Как перевести коммерческую недвижимость в жилую

Содержание

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую
Г. Алексеев Автор статьи

  1. Необходимые условия
  2. Порядок действий при смене статуса
  3. Стоимость перевода

Перевод коммерческой недвижимости в категорию жилой, по своей сути, аналогичен смене жилого статуса на нежилой. Только в обратном порядке. Тем не менее, он считается более сложным. И этому есть свои причины.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Дело в том, что коммерческая недвижимость легко может появиться в жилом районе. А вот наоборот – не всегда.

Если говорить проще, то не во всех случаях существует техническая возможность переоборудовать нежилое помещение таким образом, чтобы оно соответствовало нормам постоянного проживания людей.

Причинами тому служат всевозможные требования пожарной и санитарной безопасности. Для жилой недвижимости они значительно строже, чем для коммерческой.

Если перевода требует квартира в многоэтажном доме, то проблем возникнуть не должно – она и так раньше принадлежала к категории жилых помещений. Поэтому зачастую достаточно лишь стандартной перепланировки.

А вот когда здание изначально строилось не для жилья, то перевести его помещения в категорию жилых зачастую не получится.

Список требований к переоборудованию и перепланировке будет столь велик, что куда менее затратным вариантом будет продать строение в том статусе, что есть. А на вырученные деньги купить дом или квартиру.

В дальнейшем мы будем рассматривать процедуру перевода нежилой недвижимости, расположенной в многоквартирном доме, в жилую. Это наиболее распространенный вариант.

Необходимые условия

Для смены статуса обязательно выполнение ряда основных требований:

  • помещение должно быть полностью изолированным – то есть, отделено глухими перегородками от каких-либо иных помещений;
  • помещение должно располагаться в зонированной жилой территории с технически развитой инфраструктурой;
  • несущие конструкции не должны быть деформированы, иметь трещины. То есть, соответствовать эксплуатационному состоянию;
  • устройство коммуникация должно исключать риск травмирования жильцов как внутри помещения, так и на прилегающей территорию Здесь учитываются ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры дверных и оконных проемов, санитарное состояние чердаков и подвалов (если таковые имеются);
  • в помещении должны присутствовать все необходимые инженерные сети – вентиляция,канализация, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. При этом они должны соответствовать действующим санитарным нормам. Например, вентиляция кухни или санузла не может быть объединена с вентиляцией жилых комнат.
  • помещение должно быть защищено от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Недопустима также возможность проникновения талых и дождевых вод внутрь помещения.

Несоответствие этим условиям ставит крест на дальнейшей возможности перевода помещения в статус жилого.

Кроме того, есть еще два фактора, при которых изменение категории недвижимости однозначно невозможно:

  • конструкция помещения в принципе не соответствует нормам проживания;
  • помещение находится в залоге, под арестом или является предметом спора.

Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.

Порядок действий при смене статуса

Для простоты мы разделим всю процедуру по переводу помещения на несколько этапов:

  • подготовка проекта;
  • подготовка документации;
  • согласование перевода с межведомственной комиссией;
  • проведение перепланировки и переоборудования;
  • получение документов в БТИ;
  • регистрация права собственности на недвижимость.

Разработка проекта

В 99 % случаев коммерческую недвижимость перед переводом в статус жилой нужно перепланировать.

Прежде всего, это связано с тем, что внутреннее устройство объектов малого бизнеса (магазинов, парикмахерских, аптек, офисов) разительно отличается от обычной квартиры. Чтобы помещение стало пригодно для проживания в соответствии с нормами закона его нужно переоборудовать.

Если перепланировка простая (то есть, она не затрагивает несущих конструкций, инженерных сетей), то хватит эскиза. Его вы можете сделать сами на плане жилого помещения в двух экземплярах.

Но если требуется сложное переустройство, то придется обратиться в лицензированную проектно-строительную организацию, имеющую необходимые допуски.

Обратите внимание, что если перепланировка затрагивает общее имущество собственников других помещений многоквартирного дома (например, нужно демонтировать отдельный вход путем проведения работ на фасаде здания), требуется согласие соседей. Получить его можно только на основании решения собрания собственников жилья.

Подготовка документов на изменения категории недвижимости

Чтобы согласовать перевод нежилого помещения в жилое, необходимо обратиться в межведомственную комиссию. Она действует при местном муниципальном органе, отвечающим за жилфонд – департаментом жилищной политики, комитетом имущественных отношений и т.д.

