Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость

Содержание

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость

Замена целевого назначения жилой недвижимости на нежилую и наоборот проходит в порядке, предусмотренном главой 3 ЖК РФ. Эта процедура довольно хлопотная и дорогая.

Кроме того законодатель выдвигает особые критерии, которым должен соответствовать объект, подвергаемый изменениям.

Перед тем, как перевести жилой дом в нежилое помещение, нужно определить, с какой целью будет использоваться недвижимость и выгодно ли это с экономической точки зрения.

Определение жилплощади

Согласно ст. 15 ЖК жилье — это изолированное недвижимое имущество, которое можно использовать для постоянного проживания. Такие помещения должны отвечать особым санитарным и техническим предписаниям, например, быть оборудованы инженерными системами для электроосвещения, водоснабжения и водоотведения, отопления и вентиляции.

С точки зрения законодателя проживать можно в жилых домах, квартирах, их обособленных частях, а также в отдельных комнатах. При этом использовать жилплощадь для организации промышленного производства или для предоставления гостиничных услуг запрещено.

Причины изменения целевого назначения

На практике встречаются разные причины, по которым с особняка хотят сделать нежилое здание.

Но чаще всего это нужно либо для организации бизнеса, либо для ведения сельского хозяйства или обустройства придомовой территории.

Например, старое сооружение, в котором уже давно никто не живет, можно отдать под магазин, переоборудовать под сарай, баню, офис или спа-салон.  Все зависит от локации постройки и возможностей собственника или арендатора.

При этом если владелец перевел старый дом в сарай и завел небольшое хозяйство для собственных нужд, никаких дополнительных расходов это не предполагает. Однако в случае использования такого имущества в коммерческой деятельности, придется платить налоги на прибыль.

Важно! Согласно п. 2 ст. 17 ЖК РФ гражданин вправе использовать свое жилье для профессионального труда или предпринимательства, если это не затрагивает права и интересы соседей.

Объекты, назначение которых разрешено менять

Перевести особняк или квартиру в офис или магазин возможно, если помещение отвечает ряду требований. Однако если речь идет о целом доме, это может значительно упростить процедуру. Законодатель в ст. 22 ЖК установил перечень условий, без соблюдения которых присвоение нового целевого назначения не допускается:

  1. Перевод недвижимости из одной категории в другую вправе провести только собственник или уполномоченное им лицо.
  2. Организация отдельного входа — клиенты не должны заходить в парикмахерскую или ателье через подъезд.
  3. Переводимое помещение не используется владельцем или третьим лицом для проживания, прописанные субъекты обязаны сняться с учета по данному адресу.
  4. Объект не может относиться к наемному социальному жилью.
  5. Запрещено переводить в другую категорию часть объекта, например, выделить под офис только одну комнату.
  6. Не допускается изменение, если помещение обременено правами третьих лиц, в том числе арестами суда или приставов, банковской ипотекой.
  7. Если предметом смены назначения выступает квартира, она должна размещаться либо на первом этаже, либо выше, но при условии, что ниже также находится коммерческая собственность.

Частный жилой дом или апартаменты в МКД запрещено переоборудовать в религиозные центры.

Кроме этого клуб на первом этаже или ресторан на соседнем нежилом участке не может нарушать законные права на нормальную санитарную обстановку проживающих рядом граждан.

Во внимание принимается уровень шума, свободный доступ к общедомовым системам, наличие сторонних запахов, ситуация с отходами и многое другое.

Важно! Если при оформлении другого статуса необходима перепланировка, нужно обеспечить соблюдение будущих характеристик объекта техническим, строительным параметрам, нормам противопожарной безопасности.

Документация

Тем, кто интересуется, как перевести жилище в магазин или мастерскую, стоит начинать с визита в местную администрацию. Там подскажут, не относится ли дом к архитектурным, культурным ценностям или к аварийному жилфонду. Ведь если здание подпадает под одну из этих категорий, получить одобрение чиновников не удастся.

В муниципалитете также проинформируют относительно требуемого пакета документации. Подготовка всех необходимых бумаг — это важный этап. Если не представить обязательную справку, можно получить законный отказ.

Список документов, которые нужны для переоформления, установлен в ст. 23 ЖК. Собственнику жилья следует собрать комплект, состоящий из:

  • заявления;
  • правоустанавливающих бумаг или их нотариально заверенных копий;
  • плана, техпаспорта помещения;
  • поэтажного плана МКД, если объектом выступает квартира;
  • проекта переустройства или перепланировки, если такие манипуляции необходимы для полноценного использования недвижимости;
  • протокола общего собрания собственников МКД;
  • одобрения каждого соседа, занимающего примыкающие апартаменты.

