Как перевести нежилое помещение в апартаменты

Содержание

Апартаменты: подводные камни оформления Апартаменты – это новый формат недвижимости, имеющий свои пр… – Соцсеть — Audit-it.ru

Как перевести нежилое помещение в апартаменты

Апартаменты: подводные камни оформления

Апартаменты – это новый формат недвижимости, имеющий свои правовыеособенности. Попробуем разобраться, в чем преимущества и недостатки этого видаобъектов. Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей

Комаров.


Правовая формулировка понятия «апартамент» содержится в Приказе  Минспорттуризма  РФ от 25.01.2011 № 35 “Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи”. Согласно этому документу, апартамент включает в себядве и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня), общей площадью не менее 40 кв. м. Иного законодательного определения апартаментов не существует.На практике апартамент – это по сути, приобретенный в собственность номер в гостинице с отдельной кухней. Апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан. Ведь такие объекты не соответствуют многим требованиям, предъявляемым законом к жилью: в первую очередь по инсоляции (солнечному освещению) и инфраструктуре (застройщики редко выделают места для обустройства детских площадок, зон отдыха, парковок).Таким образом, застройщики получают возможность реализовывать строительные проекты с фактической «жилой составляющей» – на строительных площадках, которые не подходят для жилищного строительства (существуют ограничения по инсоляции, невозможность размещения необходимого количества парковочных мест и т.д.).


Проблемы регистрации и прописки

Каким образом Росреест оформляет права собственности на такие объекты? Регистрация производится в соответствии с ФЗ-122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Регистрация любого права носит заявительный характер (ст.16 ФЗ-122), этой же статьей регулируется и перечень необходимых для регистрации права собственности документов.Срок регистрации перехода права собственности для апартаментов – нежилых помещений составляет от трех до десяти рабочих дней, в зависимости от формы сделки: простой письменной либо нотариальной.Получая свидетельство о собственности, покупатель будет владеть изолированным нежилым помещением – в документе указывается площадь объекта, ему присваивается уникальный кадастровый номер.Апартаменты – это нежилые помещения, поэтому зарегистрироваться в них по месту жительства невозможно. Согласно Федеральному закону № 5242-1, регистрация по месту жительства возможна в жилом помещении (ст. 6 ФЗ № 5242-1), в то время как регистрация гражданина по месту пребывания (в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, на туристской базе и т.д.) производятся соответственно по его прибытии и выбытии администрацией соответствующего учреждения.Таким образом, практические механизмы получения регистрации по месту пребывания в апартаментах пока не ясны. Как управляющая компания апарт-отеля – как бы жилого дома, будет осуществлять процедуру регистрации не ясно.  Отсюда вытекают проблемы с получением медицинских услуг по месту жительства, с устройством детей в детские сады, школы. К тому же, стоимость коммунальных услуг в апартаментах будет гораздо выше, чем в аналогичных по площади жилых помещениях.  


Налоговые требования

Изменениями в НК РФ, введенным ФЗ от 04.10.2014 N 284-ФЗ, установлена величина налога в 0,5 процента от кадастровой стоимости объекта ст.406 НК РФ. Однако субъекта РФ вправе самостоятельно изменять ставки налога в пределах и на условиях указанных в одноименной статье НК РФ.

В соответствии с законом «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» (утвержден 26 ноября 2014 года), налог на владение нежилым помещением рассчитывается по следующей ставке (исходя из кадастровой стоимости):

Для объектов стоимостью до 300 тыс.

рублей
включительно – 0,1 % от суммы оценки.

Для объектов стоимостью от 300 тыс. до 500
тыс. рублей включительно – 0,3 % от суммы оценки.
Для объектов стоимостью свыше 500 тыс.
рублей – 2 % от суммы оценки.По данным компаний-застройщиков, реализующих проекты строительства апарт-отелей, минимальная кадастровая стоимость однокомнатных апартаментов составляет 3 млн рублей. Таким образом, за апартамент минимальной площади придется платить 60 тыс. рублей ежегодно.


Можно ли перевести купленный апартамент в
статус жилого помещения?
Вопрос, скорее теоретический. Правовые основания для этого существуют, однако на практике такие случаи не встречались. По моим предположениям сделать это будет практический не возможно.