Однако перед этим нужно собрать пакет документов, на основании которого будет выноситься решение по переводу:

  • поэтажный план с экспликацией (заказывается в БТИ);
  • кадастровый паспорт с техническим планом (заказывается в БТИ);
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания (купли-продажи, мены, дарения);
  • проект перепланировки помещения, разработанный лицензированной фирмой;
  • паспорта всех собственников помещения;
  • оформленная у нотариуса доверенность и паспорт поверенного (если процедуру перевода осуществляет доверенное лицо);
  • учредительные документы организации (в том случае, когда собственником выступает юридическое лицо).

Помните, если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то можно не готовить техническую документацию из БТИ и правоустанавливающие бумаги. Межведомственная комиссия должна самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Но, как показывает практика, во избежание недоразумений собственнику лучше продублировать действия муниципалитета и собрать пакет документов.

Обращение в муниципальный орган

Следующим шагом станет ваше обращение в межведомственную комиссию местной администрации, которая занимается изменениями статуса недвижимости.

По приходу туда всем собственникам нужно будет в двух экземплярах написать заявление на перевод нежилого помещения в жилое. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

С появлением в городах многофункциональных центров заявление можно подать и там. Однако перед этим удостоверьтесь, что ваш МФЦ точно осуществляет такую деятельность – списки услуг в разных муниципалитетах могут отличаться.

После подачи заявления вам выдадут расписку о его приеме. Решение о смене статуса недвижимости рассматривается в течение 45 дней. После этого в случае положительного заключения вам выдадут протокол или уведомление межведомственной комиссии.

Этот документ и будет являться официальным разрешением на перевод.

В случае отказа в уведомлении должна быть его причина. Если ее нет, то такая бумага считается ничтожной. Отрицательное решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев.

Проведение перепланировки

Если нежилому помещению нужно переустройство, то именно им вы займетесь после получения согласия от муниципалитета. Раньше его начинать делать нет смысла: даже если проект разработан профессионалами, никто не застрахован от отказа на перевод недвижимости в категорию жилых.

После завершения всех работ необходимо пройти стандартную процедуру приемки работ. Вы извещаете муниципалитет об окончании перепланировки и ждете приемочную комиссию. Как правило, в нее входят также представители государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора, которые проверяют квартиру на соответствие требованиям своих ведомств.

После проверки будет составлен акт, который подтвердит, что помещение удовлетворяет все нормы закона. Если же при перепланировке были допущены существенные нарушения, то члены комиссии составят предписание, в котором укажут на недостатки и установят сроки их исправления.

Получение документов в БТИ

Далее следует обратиться в бюро технической инвентаризации, которое на основании акта приемки, проекта и правоустанавливающих документов должно разработать новую техническую документацию помещения, уже ставшего по факту жилым.

Вы подаете заявления и платите госпошлины за следующие документы:

  • поэтажный план;
  • экспликация;
  • кадастровый паспорт с техническим планом.

Срок изготовления бумаг составляет 10 дней.

Регистрация права собственности

Последним этапом перевода нежилого помещения в жилое станет обращение в Росреестр для получения нового свидетельства права собственности.

Все собственники помещения должны написать заявление установленного образца, к которому прикладывается следующий набор документов:

  • паспорта РФ;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания
  • протокол межведомственной комиссии;
  • кадастровый паспорт с техническим планом;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • учредительные документы (если собственник – юрлицо);
  • квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности.

В течение 10 рабочих дней Росреестр обработает ваши документы и выдаст новое свидетельство о регистрации права. В нем будет указан и новый статус помещения. На этом процедуру перевода коммерческой недвижимости в жилую можно считать завершенной.

Стоимость перевода

Одним из главных вопросов, встающим перед владельцем недвижимости, является цена смены статуса. Конкретную сумму назвать мы не сможем, так как она строго индивидуальная для каждого случая.

Однако следует упомянуть два момента.

  1. Перевод нежилого помещения в жилое не требует оплаты разницы в цене (в отличие от перевода жилой недвижимости в нежилую). Это связано с тем, что стоимость коммерческой недвижимости, как правило, выше жилой. При смене категории кадастровая стоимость не увеличивается – значит и доплачивать не надо.
  2. Тем не менее, в большинстве случаев перевод требует перепланировки. Которая тоже стоит денег. Часто именно переустройство помещения «съедает» наибольшую часть средств.

В целом же вам предстоят следующие расходы:

  • разработка проекта перепланировки (ее стоимость может сильно варьироваться и влиять на общую сумму);
  • кадастровый паспорт с техпланом в БТИ – от 900 рублей;
  • поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей;
  • госпошлина за повторную регистрацию права собственности – 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для организаций;
  • расходы на услуги нотариуса (для оформления доверенности, если вы действуете через поверенного) – от 700 рублей.

