором находится переводимое помещение. 

Еще нужно получить письменное согласование на перевод квартиры в нежилое помещение от каждого из смежных соседей. Примыкающие соседи – это соседи, с которыми переводимое помещение имеет общие стены и потолки (полы). 

Запомните, даже если весь дом проал за перевод жилого помещения в коммерческое, но из конкретного подъезда вы не набрали нужное количество (более 66%), то помещение переводить запретят. Если от хотя бы одного соседа через стенку вы не получите письменного разрешения, то переводить жилую недвижимость в коммерческую нельзя. 

А теперь вдохните глубже. Когда по проекту нужна реконструкция дома (она нужна всегда, когда вы планируете сделать отдельный вход с улицы), то нужно получить положительное решение от 100% собственников. Даже если у первого этажа есть балкон или лоджия, то её снос — это реконструкция. Это могла быть лоджия, но теперь вход в бар.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Так вот, проблема в том, что в многоквартирном доме обязательно найдется один инициативный человек, который не только голосует против, но и формирует коалицию из нескольких человек, не желающих перемен. А в 90% случаев вы даже собрать 100% собственников не сможете. Придется ходить по квартирам, так как жильцы редко посещают собрания собственников жилья. 

Если получилось собрать голоса, взять  протоколы и подписи, то подавайте протоколы и проект реконструкции в гос. учреждение и выполняйте работы по проекту. Не забудьте внести изменения в росреестре, так как квартира изменит свое назначение и номер. 

Подавать документы нужно в  департамент городского имущества Москвы. В регионах это управление архитектурой и градостроительства при администрации города и района.

Реалистичные варианты

Дом с одним подъездом. Это неплохой шанс, но сначала найдите такой дом в актуальном для коммерческой недвижимости месте (читайте нашу статью: как найти и выбрать коммерческую недвижимость). Это практически невозможно сделать в Москве. 

Одноэтажный дом с минимальным количеством квартир и собственников в регионах. Чем меньше людей, тем проще договориться с ними. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость новостроек, торговых центров, а также вторичный рынок стрит-ритейл. 

А может стоит вложиться в жилую недвижимость? Мы сравнивали коммерческую и жилую недвижимость. Это может быть неплохим вариантом инвестиций, если у вас мало денег, а пассивный доход получить хочется. 

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Как договориться с собственниками 

Если звезды сошлись (локация, торговое окружение, большая часть ) и у вас появился шанс перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд, то осталось главное – договориться с собственниками. Добиться большинства можно с помощью уговоров, лести, уступок, подарков и обещаний. Расскажем о способах, которые чаще всего использовали инвесторы 2000-х.

Взаимные уступки. Люди соглашаются поставить подпись, а вы обустраиваете придомовую территорию, детскую площадку, ставите мусорки, скамейки, высаживаете газон, завозите песок в песочницу, обустраиваете парковку, чините крышу дома. Подумайте, чего остро не хватает жильцам и предложите это оплатить. 

Договориться с конкретными людьми (собрать группу поддержки). Эта тактика эффективнее всего работает до первого ания. Ваша задача найти своих среди чужих, прощупать почву, узнать настроения и мнения.

Вы увидите, что люди разобьются на три лагеря. Одни будут за, вторые еще не определились, а третьи против. Так вот, сначала нужно собрать группу поддержки, а потом договариваться с теми, кто против.

 

Индивидуальные подарки. В поздние 90-е был тотальный дефицит денег на руках, а купить можно было все. Чтобы получить подпись дарили бытовую технику (микроволновки, чайники, видеомагнитофоны), велосипеды детям, коляски мамочкам, иногда голос можно было получить за бутылку водки. Проявите индивидуальный подход.

Агитация через ТСЖ и управляющие компании. Договаривались с председателем ТСЖ, а он правильно выступал на собрании. Порой делали так, чтобы группа, которая против, о собрании ничего не знала. Приходили только лояльные и нейтральные люди, с которыми общаться было гораздо проще. Так набирали нужно количество . 

Обещания и снятие возражений. Люди беспокоятся, что в доме откроют шаурму, бар или игровой клуб (в 2000-е это норма) или сдадут помещение приезжим с ближнего востока. Обещайте, что арендатором будет салон красоты, частный детский сад, магазин, что-то безопасное и нужное для самих жителей. Можно для серьёзности намерений заключить договор с ТСЖ.

Время, когда перевод жилой недвижимости в коммерческую был выгодным делом, прошло. Сейчас законы такие, что этим лучше не заниматься. Даже “старички” перестали переводить жилую недвижимость. Они работают с новостройками, вторичной и зарубежной недвижимостью. Чего и вам желаем. Возможно, когда-нибудь золотые времена переводов в Москве вернутся. Но пока это время не наступило…

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-perevesti-zhiluyu-nedvizhimost-v-kommercheskuyu-nezhiluyu-v-moskve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.