Как оценить долю

Содержание

Как верно оценить долю в квартире?

Как оценить долю

Часто квартиры делят на доли, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться собственным недвижимым имуществом. При этом владельцы частей ошибочно думают, что смогут, при необходимости, продать свою долю, исходя из рыночной стоимости всей квартиры. Такое мнение является ошибочным, так как цена доли при продаже более низкая и зависит от многих факторов.

статьи:

Из чего складывается стоимость?

Влияние на цену доли в квартире оказывают множественные факторы. Они могут существенно изменять размер понижающего коэффициента, применяемого при оценке стоимости отчуждаемого жилья.

К этим факторам относится:

  • Стоимость всего жилого помещения без выделения долей.
  • Состояние квартиры или дома (наличие ремонта, степень изношенности, возраст жилья).
  • Размер доли.
  • Тип жилого дома (новострой, жилье со вторичного рынка, «сталинка» и др.).
  • Возможность свободного доступа в часть жилья, которая продается (наличие или отсутствие отдельного входа).
  • Согласие совладельцев на вселение новых жильцов.
  • Количество комнат в доме, выделена ли отдельная комната в виде доли.
  • Общее количество совладельцев и фактически проживающих жильцов (чем их меньше, тем стоимость выше).
  • Наличие в числе совладельцев несовершеннолетних.
  • Месторасположение дома, количество этажей, непосредственно этаж.
  • Район размещения дома, уровень его развития, транспортная доступность.
  • Порядок, использования общей собственности.
  • Возможность осмотра доли при покупке.

Чем выгоднее условия для покупателя доли, тем выше ее стоимость.

Калькулятор оценки доли в квартире для продажи

Прежде чем привлекать к оценке доли специалистов, можно самостоятельно произвести расчеты и определить, сколько может стоить та или иная часть квартиры. Для этого можно использовать газетные объявления, сайты недвижимости или онлайн-калькулятор.

Онлайн-калькулятор – это практичный сервис для тех, кто имеет желание самостоятельно оценить квартиру и доли в ней. Все что нужно для такого расчета – ввести в форму калькулятора количество комнат и район расположения квартиры. При этом будет просчитана среднерыночная стоимость жилья по указанному городу и району. Кроме того, цена может зависеть от рыночной ситуации и валютного курса.

Необходимо помнить, что во время сравнения цен на недвижимость нужно учитывать еще и возможность торга.

К нюансам, усложняющим расчет, относится наличие помещений, находящихся в совместном пользовании с разной площадью и целевым назначением – санузел, кухня, лоджия, прихожая. Зачастую установить границы долей совладельцев довольно сложно.

В каждом конкретном случае производить расчет долей владельцев приходится по-разному, так как использование единого правила, которое подходило бы всем, не всегда целесообразно и оправдано.

К примеру, у двух собственников имеется дом на три комнаты: две маленькие и одна большая. На первый взгляд все просто – одному отходит большая комната, второму – две меньших.

Но на практике оказывается, что размер 2 небольших комнат превышает площадь большой. При этом разницу нужно будет компенсировать в денежном эквиваленте.

Размер выплаты за превышающие метры можно установить путем оценки стоимости всей квартиры.

Чтобы выделение жилплощади в долях, расчет стоимости и возможные варианты выдела (в деньгах или натурой) был выполнен максимально правильно, нужно руководствоваться законодательством, регулирующим условия проведения данной процедуры, Семейным кодексом и Гражданским Кодексом.

Сервисы оценки онлайн

Есть большое количество интернет-ресурсов, предлагающих самостоятельно оценить долю в доме или квартире. Такая оценка будет приблизительной, так как при онлайн-расчете во внимание берутся не все факторы, из которых формируется цена.

Калькуляторы на различных сайтах ориентированы на общие для всех критерии оценки такой недвижимости. Рассчитать доли в квартире можно онлайн в процентном отношении. Полученные проценты нужно перевести из десятичной дроби в простую.

Эта цифра и покажет стоимость действительной доли.

Популярными онлайн-калькуляторами расчета долейдолей в квартире является ресурс
«Domofond Оценка».