В целом порядок перевода нежилого помещения в жилое не слишком сложен. Но он требует учитывать огромное количество требований пожарной безопасности, санитарных норм. А также быть крайне внимательным к технической документации на помещение. Немаловажна и общая затратность. Поэтому прежде чем заниматься сменой статуса недвижимости, хорошенько обдумайте выгоду этой процедуры.

Источник: https://www.pravometr.ru/smena-statusa-nedvizhimosti-perevodim-nezhiloe-pomeschenie-v-kategoriyu-zhilyh.html

Перевод коммерческой недвижимости в разряд жилой: правила и спорные моменты

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую

Перевести коммерческую недвижимость в фонд жилого помещения означает полностью изменить целевое назначение такого строения. И, прежде чем заняться этим сложным процессом, необходимо понимать, что собой представляет коммерческая недвижимость и к чему приведет изменение ее статуса.

статьи:

Суть изменения статуса недвижимости

Суть изменения статуса коммерческой недвижимости и перевод ее в раздел жилой, по своему смыслу практически не отличается от перевода жилого здания в разряд нежилого.

Но есть и свои нюансы: в жилом районе коммерческое здание может появиться, а наоборот — намного сложнее: не всегда существует чисто техническая возможность сделать здание пригодным к проживанию.

Нормы проживания людей (куда включаются требования безопасности: санитарной, пожарной и других) намного строже для этого вида жилья. Список требований к переоборудованию достаточно обширен — и иногда проще реализовать имеющуюся недвижимость в том статусе, в котором она состоит, а вырученные деньги вложить по необходимости.

Сейчас, в связи с изменением ситуации на рынке недвижимости и повальным возвращением коммерческим строениям (как правило, квартирам на первых этажах) своего былого жилого статуса у владельцев такой недвижимости появилось множество вопросов.

Понятие недвижимости коммерческого фонда

Прежде, чем разбираться с тонкостями изменения статуса помещения, следует понять, что же собой представляет недвижимость коммерческого фонда. К ней относятся сооружения, земельные участки, а также здания и их части, используемые для извлечения коммерческой прибыли или дохода.

К объектам, относящимся к такой недвижимости, закон причисляет:

  • Торговые объекты (торговые центры, точки продажи, магазины и другие помещения).
  • Офисные помещения (административные здания, бизнес центры, нежилые помещения на первых этажах).
  • Промышленные здания.
  • Складские помещения.
  • Парковки (таким статусом обладают и гаражи, а также стоянки).
  • Здания отельного фонда.

Все особенности переоформления и изменения статуса недвижимости (и не имеет значения, коммерческой или жилой) четко прописаны в законодательстве нашей страны, а именно, в Жилищном Кодексе. Здесь вы найдете и порядок, и сроки, и перечень документации.

Условия изменения статуса недвижимости из коммерческой в жилую

Для того, что бы иметь возможность изменить статус имеющейся у вас недвижимости вам необходимо выполнить ряд условий, обозначенных законом:

  1. Изоляция помещения — недвижимость должна быть отделена перегородками.
  2. Наличие зонированной территории жилого типа и развитой инфраструктуры.
  3. Целостность несущих конструкций (отсутствие деформаций, других изменений, трещин).
  4. Исключение риска для травм — это касается как внутреннего состояния, так и прилегающей территории помещения.
  5. Наличие необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, вентиляция, теплообменная сеть, электричество, канализация и другие) и их четкое соответствие санитарным требованиям.
  6. Защита от проникновения воды и утечек.

В связи с этим при переводе недвижимость в жилой фон вам не обойтись без следующих действий:

  • обеспечение требуемых законодательством и санитарными нормами инженерных коммуникаций в помещении,
  • проверка несущих конструкций и устранение проблем в случае обнаружения,
  • оборудовать коммуникации,
  • установить устройства, обеспечивающие защиту от утечки воды.

Документы, необходимые для изменения статуса недвижимости

Для перевода помещения из одного фонда в другой собственнику такого помещения потребуется предоставить набор документации в органы самоуправления:

  • Технические данные о помещении (план) с описанием.
  • Заявление соответствующей формы.
  • Планировка здания — если оно насчитывает больше, чем 1 этаж.
  • Оригиналы правоустанавливающих документов (или их нотариально заверенные копии).
  • Проект необходимой перепланировки (если это входит в требования закона).