Исходя из написанного, вывод напрашивается следующий – апартаменты — это модифицированное под жилье нежилое помещение. Приобретать такую недвижимость разумно для временного проживания или сдачу в аренду. При этом, более чем вероятно, что заниженная цена при покупке такого “жилья” по сравнению с квартирой обернется в дальнейшем завышенным текущим обслуживанием и большим налогом к оплате. Поскольку апартаменты — это новинка для Российского рынка жилья вопрос с дельнейшей продажей такой покупки может решиться не быстро.
 

Источник: https://www.audit-it.ru/club/user/40167/blog/11961/

Апартаменты вместо офисов

Как перевести нежилое помещение в апартаменты

«Текущий год можно называть годом апартаментов, — считает генеральный директор компании “Миэль-Новостройки” Мария Литинецкая. — Сейчас на рынке присутствует около 13 комплексов более чем со 1100 апартаментами.

Их общая площадь — около 140 тысяч квадратных метров». Для сравнения: на докризисной рынке было всего шесть проектов с апартаментами.

«Суммарная площадь заявленных проектов с апартаментами составляет более миллиона квадратных метров», — говорит директор аналитического департамента компании Blackwood Ольга Широкова.

В чем причина всплеска интереса к формату апартаментов? В попытке обойти новые градостроительные ограничения на строительство в центре? Все намного проще: главной причиной моды на апартаменты стал «ледниковый период» на офисном рынке. Потребность в новых офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации в новых проектах можно нарезать нежилые помещения на апартаменты и продать как квазижилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы.

Спасение через апартаменты

До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити. В Москве-Сити под апартаменты была отдана часть площадей в проектах «Город столиц», «Федерация» и Imperia Tower. «Жизнь не ограничивается пребыванием в офисе.

В районе делового центра должны присутствовать места, где люди смогут поесть, провести время, переночевать», — рассуждает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Апартаменты в Сити позиционировались как особый формат представительских квартир для временного проживания в элитном анклаве.

Однако будем честны: на докризисном рынке столицы идея апартаментов не пользовалась особой популярностью у девелоперов.

За последние три года сложилась новая ситуация. Рынок столкнулся с перепроизводством офисных помещений. «В Москве заморожено строящихся бизнес-центров на три миллиона квадратов.

И еще два миллиона квадратных метров площадей в построенных бизнес-центрах Москвы оказались вакантными», — говорит директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова.

«Офисный рынок до сих пор находится в не самом лучшем состоянии, — подтверждает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. — При этом сегодня далеко не все девелоперы могут запустить проект на свои средства, а получить кредит на строительство бизнес-центра практически невозможно».

Так вот, для замороженных офисных проектов переход к формату апартаментов — спасение. Что же делают девелоперы? Превращают офисное здание в дом с апартаментами: разбивают на небольшие блоки, обеспечив коммуникациями. В чем выгода для застройщика? Чтобы реализовать офисный проект, надо построить здание и только потом сдавать его в аренду или продавать.

Сегодня этот путь могут осилить единицы, спрос на офисы весьма невелик, да и с точки зрения экономики это не очень выгодные инвестиции. А вот на апартаменты, как и на обычные квартиры, спрос есть. Апартаменты можно распродать во время строительства.

За счет розничных продаж физическим лицам можно выстроить финансовую схему проекта, минимизировав инвестиции со стороны девелопера.

Однако главный секрет популярности апартаментов находится в сфере экономики. «Продажная цена офисного помещения в центре столицы не превышает 5 тыс. долларов за квадратный метр, а апартаментов — не меньше 7 тыс., — замечает партнер компании S. A. Ricci/Kinsturge Павел Яншевский.

Легким движением руки офисы превращаются..

Апартаменты — самый загадочный тип недвижимости на российском рынке. Сначала это слово проникло в лексикон россиян через зарубежные дамские романы, став, наряду с шампанским и омарами, одним из синонимов красивой жизни.

Позднее слово «апартаменты» стали использовать для позиционирования дорогих квартир.

Одни эксперты рынка называли апартаментами жилье, расположенное на верхних этажах и имеющее хорошие видовые характеристики, другие — исключительно квартиры с панорамным остеклением, третьи — просто жилье большой площади свободной планировки.