В форму, предложенную на сайте нужно ввести следующие данные:

  • Адрес, город, номер дома.
  • Тип жилья.
  • Количество комнат.
  • Этаж.
  • Этажность.
  • Материал.

Оценка на этом ресурсе основывается на ценах, которые предлагаются на сайтах Avito.ru, Domofond.ru. Средняя стоимость рассчитывается в соответствии с алгоритмами с учетом характеристик данного объекта недвижимости и соседствующих с ним, имеющих похожие характеристики.

На сайте DOM.RIA также можно воспользоваться сервисом просчета стоимости доли в квартире. Форма калькулятора похожа на предыдущий вариант. На этом ресурсе сравнение цен и ориентировочная стоимость квартиры основывается на объявлениях, выставленных на DOM.RIA.

Сколько стоит оценка доли в квартире и отчет?

Цена услуги по оценке доли в квартире с предоставлением отчета зависит от города, площади оцениваемой недвижимости, квалификации специалиста, выполняющего эту работу. Средняя стоимость этого вида работ сегодня может составить от 2 до 5 тысяч рублей.

Услуга по оценке долей в квартире является одним из наиболее сложных видов оценочных работ. Если доля не выделена, при продаже на рынке вторичного жилья она продается значительно дешевле.

Сложность выполнения оценки объясняется также тем, что подобные варианты продажи жилья довольно редкие. Поэтому выполнить прямой расчет нет возможности.

В связи с этим оценка долей производится в 2 этапа:

  1. Оценка всей квартиры.
  2. На основании собранной статистики о продаже долей за длительный период производится вычисление скидки для продажи невыделенной доли.

Обычно конечная стоимость доли опускается примерно на 30-50%.

Сравнительная таблица – средняя стоимость доли квартиры в городах миллионниках России

ГородСтоимость 1 кв. м., рублей
Москва120 000
Санкт-Петербург70 700
Новосибирск32 270
Екатеринбург47 087
Нижний Новгород44 998
Казань45 735
Челябинск28 840
Омск30 957
Самара42 282
Ростов на Дону41 988

сюжет расскажет как происходит оценка доли в квартире — какие подводные камни могут подстерегать?

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-verno-ocenit-dolyu-v-kvartire.html

Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире

Как оценить долю

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости.

Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

Начать подбор в несколько кликов >

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.

Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.

Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.

Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.

Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.

Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.

В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.

Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.

Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.

Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.

Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Процедура оценки доли в квартире и ее особенности

Как оценить долю

Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости.

Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты.

Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.

Зачем нужна оценка?

В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.

Вызвано это следующими особенностями:

  • не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
  • в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
  • стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.

Внимание! Конечно же, если выкуп доли недвижимости совершает один из совладельцев, то процедура оценки и многие другие особенности данной сделки будут значительно упрощены. Также не стоит забывать о преимущественном праве совладельцев на выкуп недвижимости (статья 250 ГК РФ).

Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:

  • застраховать жилье;
  • передать право собственности на свою часть недвижимости;
  • использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
  • оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
  • использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.

Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.

Документы

Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру?

Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:

  • выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
  • документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
  • копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
  • персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
  • документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
  • правоустанавливающие документы;
  • план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.

Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.

Кто проводит оценку?

Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.

Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:

  • организация имеет государственное разрешение оказывать данный вид услуг;
  • компания является членом СРО (саморегулирующейся организации оценщиков).

Важно! Перед тем, как начать проводить оценку недвижимости, нужно уточнить, является ли квартира «незначительной» или нет. Если у продавца есть другое жилье, то остальные совладельцы могут через суд обязать субъекта продать долю им.

Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.

Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.

Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:

  1. Фактическая стоимость доли будет меньше, чем полученная сумма от рыночной стоимости квартиры.
  2. При совершении оценки учитывается не только рыночная стоимость, но и многие другие факторы.
  3. Перед тем, как начать расчет, необходимо определить следующие показатели:
  • РСК – стоимость квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – уменьшающий коэффициент.
  1. После того, как все данные будут получены, необходимо совершить расчет по следующей схеме: (РСК х РД) х К = РСД.