Законодательные акты (в частности, статья 23 Жилищного Кодекса) указывает четкий перечень данных документов, но это не отменяет ситуации, когда при рассмотрении заявки возникнет потребность предоставления и других актов.

Запрет на изменение статуса недвижимости

В ЖК содержится требования, которые указывают невозможность перевода недвижимости из одного фонда в другой при некоторых условиях — точнее, их несоблюдении.

Статья 22 прямо указывает четкие требования, предъявляемые к помещениям жилого фонда, и несоблюдение этих требований делает перевод помещения попросту невозможным.

Итак, невозможно изменить статус помещения, которое:

  • Ограниченно в праве распоряжения, т.е. состоит в залоге, ипотеке либо уже сдано в аренду, обременено правами третьих лиц (временно или постоянно).
  • Непригодно для проживания — т.е. не соответствует требованиям и нормам.
  • Помещение уже является жилым.

Этапы перевода недвижимости из коммерческой в жилую

После подачи заявления и всех документов они рассматриваются 45 дней (не дольше) — и принимается решение. После принятия соответствующего решения уполномоченная организация выдает документ об этом заявителю — и о принятии такого решения уведомляются все собственники соседних помещений.

Это делается для получения их разрешения в случае необходимости проведения каких-либо работ по переустройству объекта. После проведения всех необходимых изменений и оформления соответствующего акта о приемке комиссией, который направляется в органы специального учета (кадастрового).

И данный документ завершает перевод помещения, в результате чего оформляется паспорт помещения (кадастровый) и вносятся соответствующие изменения в ЕРПН. Результатом перевода становится получение повторного правоустанавливающего Свидетельства — документа о праве собственности.

сюжет расскажет, что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/perevod-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-razryad-zhiloj-pravila-i-spornye-momenty.html

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую

На рынке недвижимости Москвы наблюдается новая массовая тенденция: в противовес повальному переводу квартир в статус нежилой коммерческой недвижимости несколько лет назад сейчас наблюдается стремление перевести помещения для бизнеса в жилые. О том, можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую и что для этого необходимо сделать, пойдет речь.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость – это нежилой фонд зданий, помещений и земельных участков, которые эксплуатируют, получая коммерческую прибыль. Довольно часто такие помещения занимают цокольные и первые этажи многоквартирных домов.

В любом случае, закономерно возникает вопрос: можно ли перевести эти нежилые объекты в жилые, официально сменив статус? Если коротко, ответ – да. Это сделать вполне реально, но нужно понимать, что для этого потребуется соблюсти ряд требований.

Кроме того, ответ городских властей может быть положительным или отрицательным.

Какую коммерческую недвижимость будет реально перевести в жилую? Коммерческие объекты могут быть самыми разными по назначению:

  • торговые  – площадки, павильоны, магазины;
  • офисные –  здания, административные помещения, офисы, занимающие первые этажи домов;
  • склады, производственные и промышленные объекты;
  • рестораны, гостиницы, кафе, столовые.

Алгоритм действий, чтобы перевести нежилое помещение в жилой фонд, регламентирован и прописан в Жилищном кодексе и имеет свои законодательные этапы и требования.

Как перевести нежилой фонд в жилой

Чтобы можно было законно перевести коммерческую недвижимость в фонд жилья в Москве, необходимо обратиться в Департамент городского имущества и оформить заявку на перевод. Есть возможность оставить заявку и в электронном виде.

Однако чтобы заявку могли удовлетворить, необходимо разработать проект переустройства, ведь к помещению, в котором могут жить люди, гораздо больше требований по гигиене, санитарии и строительным параметрам, чем  к складским или торговым строениям.

В расчет берутся высота потолков, солярность, наличие вентиляции и шумоизоляции, противопожарные требования, подведение и рабочее состояние всех коммуникаций, безопасность строения для жизни людей. Проект переустройства жилых помещений должен соответствовать правилам и включать в себя:

  • оборудование всеми коммуникациями, причем обустроить их необходимо так, чтобы они были безопасны в использовании;
  • устранение неисправностей и возможной деформации несущих конструкций;
  • оборудованные датчики и устройства защиты от течи – снега и дождя;
  • изоляцию помещений перегородками;
  • соответствие всех инженерных сетей нормам СанПина.

Нужно отметить, что проект переустройства должен быть реализован после положительного ответа Департамента городского имущества Москвы при наличии у владельца официальных документов на право собственности и отсутствии всякого рода обременений (строения не должны быть в залоге или аренде).