А между тем, согласно постановлению Госстандарта, выпущенному в 2001 году, под понятие «апартаменты» подпадает объект недвижимости площадью от 40 квадратных метров, состоящий из нескольких помещений и имеющий кухонную зону. Согласно этому документу, апартаменты — нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Это открывает возможность для переделки гостиниц и офисов в апартаментные комплексы.

Для девелоперов апартаменты — удобный формат. «Участки под жилье уже давно реализуются лишь через процедуру торгов. Это заметно увеличивает размер инвестиций в проект.

В то же время участок под апарт-отель можно получить от властей целевым назначением и тем самым сэкономить, — говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Андрей Косарев.

— Кроме того, застройка нежилой недвижимости может быть более плотной. Соответственно, прибыль застройщика возрастает».

При этом покупателями этого типа недвижимости могут быть люди, нуждающиеся как в жилье, так и в рабочем месте.

«Никто не может помешать владельцу, который приобрел апартаменты, отдать их полностью или частично под офис, — рассуждает генеральный директор компании “Служба недвижимости” Павел Карасев.

— В этом загадочном для россиян типе недвижимости объекты могут попросту соседствовать друг с другом. За одной дверью будет офис, за другой представительская квартира, за третьей мастерская архитектора, в которой он будет одновременно и жить, и работать».

Временные и денежные затраты для обеспечения прикрытия мутации офиса в апартаменты минимальны. Как замечает Павел Яншевский, юридически апартаменты мало чем отличаются от офисов: оба формата относятся к нежилым помещениям.

«А при переделке проекта офисного здания в апартаментный комплекс нужно лишь изменить внутреннюю планировку и коммуникации. Это незначительные вложения. И не забыть вывеску на заборе стройплощадки поменять», — шутит эксперт.

Фабричное жилье

Всплеск реализации проектов с апартаментами Денис Соколов из Cushman & Wakefield связывает с дефицитом участков под застройку в центре столицы. Теоретически земля есть, но за редким исключением площадки образуются за счет малодоходных и сложных программ расселения жилого фонда или вывода промзон.

Однако после вывода завода за пределы МКАД, чтобы построить на освободившемся участке жилье, нужно поменять целевое назначение земли. «Это увеличит затраты на землю вдвое. В то же время, если возводить апартаменты, то перевода и дополнительных вложений не потребуется», — замечает Евгений Скоморовский.

Одним из главных апартостроителей в Москве выступает компания KR Properties. Сегодня в ее активе сразу три проекта с апартаментами. До кризиса застройщик приобрел несколько промышленных предприятий, расположенных в центре столицы.

Изначально планировалось строить там офисные здания, но в кризис планы девелопера поменялись. И вместо бизнес-центров стали появляться комплексы с апартаментами.

В каждом из проектов покупатель приобретает нежилое помещение с набором инженерных коммуникаций, которое, по заверению девелопера, можно использовать фактически как обычную квартиру.

Первый проект — «Даниловская мануфактура 1867» в районе метро «Тульская». Он включает в себя 42 лофта-апартамента площадью от 37 до 200 кв. м.

«Апартаменты разместились в корпусах из красного кирпича бывшей мануфактуры, построенной еще в XIX веке. У здания метровые стены и потолки 4,5 метра», — рассказывает директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

В 2011 году сдается первая очередь объекта. Цена на апартаменты — 7000 долларов за квадратный метр.

Другой проект располагается на Верхней Масловке и называется Manhattan House. Апартаменты площадью 43–103 кв. м продаются по ценам 5–7 тыс. долларов за квадрат.

Наконец, пару месяцев назад KR Properties запустила проект «Николаевский дом». После реконструкции в семиэтажном здании бывшей гостиницы на Комсомольском проспекте разместятся 60 апартаментов.

Площади апартаментов — 30–90 кв. м, цены — 7700–9900 долларов за квадратный метр.

Временная тенденция

Главный минус апартаментов для девелоперов — ограниченный спрос. Большая часть москвичей предпочитает обычные квартиры. К тому же апартаменты — удовольствие недешевое.

Средняя цена апартаментов в Москве, по данным компании Penny Lane Realty, — 9500 долларов за квадратный метр. Большая часть апартаментов, около 65%, приходится, по словам Ольги Широковой, на бизнес-класс, около трети относятся к категории элитных объектов.