Кто может встать на квартирную очередь?

Понижающий коэффициент зависит от того:

  • сколько комнат в квартире;
  • сколько семей проживают в недвижимости;
  • в каком году была построена квартира;
  • на каком этаже расположено жилье;
  • какой размер доли отчуждается в соотношении со всей квартирой и т.д.

Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.

Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей.

Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6.

Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.

Что понижает цену?

Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.

Особое влияние на цену могут оказать:

  • возможность свободно посетить недвижимость, которая оценивается;
  • отношения между владельцами недвижимости (наличие/отсутствие конфликта);
  • количество и размер комнат в квартире (отсутствие отдельных комнат может сказаться на стоимости квартиры);
  • количество прописанных и фактически проживающих субъектов (чем больше людей живет в квартире, тем ниже будет цена);
  • наличие детей-совладельцев;
  • состояние ремонта и изношенность здания;
  • размер доли (если это преимущественная часть, то цена будет значительно выше, а вот 1/3 или ¼ квартиры может быть продана только по заниженной цене);
  • вид здания (общежитие, муниципальная квартира, хрущевка и т.д.)
  • отсутствие транспортной развязки, школ, детских садов, супермаркетов и т.д.

Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.

Что повышает цену?

Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.

К ним относятся:

  • хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
  • удачное расположение здания и комфортная этажность;
  • возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
  • возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
  • наличие хорошего ремонта во всем помещении.

Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.

Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.

Если при оценке квартиры владелец может самостоятельно сориентироваться в стоимости идентичных зданий и определить примерную цену, то оценку доли лучше заказать у специалиста.

Он не только детально изучит все особенности недвижимости, но и определит степень влияния каждой из них на цену. Важно понимать, что при оценке учитывается и здание, и юридическая история недвижимости, и нынешнее состояние. Определить примерную стоимость и предугадать влияние коэффициента на цену самостоятельно довольно трудно.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/osobennosti-otsenki-doli-v-kvartire.html

Оценка доли в квартире – особенности, тонкости, процедура

Как оценить долю

Данный вид независимой оценки недвижимости выделяется среди прочих тем, что является потенциально наиболее спорным и конфликтным. Оценка доли в квартире проводится в большинстве случаев именно при возникновении споров между собственниками.

Хотя бывают ситуации когда владельцы долей  не конфликтуют по этому поводу и оценить стоимость доли в квартире им нужно для каких-либо других целей. Ниже разберем ряд вопросов, связанных с этой темой.

Когда может понадобиться оценка стоимости доли квартиры

Чаще всего такую оценку заказывают в двух случаях – при разводе/разделе имущества супругов, а также в связи с различными ситуациями, возникающими по поводу наследства.

Оценка доли в квартире для выкупа наиболее актуальна для обоих случаев. Ведь как при наследстве, так и при разводе один из обладателей долей чаще всего хочет оставить квартиру себе, выкупив при этом долю  другого владельца/наследника.

При этом нередки случаи когда квартира после развода или получения наследства выставляется на продажу и владельцы/наследники не всегда приходят к общему мнению по поводу цены квартиры в целом и отдельных ее долей .

Тут -то и помогает независимая оценка доли в квартире (добровольная или по требованию суда).

 Развод супругов и радел имущества

1. Добровольная оценка – если супруги хотят разделить имущество “мирно”. В этом случае рыночная оценка доли в квартире не является обязательной по закону, а служит лишь источником необходимой информации при справедливом разделе квартире.

2. По требованию суда. Если же при разделе имущества между бывшими супругами возник конфликт, то по требованию суда, независимая оценка доли в квартире уже становится обязательной. Опираясь на ее результаты, суд выносит свое решение по поводу справедливой стоимости долей.

Наследство

В отличии от оценки долей в квартире при разводе, при вступлении в наследство оценка обязательна ВСЕГДА! Хотя здесь также возможны различные варианты ситуаций:

1.Обязательная оценка для нотариуса 

Как уже было упомянуто, оценка недвижимости при вступлении в наследство – процедура обязательная. Оценка в этом случае предоставляется нотариусу, а также используется для определения размера государственной пошлины при вступлении в наследство.