Чтобы перевести помещения из нежилой недвижимости в жилую, в Департамент необходимо будет подать полный список документов, начиная от заявления о необходимости перевести из одного вида в другой, заканчивая планом переустройства и всеми документами на право владения. Список документов может быть дополнен в зависимости от вида нежилых строений, высотности и требуемой перепланировки.

Условия и механизм перевода нежилых помещений в жилые

Есть условия, при которых перевести один вид в другой будет просто невозможно. В первую очередь, это касается объектов, которые находятся в ипотеке в качестве залога или сданы в аренду с официальным договором, либо когда права на коммерческие объекты у физического лица временные, а не постоянные.

Решение о том, чтобы перевести нежилую недвижимость в жилой фонд, принимается  в течение 45 дней, и еще 3 дня дается на оформление сертификата о решении. Получив сертификат, можно приступать к перепланировке и переустройству помещений согласно утвержденному проекту.

После проведения всех строительных работ и подписания акта приемки со стороны администрации города, пожарной службы и СанПина, можно оформлять новый кадастровый паспорт и вносить изменения в ЕРПН (это займет 20 дней в общей сложности).

Только пройдя все эти этапы, можно получить новое свидетельство о праве собственности на объекты для бизнеса, которая перестает быть таковой.

Подробную консультацию о ипотечном кредитовании на коммерческую недвижимость можно получить в Банке финансовых решений «Бинкор». Финансовые специалисты компании всегда готовы объяснить все тенденции рынка жилья  столицы, подобрать подходящий объект, оценить и проверить его юридическую чистоту и подготовить полный пакет документов для госрегистрации прав собственности.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be97a2c59943500aea990bb/mojno-li-perevesti-kommercheskuiu-nedvijimost-v-jiluiu-5d4562ffc49f2900ad49849b

Перевод помещения из разряда коммерческого в жилое

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую

В современном мире популярным стала покупка недвижимости на 1 этажах жилых домов с последующей ее переделкой в коммерческое предприятие. Также часто встречаются ситуации, когда владельцы коммерческих организаций хотят перевести свою собственность в статус жилого здания. Все особенности проведения таких процессов прописаны в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Определение, различия и направления помещений

Согласно ст.15 и ст.16 Жилищного кодекса РФ недвижимость имеет следующие определения:

  1. Жилая недвижимость – частные или многоквартирные дома. Пригодные для постоянного проживания в них, а также находятся в государственной, муниципальной или частной собственности как физических, так и юридических лиц.
  2. Коммерческая недвижимость – разнообразные здания или их части, которые используются для постоянного получения прибыли или коммерческого дохода.

Предупреждение

Цель эксплуатации здания – использование его по назначению: жилое – для постоянного проживания, а коммерческое – для получения прибыли.

Основными формами различия считаются:

  1. невозможность постоянного проживания в коммерческом помещении из-за его принадлежности к нежилому фонду;
  2. узкое инвестиционное направление в коммерческую недвижимость;
  3. окупаемость коммерческой недвижимости, которая в среднем занимает от 5 до 7 лет;
  4. покупка коммерческих помещений – довольно редкое явление. На сегодняшний день чаще пользуются арендой такого имущества.

Использование недвижимости не по назначению

Важно знать, что целенаправленное применение жилого помещение в качестве коммерческого, или наоборот, является нарушением законодательства.

Исключением из этого правила можно считать занятия индивидуального предпринимателя профессиональной деятельностью, к примеру, репетиторство, адвокатская практика и подобное. Но для осуществления этих действий, должен быть учтен ряд правил:

  • нет нарушения интересов и прав остальных жильцов;
  • предпринимателем соблюдены требования пожарной, санитарно-гигиенической безопасности, не нарушаются правила пользования жилой зоны и подобные условия;
  • предпринимателем не осуществляется производственная деятельность.

Причины и последствия, вызванные несоблюдением закона

Жилые помещения предназначаются только для проживания в них собственников, членов их семей или съемщиков жилья. Несоблюдение правомерного использования помещения может нести ряд последствий. А именно:

  • штраф;
  • при нецелевом применении жилого помещения собственником и нарушении прав других жильцов, владелец имущества может быть лишен всех прав на владения недвижимостью;
  • при нарушении правил юридическим лицом, касательно содержания и перевода жилого помещения в коммерческое, предусмотрен штраф.
  • при постоянном проживании в нежилом помещении людей, предусмотрен административный штраф за несоблюдение санитарно-эпидемиологических требований.