В экономклассе на рынок апартаментов Москвы вышел лишь один проект — комплекс «Парус» на Ярославском шоссе. Де-юре это гостиница, де факто — обычный панельный дом. История проекта такова.

В начале 2000-х компания ПИК получила от города по льготной программе участок под строительство гостиницы на Ярославском шоссе, владение 122–124. Но затем девелопер возвел вместо отеля жилой дом экономкласса.

Другой минус апартаментов — невозможность прописаться в них.

А если нет прописки, то все удобства, получаемые москвичами по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и многое другое), для владельцев апартаментов недоступны. За коммунальные услуги владельцам апартаментов приходится платить более существенные суммы по сравнению с обычными квартирами.

Возможно, для владельцев и топ-менеджеров крупных компаний вышеперечисленные минусы несущественны, но для большинства москвичей они могут сыграть ключевую роль при выборе места жительства. Так, компания ПИК распродала проект на 10–15% дешевле аналогов. Сегодня, по словам экспертов, апартаменты с Ярославки выходят на вторичный рынок с дисконтом 15–20%, но особым спросом не пользуются.

Покупателей апартаментов можно разделить на несколько категорий. « — это иностранцы, для которых такой формат недвижимости знаком и привычен.

Они формируют значительную часть спроса на апартаменты в Москве, — замечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

— Вторая категория — московские компании, которые используют апартаменты как представительскую квартиру. Третья — региональные и зарубежные фирмы, которые предоставляют апартаменты для своих сотрудников, пока те проживают в Москве».

Еще одна категория — владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, которые уже имеют квартиру в столице или загородный дом в Подмосковье. Однако таких людей немного, поэтому массово апартаменты если и начнут строить, то очень нескоро.

«Сегодня предложение по апартаментам в столице соответствует спросу, — рассуждает Александр Зиминский. — Если количество проектов серьезно вырастет, то девелоперам придется снижать цену или годами ждать покупателей».

По мнению Павла Карасева, в 2011–2012 годах количество проектов с апартаментами еще будет расти, но затем эта тенденция пойдет на спад.

Источник: https://expert.ru/exprealty/2011/02/apartamentyi-vmesto-ofisov/

Как нежилое помещение перевести в апартаменты?

Как перевести нежилое помещение в апартаменты

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными.

Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом.

  Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение.  Разберемся, действительно ли это возможно.

Теория

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые.  Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени).  Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Практика

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания.  Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно.  Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить  статус квартиры.  Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей.  Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах.  Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена.  Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода.  Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

В июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех.  В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п.  Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

  • предельным размерам (площади);
  • поэтажному расположению;
  • противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений.  Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения.   Пока что апартаменты не приравняют к квартирам – по крайней мере, в ближайшее время.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение.  Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех.  Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам.   И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/perevesti-apartamenty-v-zhile

Больше жизни: как перевести апартаменты в жилое помещение

Российский рынок апартаментов продолжает стремительно развиваться. Потенциальных покупателей прельщает выгодная цена нежилых помещений в апарт-отелях: разница в цене с аналогичными по характеристикам квартирами может доходить до 20%.

Кроме того, застройщики предлагают жильцам дополнительные сервисы: клининг, прачечную, доставку продуктов и другие. Сдавать апартаменты выгодно и удобно: обычно «доходные дома» расположены в районах с развитой инфраструктурой, а цены за аренду в них не ниже, чем в обычных жилых новостройках.

Между тем, коммунальные платежи в апартаментах больше, чем в квартире, да и прописаться в таком помещении не получится. Вот почему некоторые хозяева нежилых помещений задумываются о том, чтобы сменить статус апартаментов и превратить их в полноценную квартиру.

LIVING разобрался, насколько это реально, и что для этого нужно сделать.

Возможно ли вообще перевести апартаменты в жилой фонд?

Вопрос о том, чтобы предоставить собственникам апартаментов возможность перевода их в жилой фонд, в последние два года активно прорабатывается правительством, однако пока четких правил так и не выработано.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Сегодня юридически такой перевод возможен, однако фактически сделать это достаточно трудно», — поясняет руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре.

Закон позволяет перевести помещение в статус жилого, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью, отмечает эксперт. Но в этом и кроется парадокс: ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе.