2.Споры между наследниками по поводу реализации или выкупа долей в квартире

Например, квартира перешла по наследству 3-м детям умершего в равных долях. Один их них хочет выкупить доли двух других наследников, но нет согласия в цене выкупа. Или в той же ситуации квартиру нужно продать, а один из наследников не согласен с ценой продажи своей доли в квартире… и т.д. Решение спора – независимая оценка долей в квартире.

Если договориться по хорошему не получилось, тогда – суд. Оценка доли в квартире для суда производится по требованию судьи. Её результат используется при вынесении окончательного решения в пользу одной из конфликтующих сторон.

Куда обращаться за оценкой

В случаях, когда оценка выполняется для суда или нотариуса, ее может произвести только квалифицированный оценщик, соответствующий ряду требований в силу закона (подробнее о требованиях к оценщику можно почитать, ознакомившись с Федеральным стандартом оценочной деятельности – ФСО №1.

Если же оценка доли в квартире нужна просто”для себя” (когда наследники или супруги хотят определить справедливую цену  и договориться между собой без судов), то по закону обращаться к профессиональному оценщику не обязательно и можно произвести ее самостоятельно (в теории).

Однако, квартира – это все таки не мешок картошки и экономить на стоимости профессиональной оценки попросту глупо, даже в случаях когда по закону она не обязательна. Даже если вы делите квартиру “полюбовно”.  Ведь в этой ситуации вы по ошибке можете потерять намного больше, чем сэкономите.

Как производится оценка доли в квартире и что для этого нужно

1.Выбираете оценщика/оценочную организацию.

2.Предоставляете необходимый для оценки пакет документов. В различных ситуациях он разный, подробнее о документах можно почитать в ЭТОЙ статье.

3.Оценщик приезжает и производит осмотр квартиры. В некоторых случаях при осмотре также делаются фотографии.

4.Когда отчет об оценке готов, оценщик передает его вам или лично предоставляет по месту требования (в зависимости от ситуации для которой нужна оценка).

Важный моменты при оценке долей в квартире

1. Большая ошибка заказчика – думать что стоимость доли определяется путем простого арифметического деления стоимости квартиры на количество собственников.

Стоимость доли в различных ситуациях может колебаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Так она может уменьшиться если:

  • на оцениваемую долю или на доли других собственников наложены обременения или ограничения;
  • к оцениваемой доле затруднен доступ;
  • владельцев долей в квартире больше 2-х;
  • количество комнат не соответствует количеству долей (однокомнатная или двухкомнатная квартира делится на троих или даже на четверых).

2. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Многие, сталкиваясь с необходимостью оценки включают компьютер и начинают искать по запросам “оценка доли квартиры онлайн”, “калькулятор оценки доли в квартире”, “оценка бесплатно”… и далее в таком духе.

Так вот, все это – полная фигня! (извините за выражение). Вы же не пытаетесь прийти в магазин и “купить хлеб бесплатно”  или приехать в автосервис и “заказать ремонт машины бесплатно” или “вылечить зубы онлайн”… Так вот, с оценкой то же самое. Никто и никогда ничего вам не станет делать бесплатно! Если хотите получить качественную услугу – придется заплатить.

3. Выбирайте только квалифицированных профессионалов соответствующей специализации и с достаточным опытом.

Оценщика можно в этом плане сравнить с адвокатом. Так, адвокат может специализировать на уголовных делах, вопросах связанных с бракоразводными процессами или автомобильными вопросами (автоюрист). Также и оценщик может специализироваться на разных направлениях.

Поэтому, обращаясь в оценочную фирму, всегда уточняйте, работали ли они ранее по направлению оценки долей и сталкивались ли с ситуациями, подобными вашей.

Кстати, наша компания имеет весьма богатый опыт оценки долей в квартирах, домах,  земельных  участках для различных целей. Если ваша квартира располагается в Краснодаре, мы с радостью поможем вам с оценкой.