Штраф может быть следующим:

  1. Юридическому лицу в размере 10-20 тысяч рублей или остановка его деятельности сроком на 90 дней.
  2. Индивидуальному предпринимателю в размере 1-2 тысяч или принужденное приостановление деятельности на 3 месяца;
  3. Физическому лицу в размере от 500 до 1000 рублей.

Перевод жилого помещения в коммерческую недвижимость

Перевод помещения жилого фонда в коммерческую недвижимость сопровождается рядом обязательных условий:

  • Расположение квартиры на 1 этаже здания. При расположении объекта вышеуказанного уровня необходимо подтверждение того, что все нижерасположенные помещения относятся к нежилому фонду.
  • Переводится вся площадь объекта, а не какая-то отдельная его часть.
  • Наличие возможности проведения отдельного входа в помещение.
  • При размере помещения, превышающего 100 кв. м., необходимо наличие запасного выхода.
  • У помещения не должно быть обременений, или оно не должно быть арестовано.
  • Аварийность, реконструкция, капитальный ремонт и прочее препятствуют переходу объекта из одного статуса в другой.
  • Все прописанные в квартире лица должны быть выписаны из нее.
  • Планировка помещения должна соответствовать закону.

Получение разрешения

За получением разрешения собственнику необходимо обратиться в отдел местного самоуправления или в МФЦ. Обращение сопровождается заявлением и полным пакетом требуемой документации.

Сбором документов может заниматься как сам собственник, так и его доверенное лицо. Перечень документации состоит из:

  • документа о правах собственности;
  • паспорт;
  • план помещения, оставленный поэтажно, и экспликация;
  • технический паспорт помещения;
  • справка из ЖЭУ, в которой содержатся сведения о других помещениях, расположенных на этом этаже;
  • согласие остальных собственников квартир данного здания;
  • заключение надзора пожарной безопасности, в котором должно быть подтверждение соответствия недвижимости пожарным требованиям;
  • заключение санитарно-эпидемиологической службы;
  • техническое заключение, выданное управляющей компанией;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных в помещении лиц;
  • проект, разработанный для переустройства помещения.

Отказ в переводе статуса

Причинами для отказа в переводе жилой недвижимости в коммерческую могут стать следующие факторы:

  • выписка из домовой книги неверная, кто-то еще числится прописанным по указанному адресу;
  • нет возможности осуществить отдельный вход;
  • здание подлежит капительному ремонту, реконструкции или сносу;
  • отрицательное решение совета собственников дома;
  • несоответствие пожарным и санитарным нормам.

Стоимость процедуры

Размер стоимости услуг варьируется от индивидуальных особенностей каждого дела. В среднем, каждый платеж равен:

  • проект перепланировки – от 1000 руб. за 1 кв. м.;
  • поэтажный план – от 1200 руб.;
  • тех. паспорт и план – от 900 руб.;
  • госпошлина – 350 руб.;
  • помощь нотариальной конторы – от 700 руб.

Перевод недвижимости в жилой фонд

Для перевода объекта из нежилого в жилой фонд, он должен соответствовать следующим требованиям:

  • изоляция помещения, наличие оконных и дверных проемов;
  • наличие отопления, канализации, водоснабжения, электричества и капитальных стен;
  • соответствие нормам, установленным для жилых помещений.

Подача обращения

Подавать обращение на перевод следует в межведомственную комиссию, которая и вынесет решение относительно заявления. Обращение сопровождается списком документов:

  1. паспорт;
  2. документы, подтверждающиевладениесобственностью;
  3. проект перепланировки;
  4. заключение всех инстанций;
  5. поэтажный план, экспликация и план с описанием;
  6. юридическим лицам также потребуются учредительные документы.

Срок получения решения

Ожидание выноса решения занимает также порядка 45 дней. Межведомственная комиссия выдает протокол, в котором указано их согласие на перевод недвижимости или же отказ.

Отказ может быть вызван следующим:

  • ограничения в праве распоряжения;
  • непригодность для проживания;
  • отсутствие инженерных сетей и инфраструктуры;
  • расположенность объекта относительно черты города.

Стоимость услуг

Общий размер всех расходов на перевод имущества составляет порядка 200000 рублей, но он меняется в зависимости от индивидуальных особенностей каждого объекта. Самым дорогостоящим из всего списка является план.

Внимание!

Просто отменить перевод статуса объекта невозможно. Для отмены решения комиссии необходимо проходить всю процедуру заново.

