Как оформляется предварительный договор купли продажи квартиры

Содержание

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Как оформляется предварительный договор купли продажи квартиры
Подписаться

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно! 

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2020 году

Необходимы следующие:

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
  2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
  3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
  5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
  6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки. 

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав,  а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства). 

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника. 

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит.

Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила. 2.

Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.

3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора 

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте,  сумме ,  и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

 Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка.

Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы.

Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi

Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи квартиры

Как оформляется предварительный договор купли продажи квартиры

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?

На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Законодательная база

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде.

Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

Природа и право предварительного договора

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес.

Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре.

В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

Задаток не залог

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции.

Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет.

Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя.

Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

Большинство – через агента

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

Судебная практика по договорам

Источник: https://www.vsem-kvartira.ru/news/chto-nuzhno-znat-o-predvaritelnom-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Как оформляется предварительный договор купли продажи квартиры

Последнее обновление: 29.05.2018

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.).

То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях.

 И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры.

По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе  нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е.

такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру.

В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать здесь.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-pdkp/

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Как оформляется предварительный договор купли продажи квартиры

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

7 ключевых принципов составления предварительного договора купли-продажи квартиры

Как оформляется предварительный договор купли продажи квартиры

Строительные компании, избегая заключать договоры по долевому участию, навязывают покупателю оформление ПД (здесь и далее –предварительного договора) по продаже предмета недвижимости. Эта методика их работы нуждается в подробном анализе, который мы и приводим здесь.

Суть и смысл предварительного договора

Первым шагом при осуществлении сделки по приобретению имущества может быть предварительный контракт, иначе называемый договором задатка.

Его назначение – защитить интересы сторон от внезапного изменения условий предполагаемой сделки или прекращения процесса продажи любой из сторон.

При заключении соглашения задатка оговариваются взаимные условия материальной ответственности обеих сторон за прерывание процесса продажи.

Как написать исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учета — читайте по ссылке.

Преимущества предварительного договора купли-продажи квартиры.

документа при купле-продаже физическими лицами

Как указано в ст.429 ГК РФ, в ПД сторонами должна оговаривается цена сделки и должны быть изложены обязательства по срокам ее осуществления, то есть – подписание контракта на куплю-продажу предмета договора на условиях, определенных ПД.

Является важным зафиксировать в нем состояние предмета договора на момент заключения и перечислить объекты движимого имущества, входящего в состав продаваемого предмета.

Таким образом, заключение ПД представляется как гарантия того, что:

  • не будут пересмотрены оговоренные условия ни одной из сторон;
  • сам договор должен исполняется в оговоренные сроки, если таковые не будут указаны предварительным соглашением, то законом предусмотрен срок один год, после чего реализующая сторона может быть принуждена к исполнению в судебном порядке;
  • если по окончании времени, указанного в предварительном соглашении, стороны не настаивают на его реализации, контракт признается утратившим силу.

Как составить предварительный договор и где можно скачать образец?

Если стороны, партнеры по сделке, приняли решение о составлении предварительного соглашения, нужно провести это мероприятие правильно и грамотно.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать здесь.

В него обязательно вносятся обстоятельства события:

  • Место и время оформления, полностью – данные паспортов договаривающихся сторон.
  • Обязательная информация – характеристика объекта продажи, то есть его адрес, размеры по площади, число жилых и нежилых помещений, этажность.
  • Обязательно подтверждение прав собственности на продаваемое помещение с приложением копии подтверждающего документа. Реквизиты его также указываются в тексте соглашения.
  • Основная цель документа – стороны указывают об обязательствах в согласованный срок заключить соглашение о продаже и покупке объекта.
  • Указывается стоимость объекта, согласованная сторонами. По тексту, кроме указания цифрами суммы сделки, она указывается также и прописью.
  • Текст предварительного контракта должен указать конкретные сроки, не позднее которых будет подписан непосредственно договор о покупке и продаже. Он может составлять и год, и два, но на практике обычно это происходит в срок не более 1-2-х месяцев.
  • Контракт заверяется подписями сторон.

При отсутствии одного из перечисленных пунктов по тексту, договор может быть признан ничтожным.

Что включает в себя приватизация дачного участка? Какие документы нужны и куда обращаться вы узнаете из этого материала.

Об особенностях заключения предварительного договора на квартиру

Не считая основных условий, перечисленных выше, стороны вправе включить в текст соглашения и другие, которые они считают важными для себя, таковыми могут быть:

  • Сроки освобождения (готовности) квартиры или иного объекта;
  • Размеры штрафа при инициативном расторжении ПД;
  • Другие согласованные условия продажи.

Форма предварительного договора купли-продажи квартиры.

Пд при приобретении помещения в новостройке

В соответствии со ст.429 ГК РФ, стороны должны в дальнейшем подписать основной договор на продажу и покупку собственности, оказание услуг и пр.

Факт подписания ПД не обязывает к передаче собственности, а только предусматривает обязанность заключить далее основной контракт на куплю и продажу на условиях, изложенных действующим предварительным соглашением.

Если сроки при подписании не оговорены, то основной контракт должен быть заключен не позднее года после ПД.

Поскольку при заключении ПД не происходит передачи прав собственности, договор не нуждается в государственной регистрации.