Для того чтобы заказать оценку квартиры (или доли) в Краснодаре, звоните нам по телефонам: 

8(918)081-08-47

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/otsenka-doli-v-kvartire/

Оценка доли в уставном капитале ООО

Как оценить долю

Оценка стоимости доли в ООО — процедура, проводимая для определения стоимостной ценности долевого участия в уставном капитале. Наиболее востребована она при выходе участников из общества.

Существуют несколько вариантов определения цены капитала.

Очень важно выбрать тот, который необходим в конкретной ситуации, а также провести расчет корректно и в соответствии с требованиями законодательства.

Определение стоимости участия учредителя в обществе необходимо при:

  • выходе их общества с отчуждением доли в пользу ООО, других учредителей, третьих лиц;
  • передачи доли в качестве залога при получении кредита учредителем;
  • предстоящей реорганизации компании;
  • судебном споре в отношении доли участия собственника.

В соответствии с п. 11 ст. 21 Федерального закона № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, отчуждение доли в уставном капитале или ее части подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В том числе оценка доли уставного капитала ООО для нотариуса необходима в целях определения суммы нотариального сбора.

Оценка стоимости доли в уставном капитале ООО: методы

В разных ситуациях необходимо определить разную стоимость:

  • номинальную – это часть суммы уставного капитала, который сформирован у общества;
  • действительную – это часть чистых активов, определяемая исходя из процента участия собственника в уставном капитале;
  • рыночную – определяется, как правило, независимыми экспертами. Такая оценочная величина сейчас востребована на рынке. Применяется при продаже участия в бизнесе, а также при определении цены залога при кредитовании.

Номинальная стоимость участия в уставном капитале

Номинальная — это сумма уставного капитала, сформированная участниками. Его размер указывается в уставе организации и отражается в ЕГРЮЛ. Определить сумму участия отдельного собственника можно путем умножения общей суммы уставного капитала на процент долевого участия.

Например, сумма УК ООО «Компания» составляет 20 000 руб. Всего у компании четыре участника с равной долевой собственностью.

В этом случае долевое участие в УК каждого собственника составляет:

Как оценивается доля в ООО по действительной стоимости

Оценка доли в уставном капитале ООО по действительной стоимости — это выплата части уставного капитала выходящему из общества собственнику. При выходе из ООО участнику выплачивается действительная стоимость его долевого участия в капитале организации (п. 6.1 ст. 23 14-ФЗ). Рассчитывается она как процент долевого участия в сумме чистых активов:

Чистые активы — это стоимость активов компании за вычетом обязательств. Определяются они по итогам последней утвержденной бухгалтерской отчетности. Рассчитать их сумму можно двумя методами:

Общество обязано выплатить выходящему из общества участнику его часть действительного размера уставного капитала в денежной форме или передать имущество, покрывающее эту стоимость.

Документы для оценки доли в ООО по рыночной стоимости

Оценка доли в ООО при продаже может осуществляться и по номинальной, и по действительной стоимости. Но все чаще, продавая работающий бизнес, собственники обращаются к рыночной оценке. Также она востребована при кредитовании или если часть УК учредителя является предметом хозяйственного спора.

Рыночную оценку компании проводят, как правило, специализированные консалтинговые или аудиторские организации. Они обладают штатом компетентных специалистов, которые могут достоверно рассчитать рыночную цену капитала организации. Для проведения расчетов они запрашивают следующие документы:

  • учредительные (устав, решение о создании общества);
  • регистрационные (свидетельство о постановке на учет, выписка из ЕГРЮЛ);
  • бухгалтерскую и налоговую отчетность за последние три (иногда пять) года;
  • свидетельства о праве собственности на недвижимость, выписку из ЕГРН;
  • перечень активов: оборудование, иное имущество, дебиторская задолженность, справки о наличии денежных средств на счетах;
  • перечень обязательств: объемы заемных средств, кредиторской задолженности.

Для оценки используют три основных метода:

  1. Затратный. Подразумевает прямой расчет рыночной цены всех активов компании.
  2. Доходный. Рассчитываются потенциально возможные к получению доходы в будущем.
  3. Сравнительный. Анализируется рынок и определяется цена аналогичных сделок.