Соседское согласие оформляется письменно в произвольной форме. Обязательно указывается полное имя, адрес и паспортные данные подписанта.

Важно! Чиновники не вправе требовать от заявителя предоставления бумаг, не предусмотренных в ЖК РФ.

Алгоритм действий

Весь процесс перевода можно разбить на пять этапов. Если меняется назначение квартиры, добавляется несколько дополнительных стадий. В случае с особняком некоторые из шагов можно пропустить.

Проведение общего собрания

Сборы уполномочены принимать решение при наличии кворума — минимально достаточного количества участников. Если в МКД один подъезд, требуется присутствие собственников, обладающих не менее ⅔ от общего числа .

Если подъездов несколько, кворум собирается при наличии совладельцев, обладающих 50% . Но в эти 50% обязательно должны входить владельцы из подъезда, где расположен переводимый объект, владеющие не менее ⅔ от всех .

При этом голоса подсчитываются исходя не из количества голосующих, а от площади их собственности. На обсуждение выносится не только задуманная перепланировка, но и будущее назначение недвижимости.

В любом случае, чтоб двигаться дальше, нужен позитивный вердикт совладельцев.

Решение считается принятым, если за него проало большинство участников (в том числе большинство именно по тому сектору, где проходит перевод).

По итогам ания составляется протокол. Лучше подготовить сразу несколько экземпляров, один — для администрации, второй — для управляющей компании.

Согласие соседей

Хозяева примыкающих квартир дают отдельное согласие. Отсутствие возражений ближайших соседей — императивное требование.  Примыкающими признаются помещения, которые имеют общую стену с переводимым объектом, а также расположены непосредственно над или под ним.

Обеспечение соответствия установленным параметрам

Заявитель обязан обеспечить соблюдение в новой торговой точке или кофейне правил пожарной безопасности, установить надлежащую звукоизоляцию и вентиляцию, при необходимости — организовать зону отгрузки товара и другое. Особое внимание требуется уделить сооружению отдельного входа. Если для этого нужно переоборудовать фасад, придется просить одобрения у всех жильцов-собственников.

Подача документов

После того, как разрешения получены, заявка и приложения подаются в городскую администрацию. В некоторых регионах функционируют департаменты городского имущества или другие специализированные отделы. Направить обращение можно и через МФЦ.

Вопрос:

В течение какого периода рассмотрят мое заявление?

Ответ:

Согласно п. 4 ст. 23 ЖК чиновники обязаны принять решение не позднее 45 дней с момента обращения. Отказ разрешается обжаловать в судебном порядке.

Регистрация изменений

После одобрения муниципалитета нужно изготовить новый техплан. Документ заказывают у кадастрового инженера. План выполняется в электронном формате и заверяется электронной подписью исполнителя. Техническая документация направляется в Росреестр, где в 15-дневный срок осуществляется регистрация присвоения нежилого статуса.

Стоимость

Каждого хозяина, решившего сменить назначение своего имущества, интересует, сколько стоит реализация подобного плана. Итоговая сумма зависит от цен на проектные, строительные работы и оформление технических бумаг, стоимости услуг нотариуса. Как, правило, даже при минимально низких расходах придется выложить несколько сотен тысяч рублей.

Заключение

Закон разрешает перевести жилое помещение в коммерческую недвижимость. Однако для этого необходимо пройти несколько отдельных этапов. При этом существуют ограничения, при наличии которых перевод невозможен. Обращаться необходимо непосредственно в местную администрацию. Документы можно также направить через МФЦ.

Источник: https://semyahelp.ru/zhilishchnoe-pravo/zhkkh-i-zhku/kak-perevesti-zhiloe-pomeshchenie-v-nezhiloe

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость

ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

  • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
  • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

  • Гараж и автостоянка.
  • Автозаправочная станция.
  • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

  • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
  • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
  • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
  • Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Возможность и условия перевода

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

С публичными слушаниями

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Порядок процедуры

Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

Подробнее читайте в тематической статье.

При смене на вспомогательный вид

Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

На условно-разрешенную коммерческую цель

Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

Причины отказа

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

  • Ненадлежащего оформления ходатайства.
  • Неполного пакета требуемых документов.
  • Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Инструкция: как перевести жилье в нежилое помещение

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость

Перевод жилого помещения в нежилой фонд – популярный способ получения удобных площадей для ведения малого бизнеса. Такие объекты обычно используются для размещения магазинов, сервисных предприятий или офисов. Причина распространенности данной процедуры проста – построить и даже арендовать аналогичную площадь значительно дороже.