Например, земельный участок под апартаментами может быть предназначен не для жилого строительства.

Кроме того, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа – с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а также без обязательств по обеспеченности социальной инфраструктурой.

Мои апартаменты соответствуют всем нормам для жилых помещений. С чего начать?

В первую очередь необходимо вывести недвижимость из-под залога¸ то есть погасить ипотеку (если она имеется).

Затем собственник должен подать заявку на перевод нежилого помещения в жилое, приложив проект перепланировки, экспликацию и поэтажный план, а также паспорт и правоустанавливающие документы на помещение. В Москве пакет документов необходимо подавать в департамент городского имущества (ДГИ), в Петербурге этим вопросом занимается Жилищный комитет. Заявку можно подать через МФЦ или в режиме онлайн.

Если уполномоченный орган выдаст разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту. После этого специалисты БТИ оценят результаты и составят акт. Впрочем, «подогнать» апартаменты под нормативы для жилых помещений непросто. Это наиболее спорный момент, предупреждают эксперты.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Критериев жилого помещения множество, и прописаны они нечетко, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — в частности, в Положении Правительства о признании помещения жилым говорится, что в жилом помещении «размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». При этом конкретные числовые параметры отсутствуют. Комиссия, которая будет рассматривать вашу заявку по переводу, может вам отказать по субъективным причинам, посчитав вашу дверь «недостаточно безопасной для передвижения». Аналогичные проблемы возникают с параметрами шумоизоляции, виброизоляции, инсоляции и т.п.».

Если все пройдет гладко, и перепланировка будет одобрена, владельцу апартаментов останется заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера. Затем документ необходимо отправить в электронном виде в Росреестр, где в течение 15 рабочих дней сведения будут обновлены, и объект приобретет статус полноценной квартиры.

«Таким образом, самостоятельный перевод сопровождается определенными сложностями. Чтобы упростить задачу, вы можете объединиться с другими собственниками этажами выше/ниже с апартаментами аналогичной планировки, чтобы повысить шансы на перевод», — подсказывает Мария Литинецкая.

Во сколько может обойтись такая трансформация?

Стоимость перевода апартаментов в жилое помещение варьируется, но, по оценкам экспертов, составляет в среднем несколько сотен тысяч рублей. Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

Чиновники неохотно соглашаются на перевод нежилых помещений в жилые. Случаи успешной перемены статуса единичны.

«Владельцу апартаментов приблизить такое помещение ко всем нормам жилого самостоятельно почти нереально, поэтому случаи перевода на практике были либо в том случае, если они куплены в составе жилого дома, либо еще на этапе строительства, когда переводом занимается девелопер», – отмечает Яна Булмистре.

Некоторые девелоперы действительно успешно осуществляли перевод апартаментов в жилой фонд на этапе строительства. Например, в Москве полностью или частично были переведены в жилую недвижимость комплексы апартаментов «Лица», «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити» и «Резиденция Монэ».

«Многие аспекты процесса перевода апартаментов в жилые помещения давно стали предметом регулирования не законов или нормативных актов, а бюрократической практики.

Поэтому в каждом отдельном случае чиновники принимают решение в индивидуальном порядке, а девелоперы стараются не афишировать конкретные условия, которые они выполнили, чтобы перевести апартаменты в жилье», — поясняет Мария Литинецкая.

Источник: https://hoz-molotok.com/kak-nezhiloe-pomeschenie-perevesti-v-apartamenty/

Что нужно знать про апартаменты в 2020 году

Как перевести нежилое помещение в апартаменты

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе.

При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты.

Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы.

Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

  • Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
  • При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
  • В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
  • Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/chto-nujno-znat-pro-apartamenty-v-2020-godu-5eb514bd0481e006c6c9e7ab

Апартаменты – новое слово в недвижимости?

Как перевести нежилое помещение в апартаменты

Что такое апартаменты? В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения. Шутки шутками, а спрос на это жилье растет день ото дня.

По некоторым данным, в Москве ежемесячно совершается около 50 сделок по покупке апартаментов. Конечно, это несопоставимо мало по сравнению со спросом на квартиры, но уже существенно для молодого рынка апарт-недвижимости.

Постараемся разобраться, чем так привлекают людей апартаменты и с какими проблемами сталкиваются их новые владельцы.