Можно произвести оценку и своими силами, но для этого необходимы глубокие знания в области финансов и экономики.

Источник: https://ppt.ru/art/buh-uchet/ocenka-doli-v-kapitale

Как происходит оценка доли в квартире: принцип и порядок действий

Как оценить долю

Оценочная деятельность, предметом которой выступает недвижимое имущество, имеет свои особенности и принципы работы. Именно поэтому доверять проверку стоимости квартиры или ее части необходимо только опытным специалистам, которые действуют согласно установленным правилам и имеют большой профессиональный опыт.

Если говорить об общей стоимости жилой площади, которая определяется годами по одному принципу, а именно «сравнительный анализ», долевая собственность вносит свои коррективы в систему определения рыночной цены для последующего использования указанной информации в гражданских правоотношениях.

Оценка стоимости доли квартиры

Экспертиза по определению стоимости доли в недвижимом имуществе проводится специально обученными специалистами, которые проводят комплексные мероприятия, направленные на выявление жилого помещения, определения его статуса, а также урегулирования вопроса относительно установленных норм по пользованию указанной квартирой.

По окончании работ заявителю – владельцу указанной доли выдается акт, который содержит в себе все интересующие суммы, применительно к объекту исследования.

Факторы, влияющие на оценку недвижимости

При проведении оценочных мероприятий эксперт, в первую очередь, смотрит не только на внешний вид жилого помещения, но также и на другие обстоятельства, которые косвенно, но ориентируют покупателя на приобретение нового имущества или дальнейшего отказа от сделки.

Среди них выделяют:

  1. Место нахождения недвижимости – применяется и к квартире и к ее части. Расположение объекта и окружающая социальная инфраструктура может повлиять на конечную стоимость в большую сторону;
  2. Общая площадь – чем больше квартира, тем легче она делится. То же правило применяется и к тем помещениям, количество комнат которых совпадает с количеством собственников и размером их долей;
  3. Количество собственников – чем больше владельцев, тем меньше доля будет для каждого из них. Особенно это касается маленьких детей, проживание которых неразрывно связано с количеством «квадратных метров», необходимых для соблюдения их прав;
  4. Несовершеннолетние совладельцы – также подобные лица имеют прав, чем взрослые держатели имущества. Чтобы продать долю малолетнего, предварительно придется получить согласие органов опеки и попечительства;
  5. Изолированность помещений – отличный плюс для проживания лиц, не являющихся друг другу родственниками. Это реальная возможность обособленно владеть своей долей, ориентируясь лишь на места общего пользования (туалет, ванная комната, коридор и кухня);
  6. Наличие ремонта – хорошее подспорье, чтобы увеличить количество положительных моментов при осмотре помещения;
  7. Проживание других владельцев в указанном помещении – если совладельцы присутствуют лишь на бумаге, проблем с проживанием будет гораздо меньше;
  8. Стоимость квартиры – чем дороже будет стоить квартира, тем дороже сумма и расположенной в ней доли. Не самый положительный момент для семей, ищущих недорогой вариант;
  9. Статус «очередников» – самый опасный вариант для тех, кто надеется, что такие люди вскоре съедут в новое жилье. На самом деле такая видимость будет длиться еще долгие годы, учитывая проблемы в сфере ЖКХ того или иного региона.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

В совокупности все эти факторы могут многое объяснить при покупке или продажи доли. Именно на эти факторы ориентируются эксперты, формируя свое заключение, которое впоследствии окажется на руках у собственника.

При этом заказать указанный документ может только законный владелец имущества, который уже после его получения вправе распорядиться им по своему усмотрению.

Процедура проведения оценки по новым правилам

Чтобы получить документ, который будет реально отображать существующие сведения о квартире, необходимо четкое соблюдение всех этапов. Их правильность будет зависеть не только от специалиста оценщика, но и от владельца доли в недвижимом имуществе.