Следует учитывать, что судом ПД может быть признан недействующим, поскольку предмет соглашения к моменту подписания, как правило, не существует, а строение находится в состоянию нулевого цикла.

Верное указание конкретных данных (площадь, местонахождение) невозможно.

Существуют обстоятельства, которые делают ПД непривлекательным для приобретателя по сравнению с контрактом на долевое участие. Вместе с тем, заключение ПД часто является единственной возможностью для приобретателя купить жилье в нужном месте.

Подробная информация о том, как восстановить документы на квартиру в случае их утери, есть в статье по ссылке.

Как обеспечить свой интерес и установить задаток при заключении договора?

Важно следовать правилу – чем более полно и точно будет описан предмет купли-продажи, тем больше возможность получить ожидаемое жилье.

Когда предлагается текст договора, который не устраивает покупателя, нужно требовать включение в него ваших требований:

  • Точное указание в тексте соглашения нужных условий – таких как общая и жилая площади, этажность, размещение на площадке, степень отделки, наличие перегородок между помещениями и балконом.
  • Укомплектованность жилья – электропроводка, сантехника, водопровод, наличие рам в оконных проемах, телефонной разводки и прочее.
  • Необходимо четко оговорить сумму договора и обязательно указать, что она не может быть пересмотрена.
  • Срок подписания основного договора.
  • Срок реализации недвижимости по главному контракту, который не подлежит изменению инициативно и размер штрафных санкций за его неисполнение.
  • Условия сдачи помещения покупателю и за чей счет она производится (кому платить госпошлину).

Нужно понимать, что при срыве исполнения ПД, обращение к суду возможно только по поводу принуждения застройщика к подписанию основного контракта.

Оформление предварительного соглашения при покупке помещения в ипотеку

Документы по такой сделке оформляются на основании действующего законодательства.

При этом делается отметка, что продавец при подписании договора находился при ясном уме, твердой памяти и совершил акт добровольно.

Особенности оформления состоят в следующем:

  • продавцом указывается точный адрес, количество помещений, площади жилая и полная, этаж, на котором расположена квартира;
  • ФИО и другие анкетные данные должны точно соответствовать документам, быть вписанными безошибочно, что проверяется нотариусом;
  • указывается оговоренная сторонами сумма платы за помещение.

Дачу или загородный дом можно сдать в аренду на летний период. Образец договора есть здесь.

Являются важными следующие обстоятельства:

  • Права держателя залога подтверждаются закладной.
  • Приобретаемая недвижимость находится под закладом до момента выплаты полной суммы, указанной в договоре, до момента полного возврата задолженности по ипотеке.
  • Продавец предоставляет подтверждение, что продаваемое имущество не арестовано, не состоит в залоге и не является предметом аренды.
  • Спорные вопросы разрешаются в соответствии с законом, уклонения от исполнения обязательств рассматриваются судом.
  • При заключении договора продавец подтверждает, что в квартире нет зарегистрированных жильцов.

Пример предварительного договора купли-продажи квартиры.

Договор при покупке помещения в доме на стадии строительства

На практике договор для таких условий ничем не отличается от такового в отношении новостройки. Требования и рекомендации документа остаются теми же.

Единственное отличие — по срокам его реализации. Для ситуации со строящимся домом они должны быть значительно приближены по согласованию сторон.

Об основных ошибках при составлении ПД

Ошибка первая

В ряде случаев надежды на гарантированное обеспечение покупки помещения через оформление ПД остаются несостоятельными. Практикуемая при этом выплата задатка, как обеспечение договора, не соответствует закону.

Заключение такого соглашения обязывает стороны подписать в будущем контракт на куплю и продажу, но не предусматривает никакой передачи денег или части имущества.

Задатком же признается оплата части стоимости в счет положенной по договору суммы за недвижимость.

При уклонении любой стороны от выполнения условий ПД, вторая сторона вправе потребовать этого через суд. При этом отказавшаяся сторона должна возместить убытки, нанесенные таким решением второй стороне, включая моральный ущерб.

Что такое сервитут на земельный участок и для чего он нужен, смотрите по ссылке.

Ошибка вторая

В реальной жизни часто встречаются случаи заключения предварительного договора на дальнейшую продажу несуществующего имущества, например, квартиры в доме, строительство которого еще не начато или находится на начальной стадии возведения.

Обычно, это практика застройщиков, которая в правовом отношении несостоятельна.

Однако при судебной практике такие договоры часто признаются действующими как продажа неоконченных объектов строительства.

Ошибка третья

Нередко сторона, не желающая заключать окончательный договор, старается признать предварительное соглашение недействительным.

При этом основания для такого решения избираются из общих признаков недействительности по ГК РФ – несоответствие законодательству, мнимая или притворная сделка, недееспособность второй стороны и др.

Несомненно, что такие действия совершаются обдуманно и являются одним и средств получения дополнительной прибыли.

В связи с чем происходит уменьшение кадастровой стоимости земли? Ответ на вопрос есть в этой публикации.

Вложенные деньги будут возвращены, но в результате инфляции их, скорее всего, будет недостаточно для повторной покупки.

Удачной вам покупки!

О плюсах предварительного договора купли-продажи вы узнаете из этого видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/7-klyuchevy-h-printsipov-sostavleniya-predvaritel-nogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.