Появление апартаментов

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов.

По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад.

Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.

Экономисты связывают популярность апартаментов с обострением экономической и политической ситуаций в мире, неудовлетворенным спросом на жилые помещения, отсутствием в некоторых регионах пригодных для застройки жилых участков.

Действительно, кто-то покупает апартаменты, потому что считает это хорошим вложением средств. “Покупка апартаментов может быть интересна инвесторам для последующей сдачи в аренду, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 20%.

При этом для арендатора разницы между форматами нет. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости.

Владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависть от класса объекта, его расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик”, – делится Мария Литинецкая, генеральный директор компании “Метриум Групп”.

“А некоторые проекты предусматривают возможность централизованной сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией с выплатой гарантированно высокого дохода”, – напоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.   

Многие хотят купить жилье в районе, где ограничена жилая застройка и практически нет свободных площадок для строительства, но есть пустующие и обветшавшие здания (например, в ЦАО города Москвы).

“Апартаменты строятся по двум причинам, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой”.

– Во-первых, в определенных местах просто нельзя возводить жилые дома, во-вторых, если застройщик не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья”.

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию.

“На сегодняшний день главный “козырь” апартаментов – это их цена”, – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

А отдельные граждане приобретают такие помещения, потому что это модно и престижно. “Данный сегмент может быть интересен для людей творческих, мыслящих нестандартно. Часто в свободной планировке апартаментов есть, где разгуляться фантазии дизайнера”, – отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Кроме того, некоторые застройщики, приостановившие возведение бизнес-центров из-за изменившегося градостроительного законодательства, были вынуждены переходить к формату апартаментов, чтобы не потерять вложенные в строительство деньги. Например, в связи с принятием в Москве постановления Правительства Москвы от 21 августа 2007 г.

№ 714-ПП “О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве” решения о размещении объектов капитального строительства на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания и обосновывающей отсутствие “точечного” строительства.

С юридической точки зрения использование апартаментов для жилья обусловлено наличием пробелов в законодательстве. Проконтролировать фактическое использование помещений достаточно сложно, чем и пользуются многие граждане.

Однако наличие законодательных лазеек не всегда гарантирует совершение выгодной сделки. У апартаментов есть ряд существенных недостатков, о которых должен быть осведомлен каждый, кто намеревается приобрести в собственность такое жилье.

Рассмотрим основные из них.

Апартамент – квартира нежилая

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Тот факт, что апартаменты жилым помещением не являются, означает, что никто не проверял их на соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам (например, на коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума).

Это не означает, что в апартаментах опасно жить, – их владелец просто должен понимать, что к жилому помещению требования предъявляются выше, чем к апартаментам.

Что касается содержания права собственности, то собственники апартаментов могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями. При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад.

Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г.

№ 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”).

Продажа апартаментов в офисных центрах часто приводит к тому, что по соседству располагаются склады, шоу-румы, развлекательные заведения и прочие “неприятные” соседи. Хотя не всех покупателей это пугает: находятся и те, кто специально приобретает жилье в одном здании с местом работы.

Социальная инфраструктура вблизи апартаментов тоже нередко оставляет желать лучшего: вместо скверов и детских площадок рядом с апартаментами часто расположены заводы и транспортные развязки.

И хотя заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин уже заявлял о необходимости обязать компании, строящие апартаменты, возводить рядом социальную инфраструктуру, в настоящий момент ситуация не изменилась.

Как нам сообщили в Минстрое России, ведомство по-прежнему рассматривает возможность обязать застройщиков апартаментов возводить всю необходимую социальную и транспортную инфраструктуру как при строительстве квартир.

Оплата налога и коммунальных услуг

Коммунальные платежи за апартаменты придется платить в повышенном размере. В среднем их стоимость отличается от платежей за квартиры примерно на ставку НДС (18%). Более подробно разницу между тарифами на оплату электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления можно посмотреть в приведенной ниже таблице. 