Этапы оценки

Выделяют следующие стадии проведения оценочных действий:

  1. Осмотр помещения и технической документации на предмет соответствия и наличия незаконных перепланировок;
  2. Поиск аналогичных квартир с похожими характеристиками;
  3. Рассмотрение дополнительных факторов и их влияние на окончательную цену;
  4. Составление заключения;
  5. Передача результата заявителю.

Если данное заключение впоследствии стало предметом рассмотрения судьями, сам эксперт может быть приглашен в качестве специалиста для разъяснения своих расчетов.

Пакет необходимых документов

Эксперту для работы потребуются следующий пакет документов:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость;
  2. Кадастровый паспорт на квартиру;
  3. Технический план с экспликацией помещений;
  4. Фототаблица помещения, выполненная лично экспертом или переданная собственником по требованию специалиста.

В случае возникновения иных обстоятельств, которые могут, так или иначе, повлиять на окончательную сумму, перечень документов может измениться.

Акт оценки доли квартиры

По окончании всех мероприятий и задач, которые были поставлены перед экспертом, лицо, заявившее о проведении указанных мероприятий или суд, если оценка доли в собственности явилась необходимостью для судебного разбирательства, получают на руки оригинал заключения или акта.

Данный документ имеет юридическую силу, а значит, может выступать в виде доказательства при рассмотрении споров в арбитраже.

Зачем проводить оценку?

Есть несколько внешних факторов, побуждающие граждан к проведению экспертизы по определению стоимости доли в жилом помещении:

  1. Выкуп доли, находящейся в собственности у одного лица, другим совладельцем квартиры в порядке преимущественного права покупки;
  2. Продажа части квартиры другим лицам, в случае отказа других владельцев от покупки. При этом та сумма, которая была указана ранее, в предложении не должна быть ниже для третьих лиц;
  3. Выдел доли при расторжении брака или при наличии спора у владельцев, возникший в ходе гражданских правоотношений, в случае невозможности разделить недвижимость в натуре, то есть с установкой дополнительного входа в помещение, технических условий подключения и водоотведения;
  4. Наследование имущества как одним, так и несколькими преемниками одновременно.

Не запрещается проведение экспертизы в рамках предпродажной подготовки, если продавец является единоличным собственником, но желает разделить свое имущество и отказаться от принадлежащей части. Так называемая оценка убережет продавца от «черных» риелторов, которые стараются получить максимально возможную выгоду от нерадивых клиентов.

Как провести оценку?

Опираясь на вышеуказанную процедуру проведения экспертизы по оценке имущества, находящегося в долевой собственности, необходимо выделить основные моменты и сделать акцент на правилах, которые повысят эффективность всех мероприятий и позволят получить максимальный для продавца и покупателя результат:

  1. Доверяйте оценку только профессионалу – не бойтесь при обращении спросить свидетельство о включении его, как эксперта, в специализированный реестр, попросить рассказать о стаже работы, принципе проведения оценочных действий;
  2. Если уровень дохода позволяет заказать несколько видов экспертиз, не пожалейте денег. В результате у заявителя на руках будет полный отчет, который поможет разрешить все конфликты, связанные с суммой договора и порядком установления цены в объявлениях.
  3. Не забывайте брать письменное согласие на продажу других собственников и их добровольный отказ от права преимущественной покупки. Таким образом, в дальнейшем собственник убережет себя от судебных разбирательств и дополнительных материальных расходов;
  4. Доверяй, но проверяй! Попытайтесь предварительно, до обращения к эксперту, оценить свою долю, опираясь на вышеуказанные факторы. Тогда, при получении заключения можно будет судить о правильности действий специалиста – оценщика.

Соблюдая эти правила, а также контролируя процесс оценки недвижимости, можно говорить о положительном исходе дела.

Оценка доли в жилом помещении – кропотливый, но необходимый людям труд. Подобное заключение может помочь решить финансовую сторону вопроса, которая чаще других подпадает под сомнение.

Доверяя профессионалам, можно не бояться, что при продаже доли будут большие переплаты, вызванные недобросовестностью риелторов или контрагентов, выступающих стороной по договору купли продажи.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/otsenka/otsenka-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.