Зачем делать из квартиры нежилое помещение

В ЖК РФ достаточно много внимания уделяется вопросу применения жилых площадей для работы ИП или профессиональной деятельности. Например, в своей квартире человек может предоставлять услуги как репетитор или адвокат, но с соблюдением определенных условий. Они закрепляются в пунктах 2-4 статьи 17 ЖК РФ.

В квартире можно зарегистрировать организацию, но только при условии проживания ее руководителя по данному адресу. Если жилье используется нецелевым образом, то появляется риск получить штраф по статьям 7.21, 7.22 и 23.55 КоАП РФ. Для физических лиц его максимальная планка составляет 2 500 руб.

, для юридических лиц – 50 000 руб.

Госжилинспекция имеет право прийти на место для проверки состояния жилфонда и определить, что квартира используется нецелевым образом. Например, об этом может свидетельствовать отсутствие кухонной мебели и сантехники при наличии офисной техники. Проверки ГЖИ регламентированы письмом Минрегиона № 26084-СК/14 от 14 октября 2008 года.

От собственника незаконно использующейся квартиры потребуют прекратить нарушать ЖК РФ и другие нормативные акты. Наиболее жестким наказанием для него будет продажа жилья с публичных торгов. Оно применяется при игнорировании законных требований местных властей. Денежные средства при этом отдаются собственнику, но с вычетом затрат, потребовавшихся для реализации процедуры судебных издержек.

Условия по переводу жилого помещения в нежилое на 2018 год

Далеко не всегда жилье удается перевести в разряд нежилого фонда, так как от потенциального объекта требуется соответствие целому ряду характеристик. Они прописаны в статье 22 ЖК РФ.

Для каких жилых помещений допускается перевод в нежилой статус? Чтобы пройти эту процедуру, жилью нужно отвечать ряду требований.

1. Наличие обособленного входа с улицы. Если такового нет, то должна присутствовать техническая возможность для его создания. Обычно для этого увеличивается один из оконных проемов.

2. Самостоятельность помещения. Составную часть квартиры (одну или несколько комнат) сделать нежилой нельзя.

3. Нет зарегистрированных людей.

4. Если квартира располагается выше 1-го этажа, то под ней должен быть исключительно нежилой фонд.

5. Квартира не располагается в МКД, входящем в списки по ветхости и аварийности.

6. Квартира не располагается в наемном доме социального пользования.

7. Помещение подключено ко всем основным коммуникациям.

8. Квартира не располагается в доме, представляющем историческую и культурную ценность.

Перевод жилого в нежилое помещение – непростой юридический процесс, для успешного прохождения которого требуется соблюдение целого ряда условий:

заявитель выступает собственником жилья;

жилплощадь не находится в залоге, не взята в ипотеку и так далее, то есть полностью «чистая» с точки зрения прав собственника;

перевод жилого помещения в нежилое помещение происходит только полностью, придание нового статуса части объекта недопустимо;

при наличии несогласованных перепланировок их нужно заранее согласовать.

Отказать в изменении статуса квартиры могут и в том случае, если заявитель собирается разместить в ней впоследствии объект, которому запрещено находиться в МКД. Вопрос с ограничением и запретом размещения некоторых объектов в многоэтажках определяется ФЗ-384 и ПП РФ № 1521 от 26 декабря 2014 года.

В МКД не должны находиться:

специализированные магазины химикатов, способных спровоцировать опасные загрязнения воздуха и окружающей территории;

точки продажи товаров с взрыво- и пожароопасными свойствами;

точки продажи автомобильных шин, масел и запчастей, а также ковровых изделий синтетического происхождения;

специализированные точки продажи рыбной продукции;

складские помещения;

учреждения, работающие после 11 часов вечера;

заведения общепита и досуга, сауны и бани площадью более 250 м2 и вмещающие больше пятидесяти человек;

общественные туалеты;

учреждения, предоставляющие ритуальные услуги и продающие соответствующие товары;

химчистки и прачечные;

кабинеты дерматовенерологов, психиатров, инфекционистов и фтизиатров;

ветеринарные клиники;

клинико-диагностические и зуботехнические лаборатории;

помещения для длительного нахождения большого количества детей.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать и в том случае, если заявитель собирается обустроить в многоквартирном доме отделение религиозной организации.

Указанные условия работают для всех МКД независимо от их этажности. Наиболее полно данные положения представлены в СП 54.13330.2011.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Основные действия при прохождении этой процедуры – сбор документов и посещение занимающихся данными вопросами учреждений. Для упрощения и ускорения процесса мы приведем последовательность действий по переводу жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое.