Таблица. Сравнение стоимости коммунальных платежей в апартаментах и квартирах 

Вид расходов

Апартамент

Квартира

Электроэнергия

3,83 руб/кВт.ч

2,81 руб/кВт.ч1

Водоснабжение

29,91 руб/м3

26,75 руб/м3

Водоотведение

20,53 руб/м3

19 руб/м3

Отопление

1800 руб/Гкал

1440,5 руб/Гкал

Источник: компания “Метриум Групп”

Таким образом, владельцу апартаментов придется заплатить за воду на 10% больше, чем если бы он жил в квартире, за теплоснабжение – на 25%, за электричество – на 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб. за кВт в час).

По подсчетам Марии Литинецкой, ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 100 кв. м будет на 2-2,5 тыс. выше, чем за аналогичную по площади квартиру. “Однако экономия на стоимости апартаментов, которая может составлять до 2 млн руб.

, покрывает переплату за “коммуналку” на 70-80 лет вперед”, – уверена Мария.

Что касается налога на имущество, то на апартаменты он выше, чем на квартиры. В частности, в Москве максимальная налоговая ставка на квартиру составляет 0,75% от суммарной инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, умноженной на коэффициент-дефлятор, в то время как за апартаменты придется заплатить исходя из максимальной ставки налога в 2% (ст.

1 Закона г. Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 “О ставках налога на имущество физических лиц”). Учитывая, что коэффициент-дефлятор при определении налога на доходы физических лиц в 2014 году составляет 1,216 (приказ Минэкономразвития России от 7 ноября 2013 г.

№ 652 “Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год”), то при стоимости жилого помещения в 1,5 млн руб. суммарная инвентаризационная стоимость объекта, умноженная на коэффициент-дефлятор, будет равна 1,824 млн руб. (1,5 млн руб. х 1,216), ставка налога – 0,75%, а сам налог составит 11 250 руб. При стоимости апартаментов 1,5 млн руб.

ставка налога составит 2%, а сам налог – 30 000 руб. Кроме того, при исчислении налога на нежилые помещения социальные льготы не предоставляются.

Еще один минус апартаментов: при их покупке гражданин не имеет права на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (письмо УФНС РФ по г. Москве от 23 мая 2006 г.

№ 28-10/45352@ “Об имущественном налоговом вычете при приобретении помещения на праве совместной собственности”).

В то время как при покупке квартиры человек может вернуть 13% от ее стоимости (но не более чем с 2 млн руб.).

Ипотечное кредитование апартаментов

Еще в начале 2013 года редкие кредитные организации выдавали ипотеку на приобретение апартаментов, причем их программы не отличались привлекательностью (ставки от 14% до 18% годовых при 12% за квартиры) и практически не пользовались спросом.

Однако по мере появления новых объектов данного формата банки пересмотрели свое отношение к ним. Сегодня покупку апартаментов охотно кредитуют более 10 банков2. Кроме того, некоторые организации кредитуют апартаменты по программам коммерческого жилья со ставкой от 15% годовых.

“Для банка ведь главное, чтобы в случае банкротства заемщика кредитор смог реализовать залоговый объект в рамках цены приобретения.

А так как данный формат жилья в основном находится в пределах Москвы и ближнего Подмосковья, где спрос на недвижимость превышает предложение, то опасений в ликвидности этого объекта у них нет”, – заявляет Ирина Доброхотова.

Что ждет апартаменты в будущем

В конце мая 2014 года власти столицы вместе с Минстроем России объявили о разработке законопроекта, который позволит приравнять апартаменты к объектам жилой недвижимости.

Однако, как сообщили в Минстрое России нашему порталу, приравнять апартаменты к жилым помещениям пока не представляется возможным, так как большая их часть располагается в промышленных зонах, где жилищное строительство запрещено в соответствии с градостроительным законодательством. К тому же, многие апартаменты уже находятся в собственности и их нельзя ликвидировать.

“В отношении существующих апартаментов еще предстоит найти решение. Над законодательными предложениями, касающимися данного вопроса, мы работаем совместно с Правительством Москвы и Институтом экономики города”, – заявили нам в ведомстве.

“Если девелопер построил 2 млн кв. м апартаментов в Москве – значит, что на рынке они нужны.

Я считаю, что строительство апартаментов решает важные проблемы, поэтому их использование в качестве жилых помещений не нужно запрещать, а лучше изменить законодательство так, чтобы позволить людям нормально пользоваться своей собственностью”, – высказала общее мнение Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park.

Источник: https://www.garant.ru/article/567202/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.