Период перевода коммерческого имущества в жилое и наоборот занимает много времени и средств. Поэтому перед началом процесса следует все хорошо обдумать и рассмотреть со всех сторон. Если же все-таки собственник готов пройти все процедуры, ему предстоит долгий путь, требующий терпения и наличие запаса денежных средств.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/perevod-pomeshheniya-iz-razryada-kommercheskogo-v-zhiloe.html

Для жизни, а не работы: можно ли перевести нежилое помещение в жилое и как это сделать?

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую

Часто бизнесмены выкупают квартиры на первых этажах домов, переводят их в нежилой фонд для ведения предпринимательской деятельности. Но нередки ситуации и когда коммерческую недвижимость нужно переоформить в дом, пригодный для постоянного проживания. Этот процесс состоит из ряда этапов, имеет свои особенности. Полезно знать, как перевести нежилое помещение в жилое.

Можно ли коммерческую недвижимость сделать жилой?

Нежилыми считаются объекты коммерческой и вспомогательной направленности. К ним относятся площадки для торговли и производства, флигели домов, чердачные помещения.

Использовать коммерческую недвижимость как жилую запрещено законом. Поэтому, если имеется производственная площадка или склад, хочется сделать из него многоквартирный дом, общежитие или дуплекс, то нужно заняться изменением статуса постройки.

В некоторых случаях изменение статуса объекта является невозможным. Нужно учитывать, что частные дома, которые расположены за чертой города и закреплены за землями сельскохозяйственного назначения, переоформлению в жилые помещения не подлежат. Также не получится изменить статус здания, находящегося в собственности третьих лиц.

В остальных случаях процедура оформления недвижимого коммерческого имущества в жилое возможна. Для перевода объекта в жилое помещение, скорее всего, потребуется его преобразовать. Перепланировку необходимо согласовывать с государственными структурами.

По Жилищному кодексу РФ, переустройством называются любые вмешательства, в результате которых изменяется технический план здания.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую, зависит от ряда факторов. Например, если собственник функционирующего завода решит изменить статус отдельного цеха, то разрешение ему на это выдано не будет. Это связано с тем, что повышенный уровень шума и загрязненный воздух не соответствуют санитарным нормам.

Перевод нежилой недвижимости в жилую возможен в случае смены целевого назначения сооружения. Во внимание принимается состояние помещения, его местонахождение.

Условия изменения статуса

Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой определяется в каждом случае индивидуально. Помещение должно отвечать ряду требований.

Условия изменения статуса объекта приведены ниже:

  • наличие у собственника помещения желания изменить его статус;
  • согласие совладельцев объекта на перевод его из нежилого в жилой фонд;
  • отсутствие обременений на помещении. Допустим, склад был приобретен в кредит. Чтобы сделать из него жилой дом, надо сначала погасить задолженность;
  • наличие и исправность всех коммуникаций, необходимых для комфортного проживания. Должно быть проведено отопление, холодная и горячая вода, электроэнергия, газ;
  • наличие безопасной прилегающей территории. Важно, чтобы все подъезды и подходы были свободными и доступными;
  • здание должно быть в хорошем состоянии. Если оно ветхое, осыпается, то перевести его в жилое помещение не получится;
  • постройка должна находиться в черте города среди прочих жилых объектов;
  • соответствие помещения всем санитарным и техническим нормам, требованиям пожарной безопасности.

Как переоформить помещение, здание?

Вопрос, как оформить нежилое помещение в жилое, возникает у многих людей, имеющих в собственности неиспользуемый склад или производственную площадку. Процедура смены статуса объекта достаточно продолжительная, хлопотная.

Порядок и условия перевода здания из нежилого в жилое определен Жилищным кодексом России, в частности, статьями №22—24 данного нормативно-правового документа. Переоформление назначения помещения проводится по особому алгоритму.

Собственнику недвижимого объекта нужно пройти ряд таких этапов:

  • экспертная оценка сооружения. Выполняется независимыми специалистами. Дает понять, возможно ли изменение статуса помещения;
  • разработка проектной документации. Дом должен отвечать всем требованиям. Проект отдается на проверку в государственные структуры, которые занимаются подобными вопросами;
  • проведение перепланировки в соответствии с разработанным и утвержденным проектом;
  • организация проверки сооружения на предмет соответствия всем требованиям и нормам. В состав комиссии входят представители Роспотребнадзора, местной администрации, пожарного контроля. В результате обследования комиссия выдает собственнику объекта акт о том, что помещение пригодно либо не подходит для проживания;
  • оформление нового техпаспорта на недвижимое имущество;
  • сбор документов для изменения статуса помещения;
  • подача заявления на перевод здания из нежилого в жилое;
  • получение разрешения. Представляет собой документ, в котором указано, что помещение соответствует всем нормам и правилам и является жилым;
  • внесение необходимых изменений в Росреестр;
  • получение новых документов на объект.