Стадия 1. Сбор и подача документов в Межведомственную комиссию.

Этим занимается собственник квартиры или его доверенное лицо. Ниже приведем список необходимых документов.

Все это подается в Департамент управления имуществом вместе с соответствующим заявлением. Вопрос перевода жилого в нежилое помещение решается комиссией в течение 45 дней. Отказ может последовать в нескольких случаях:

неполный пакет документов;

ошибки в проекте перевода;

несоответствие объекта по техническим или юридическим требованиям;

отсутствие согласия на перевод со стороны соседей или других владельцев недвижимости.

Стадия 2. Подсчет БТИ стоимости перевода.

Когда Межведомственная комиссия одобрит перевод, готовятся бумаги в отдел приватизации БТИ. Их мы приведем ниже.

В БТИ подсчитывают стоимость перевода из жилого помещения в нежилое. Она зависит от разных моментов, в том числе, состояния объекта, его расположения и удобства эксплуатации, наличия рядом других организаций.

Стадия 3. Оформление собственником прав в регистрационной палате или МФЦ.

Здесь потребуется предоставить оригиналы и ксерокопии приведенных ниже бумаг.

По завершении этой процедуры владелец может распоряжаться нежилой площадью по назначению. Ее можно использовать для ведения собственного бизнеса или сдачи в аренду. На нежилых площадях арендаторы зарабатывают в разы больше, чем на квартирах.

Получение согласия собственников и соседей при переводе квартиры в нежилой фонд

Часто именно отсутствие согласия заинтересованных сторон приводит к решению об отказе перевода жилого помещения в нежилое. В ст. 23 ЖК РФ описаны причины таких отказов, которые могут использовать властные органы.

В случае с многоквартирным домом отсутствие согласия кого-то из владельцев квартир в число необходимых обоснований не входит. Это значит, что в некоторых случаях соседи могут оставаться несогласными на изменение статуса жилища, но их мнение не будет учитываться.

Разберемся детальнее в данном вопросе.

При переустройстве МКД всегда проводится общедомовое собрание. Конструктивные или планировочные изменения общей собственности должны получать единогласное одобрение.

Например, это касается желания одного из собственников расширить свое частное помещение за счет общей площади – чердака, подвала, лестничной площадки и так далее.

Когда вопрос не касается общего имущества МКД, для принятия решения достаточно простого большинства .

Согласие собственников на перевод жилой квартиры в нежилое помещение оформляется по определенной процедуре.

1. Инициатор обращается в УК с просьбой провести ание по изменению статуса жилья.

2. Голосование может пройти на очередном собрании в качестве дополнительного вопроса. Для ускорения процедуры можно запустить внеочередное собрание.

3. Легитимность сбора признается при наличии на мероприятии 50 процентов владельцев помещений в МКД.

Проведение ания – ответственность УК. Если удалось собрать необходимое число , то не будет лишним заручиться личным согласием соседей. Для этого заявителю придется проводить персональные беседы.

Решительно настроенные противники перевода жилых помещений в нежилой фонд с большой вероятностью сорвут процедуру. Их жалобы будет достаточно для отказа в изменении статуса жилья. При наличии таких несогласных людей разрешать спорные ситуации с ними нужно до подачи документов.

Здесь можно предложить компенсацию за неудобства, которые видятся противникам перевода.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102193-perevod-jilogo-pomeshcheniya-v-nejiloe

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/instrukciia-kak-perevesti-jile-v-nejiloe-pomescenie-5b3cf030cf892600a95fcfad

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен.

Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию.

Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

  • это может быть только индивидуальный предприниматель;
  • проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
  • здесь не должно быть производственных мощностей;
  • права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования.

Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы.

Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.



Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

  • копия свидетельства о праве собственности;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия кадастрового плана участка;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

  1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
  2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
  3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
  4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

  1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
  2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
  3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
  4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.



Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

  1. Особенности инфраструктуры этого района.
  2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
  3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
  4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
  5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
  6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Другие вопросы

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать.

Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи.

Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/iz-izhs-v-kommercheskuyu.html

Как перевести жилое помещение в нежилое в частном доме?

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Сфера предпринимательства с каждым днем все больше растет и развивается, и часто для нее уже не хватает мест в торговых центрах и офисных зданиях. И тогда в ход идут жилые помещения, переделанные под коммерческую площадь.

На улицах любого города можно наблюдать, как на первых этажах жилых многоквартирных домов расположены магазины, мастерские, кафешки и тому подобные организации. То же самое может происходить и с частными домами, которые изначально были жилыми.