Срок получения решения составляет 45 дней после обращения.

Куда обращаться?

Вопросами изменения статуса помещений занимаются органы местного самоуправления. В мегаполисах с заявлением о переводе нежилой постройки в жилую нужно обратиться в территориальную администрацию, Департамент городского хозяйства или Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности.

В небольших городах заявку подают в исполнительные и районные органы. Например, в Москве вопросы переоформления статуса объекта рассматривают в департаментах жилищной политики и жилищного фонда, проектирования и согласований.

Для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости нужно обратиться в Росреестр. Также можно посетить Многофункциональный центр. Данная структура является посредником между Росреестром и гражданами страны.

Как правильно написать заявление?

На государственном уровне бланк заявления об изменении статуса помещения не утвержден. Тем не менее, в свободной форме такой документ лучше не составлять. В госструктурах, которые занимаются переоформлением помещений, имеется конкретный образец заявления.

Как правило, документ содержит такую информацию:

  • данные адресанта и адресата;
  • сведения о недвижимом имуществе;
  • цель использования здания;
  • адрес расположения объекта;
  • прилагаемые документы;
  • ссылки на статьи Жилищного кодекса России;
  • дата и подпись заявителя.

Пример составления может отличаться в зависимости от региона. Поэтому следует запрашивать шаблон заявления при обращении в государственную инстанцию.

Образец заявления об изменении статуса помещения можно скачать здесь.

Какие документы нужны?

Планируя перевод помещения из нежилого в жилое, надо заранее подготовить пакет документов. Какие именно бумаги потребуются, рекомендуется узнать в госструктуре, которая занимается переоформлением статуса зданий.

В стандартный комплект документов входит:

Дополнительно могут потребоваться:

  • проект перепланирования помещения;
  • нотариально заверенное согласие собственников объекта;
  • доверенность.

Сроки и стоимость

На сбор пакета документов, разработку проекта и перепланировку может уйти от 3-4 недель до нескольких лет. Все зависит от объема работ, которые нужно провести, чтобы подготовить здание для постоянного проживания. Далее процесс идет быстрее.

Решение об изменении статуса выдается спустя 45 дней после подачи заявления. Внесение изменений в Росреестр занимает около двух недель. На получение новых документов (выписки из ЕГРН и т.п) уходит около 3-5 дней. Цена перевода коммерческого помещения в жилое может варьироваться в широких пределах.

Затраты будут касаться:

  • перепланирования;
  • уплаты госпошлины;
  • получения новых документов.

Стоимость реконструкции зависит от масштабов переделки помещения. Цена разработки проекта может достигать 1000 рублей за квадратный метр. Составление и получение нового технического паспорта в БТИ обойдется в сумму от 1000 до 3000 рублей. За кадастровые и прочие выписки придется заплатить еще 350-700 рублей.

Государственная пошлина за внесение необходимых изменений в Росреестр составляет 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для предприятий. Если гражданин решил воспользоваться услугами нотариуса и прочих специалистов, то дополнительно придется отдать еще 700-2000 рублей. Точную стоимость изменения статуса жилья назвать сложно.

Если изначально постройка соответствовала всем нормам, никаких перепланировок проводить не нужно, то затраты могут ограничиться 3000-5000 рублями. В случае серьезных изменений придется потратить немалую сумму. Цена переоформления коммерческой недвижимости в жилую может исчисляться в сотнях тысяч и более рублей.

Сложно ли осуществить процедуру самостоятельно?

Процедура изменения статуса помещения является хлопотной, продолжительной. У человека, который раньше не сталкивался с решением подобных вопросов, могут возникнуть сложности. Допущение ошибок в проектной документации, отсутствие нужных бумаг могут привести к получению отказа в переоформлении здания.

Чтобы избежать или уладить проблемы, рекомендуется обращаться за помощью к юристам. Услугу специалисту придется оплатить. Но эти затраты будут не такими существенными, чем в случае решения вопросов самостоятельно.

Таким образом, законодательство РФ не запрещает переводить коммерческую недвижимость в жилую. Но важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям и нормам. Для изменения статуса постройки нужно обратиться в органы местного самоуправления. Внесение изменений в реестр недвижимости осуществляется через Росреестр либо МФЦ.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/oformlenie/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.