Но, для того чтобы использовать часть собственного жилого частного дома под открытие какой-либо бизнес-точки, необходимо пройти ряд сложных документальных (и не только) процедур и побывать в разных государственных органах, для получения заветного разрешения.

Такая процедура может длиться несколько месяцев, а при невыполнении каких-то требований, или возникновении несоответствий, еще дольше. Сегодня мы подробно разберем вопрос, как перевести частный жилой дом в нежилое помещение.

Согласно закону, использовать жилые помещения для ведения бизнеса нельзя. Это касается как квартир, так и частных домов. Но нет ничего невозможного, и если собственник частного дома решил использовать, например, первый этаж или его часть, под ведение коммерческой деятельности, то для этого необходимо вывести эту часть из жилого фонда, и ввести в нежилой.

Предварительный этап: подготовка и оценка помещения

Перед тем как приступить к подаче документов в соответствующие органы, для перевода жилого помещения частного дома в нежилое, необходимо позаботиться о его состоянии и соответствии некоторым требованиям:

  1. Помещение, которое в дальнейшем будет использоваться под ведение коммерческой деятельности, должно быть полностью изолировано от жилой части дома.

    То есть оно не должно быть с ним связано никакими переходами, дверьми и прочими точками доступа. Еще один аспект – наличие двух отдельных входов с улицы.

  2. Помещение не должно использоваться для проживания.

  3. Помещение не должно находиться в залоге, или в другом подобном обременении.

Если какое-либо из этих условий не выполняется, то потребуется их обеспечить. Чаще всего все дело в перепланировке, которую необходимо провести не только физически, но и документально, то есть узаконить.

Такая перепланировка или переустройство для начала нуждается в проекте, который должны подготовить квалифицированные специалисты. Такой проект не должен противоречить пожарным, санитарным, экологическим, строительным и иным нормам.

Он, вместе с другими документами, передается в уполномоченные органы.

Соседи – это тоже немаловажный вопрос, который не стоит сбрасывать со счетов. Конечно, в отличие от жилого многоквартирного дома, где приходится выпрашивать разрешения и согласия от жильцов, здесь мнения соседей никто не спрашивает. Но все-таки конфликты с ними по поводу открытия того или иного вида бизнеса, необходимо исключить.

Вид бизнеса играет здесь важную роль: вряд ли кому-то понравится устроенная рядом шумная автомастерская, офис с вереницей машин по обочине или ресторан с оглушительной музыкой по ночам. И в этом случае будут неизбежны жалобы, что может значительно навредить предпринимательской деятельности.

Также необходимо адекватно оценить возможности придомовой территории вместить то или иное количество автомобилей посетителей.

Еще один маленький нюанс, которому стоит уделить внимание – это земельный участок, где построен частный дом и вид его разрешенного использования.

Может возникнуть, например, такая ситуация, что участок выдан под ИЖС. Тогда его использование возможно только под жилье, а никак не под коммерцию.

Это может явиться причиной отказа местной администрацией в переводе жилого помещения в нежилое.

Поэтому перед тем как затевать такую емкую процедуру, необходимо проконсультироваться в местном Управлении архитектуры по поводу перепланировки, возможна ли она, и как ее осуществить правильно, а также в администрации – по поводу того, может ли на этом конкретном месте находится определенный вид бизнеса.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое

Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:

  1. Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
  2. Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
  3. Технический паспорт дома.

  4. План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
  5. Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.

  6. Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
  7. Нотариальная доверенность.

    Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.

Решение о переводе – согласие или отказ, принимается комиссией в течение полутора месяцев.

Если от госоргана получено одобрение, необходимо получить дополнительные разрешения в других государственных органах, таких как МЧС, СЭС, Роспотребнадзор, службы газа и многие другие, которые подтвердят соответствие нежилого помещения всем нормам – пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и т.д.

В случае если реконструкция все-таки необходима, ее проводят, строго следуя имеющемуся проекту. Затем, органом, который осуществляет перевод помещения, формируется приемочная комиссия. Она осматривает подготовленный объект, и по результатам осмотра составляет акт приемки.

Именно этот акт – завершающая стадия перевода помещения из жилого в нежилое, после чего происходит окончательная регистрация. В Управление Росреестра сдается определенный пакет документов, включающий в себя подтверждающие документы о собственности, кадастровый паспорт, акт приемочной комиссии, ну и чеки об оплате госпошлины.

После этого, Росреестр регистрирует помещение как нежилое и выдает уже новое свидетельство о собственности, где это указано.

Если у вас возникли какие-либо вопросы, вам требуется консультация или помощь в переводе жилого помещения частного дома в нежилое, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-perevesti-chastnyj-zhiloj-dom-v-nezhiloe-pomeshhenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.